天津8月成交面积跌幅达40，房价仅跌1，缩量保价是否可持续？

　　天津近年来的发展不尽如人意。
　　2003年到2012年，天津GDP增长率一直大幅领先于全国，这也是我国工业发展速度最快的十来年。
　　2015年开始，天津GDP增长率就开始低于全国水平，这是第三产业加速的阶段。
　　经济发展放缓，楼市自然走向滑坡。
　　只是，天津楼市下滑是往＂缩量保价＂的方向走，但这＂价＂能保多久呢？01｜1-8月份天津的跌幅大超全国
　　根据国家统计局新商品住宅成交数据：天津房价同比下跌3.4%，全国跌4.9%天津成交面积跌39%，全国跌27%天津成交金额跌41%，全国跌30%
　　天津房价跌幅小于全国，而交易量跌幅则远远超过，属于有价无市。
　　02｜8月天津楼市交易跌幅是全国2倍
　　根据国家统计局新商品住宅成交数据：天津房价同比下跌1.2%，全国涨4.8%天津成交面积跌39.7%，全国跌24.5%天津成交金额跌40.4%，全国跌20.8%
　　从交易的这三个纬度看，天津的跌幅几乎是全国的2倍，进一步和全国拉开距离。
　　03｜天津1-8月交易数据分析
　　从单月的交易数据来看，天津的房价从6月份开始，连续三个月保持在1.6万元/平米以下，尤其是七月份跌破了1.5万/平米。
　　可以判断，房价新一轮的下跌开始了。
　　交易量维持低位，6月份是开发商冲年中业绩因素。
　　量在价先，大幅缩量之后必有价格大跌。
　　不仅体现在数据上，下面我们来分析天津楼市的基本面，也将得出同样的结论——价格必有大跌 。
　　04｜天津房地产的投资泡沫
　　02年-11年和12年-21年前后10年对比：房地产投资额从5222亿元上升到21376亿元，增长率为309%GDP从43496亿元上升到12558亿元，增长率为179%
　　两个增长率的比值为1.72。
　　根据国际惯例：
　　比值>1即产生泡沫，比值>2即严重泡沫。
　　天津的泡沫程度并不小。05｜天津房价有多高？
　　从国家统计局的数据汇总天津从2014年-2021年的房价、GDP、人均收入。
　　可以发现，2014年-2017年的房价从8828元/平米疯长到15139元/平米，增长率达到12.5%、29.6%、17.6%。
　　这几年的增长脱离了GDP和人均收入增长，为接下来几年埋下了隐患。
　　如果2015年房价等于人均收入增长率，2021年的房价应该为14426元/平米。
　　06｜天津楼市库存有多高？
　　根据国家统计局的截止8月的数据：全年住宅施工面积7592万平方米其中竣工面积544万平方米本年月均销售面积548万平方米
　　可以算出，当前施工中的面积为6985万平方米（=本年施工面积-竣工面积）
　　施工中的面积够卖102个月，8.5年！（=施工中面积/月均销售面积）
　　就算减去2年的期房，开发商手里面未销售的库存也达到了6.5年，按照16948元/平米就算，市值达到9055亿！
　　有这种规模的库存在手，开发商必须尽快跑量回款，否则将面临资金链断裂。
　　07｜人口总数持续下降
　　过往10年，天津常住人口增长数子从30万水平一路下滑，2017-2018年就减少了60万，2021年又减少14万。
　　当人口持续流出，当地经济没有爆发式增长，楼市就失去了支撑。
　　结语：
　　经济发展、楼市泡沫、人口规模这几点死死压住了房价的上涨通道。
　　当前库存高企，而成交量又骤减，涨价去是库存行不通了，那么大降价是不是唯一的出路呢？
　　对于天津楼市您怎么看？
　　欢迎留言一起讨论。