买二手房的各种坑你知道的有多少？

　　感谢邀请：买二手房的坑很多，防不胜防。但是二手房中捡漏的机会更多，就看您的功夫到不到家了。投资的行家里手都是在二手房里淘金。
　　要知道买新房坑也不少，除非自住。期房开盘都需要二至三年的时间，如果碰到小的房地产商，资金链断裂，直接烂尾了，所以投资者很少碰新房作投资。
　　再加上国家政策调控限售，如办理不动产登记后满二年或满五年才能上市交易，资金搁置，这对于时间就是金钱的投资者来说，不是很好的选择。所以投资客比较喜欢在二手房市场来淘宝。
　　现在我来介绍一下，二手房市场里面有多少坑，该怎样回避呢。希望有心者认真阅读，收藏或分享给朋友，绝对是避坑宝典。
　　1号坑：（排名不分先后）购买二手房，千万不要买楼下做餐馆的，餐馆的油烟直接会将您外面晾晒的衣物，经过烹炒煮炸，这味道绝对是一绝；2号坑：收据上的订金、定金、诚意金，傻傻分不清。订金和诚意金意思是一样的，可退的。是表示有意向，有条件约定，达到一定的条件可以转换成定金的一部分。如果条件无法达成，可在约定的时间内，无息退还。
　　而定金就不同，虽然读音相似，但意义是不同的，只要下了定金就无法退定。挞定不但是没收定金，而且还需双倍赔付。这一点尤为重要，需要特别注意；3号坑：注意萝卜章，大家对萝卜章可能不是很懂，凡是没有在相关部门备过案的印章都不具有法律效应，这些章都是街头小贩雕刻的，假章。在签订重要文件时，一定要求对方加盖公章，以保障自己的权益；4号坑：千万不要买离学校很近的住宅，早操，下课时的喧哗，让喜欢安静的人，烦不胜烦；
　　日本曾出现这样的案例，有位国家议员将自己的亲生儿子SHA害了，因为担心他儿子会对家附近的孩子不利。平时他儿子很讨厌孩子的吵闹声，曾放言要....，他父亲基于儿子平时的表现，怕他不是说说而已，就对他儿子做出了过激的行为，导致人伦惨剧的发生。5号坑：在签订房屋买卖合同的时候，仔细查看房产证上的产权人员数，只要有份额的产权人均需要签名。以防止在交易完成后，有份额而未在买卖合同上签名的产权人提出异议，要求解除房屋买卖合同。
　　这种情况，一般会发生在婚姻存续期间，配偶一方瞒着另一半私自交易，最后事件暴露，导致合同无法正常履行；6号坑：不要买有送大平台的房子，不但会有高空坠物的风险，如果有不可测的事件发生的话，房子直接就贬值了；7号坑：再穷不买一楼，再傻不买顶楼。一楼光线暗，蚊虫多；顶楼会有漏水的风险；8号坑：能买一线，不买二线。能买二线，千万别买三线四线，要知道三四线的房产有价无市，购入只能当股东了；9号坑：需要贷款的朋友，一定要在下定金之前，把需要贷款的全部资料准备好（身份证，户口薄，结婚证或未婚证，近半年的银行流水，收入证明，信用征信）交给银行驻点贷款办理处，作贷款审批前置。以防止银行贷款受拒，导致定金和首付款＂打水漂＂；10号坑：为了节省税费，要看清楚产权证取得的时间有无满二年或满五年。未满时间上市的话要交成交价的5.6%缴纳营业税；11号坑：在签订房屋买卖合同时，一定要注明该房产无恶性事件发生，无户口占用，无居留权；查看水、电、管理费、暖气费、出租管理费、物业维修基金有无缴清，记住要留取一定的资金作防备；12号坑：银行面签时，问起购房的用途时，无论是投资还是自住，一定要说是用来自住的。投资有风险，会影响贷款额度；13号坑：不要买精装房，那是驴子粪蛋表面光；14号坑：购入房产不要靠近高架桥、火车站、飞机场、配电房附近的房产，嘈杂，有辐射，风水不好。
　　以上防坑大全，你们记住了吗？有关房产的问题都可以在评论区留言，我会一一解答，感谢您的支持！
　　二手房交易，流程繁琐，环节漫长的，复杂，处处充满陷阱。可以说，完成一次二手房的交易，和渡劫差不多。对于很多房产小白来说，买房本来是件开心的事，最后生一肚子气。更有，处理不好的，最后陷入漫长的官司之中，持续煎熬。所以很多人为了避免二手房交易的诸多繁琐，干脆选择新房。但是存量市场的庞大，放弃终究不是办法，怎么样学习并掌握更多房产交易知识，技巧，才是正途。所以本篇，我来谈谈二手房交易的诸多坑（篇幅有限，只说坑）。
　　总结来说，坑有几个大类:一、流程坑。
　　二、中介坑。三、政策。四、贷款。五、担保公司、六、交易对方。七、交易房产。八、合同。每一个大类里面的每一个环节，都有诸多小坑。我粗略总结，欢迎大家补充。
　　一、流程。1，查档:1），能否查清楚全部债务。2），是否有租约，是否有长期租约。以防买后，住不进去。2，买房款项的支付流转。首付怎么处理，是监管，还是帮卖家赎楼，看约定。这里有坑。3，交易环节的时间约定。这里有坑。4，交房时间约定，这里有坑。5，交房时有坑。赖家具，赖费用，赖时间。
　　二、中介。1，中介费有坑。2，那张置业费用明细表，诸多坑。不同地区还有不同的坑。有些坑，你压根没听说过。一句话，怎么才能让你多掏钱。3，交付中介费的时间。4，吃差价的坑。5，ab单的坑。6，中介不小心算错税费，坑。
　　三、政策。1，一不小心，购房资格没了，坑。2，政策一变，税费变多变少了，坑。3，政策一变，无法交易，坑。
　　四、贷款。1，征信不过，坑。2，卖家负债过高，坑。3，强制买保险，坑。4，利率上浮太狠，坑。5，说好的利率折扣没了，坑。
　　五、担保公司。1，担保费，各个地区是否一致。2，短期利率，多少？坑。3，有些地区，甚至没有担保公司办这类业务，你自己想办法去赎楼吧。坑。4，担保费中介还要敲一笔，坑。
　　六、交易对方。1，遇到无赖，坑。2，负债过高，坑。3，隐瞒对象交易，坑。4，说不清楚房屋情况，贷款情况，坑。5、房价涨太快，对方心理不平衡，随时反价，坑。
　　七、交易房产。1，只能晚上看房，掩盖缺点，坑。2，出过事，坑。3，周边有冷僻设施，坑。4，装修，坑。5，全屋家具家电送，少了，坏了。坑。有交房押金也不好使。
　　八、交易合同。1，双方坐下来签合同，给你10分钟看，你根本静不下心来看条款。不知道有没有坑，买卖双方都是，只好两眼一抹黑，签。2，任何条款，你一个字都不能改，坑。3，不会约定交易时间节点，坑。4，违约责任不会，坑。5，定金交多少，不会。坑。6，资金的监管，使用，流转不知道，坑。7，合同里，出事的话，中介任何责任都推得一干二净，而绝对不会少收一分中介费。坑。
　　坑虽然多，大家也没什么可怕的。谁买二手房，不被气吐血过。可是，为了赚钱，粉身碎骨也得上啊。
　　根据我们家买过一次二手房住房的经历，从小白到略懂给大家分享
　　1.和老婆16年大学毕业到苏州过年打算买房，来年3月提上日程，开启买房经历
　　2.最开始同事介绍了一个中介门店，就去看了下，端茶倒水态度不错，心生好感，那就谈房子吧，讲了下购房条件(因为限购)，聊天发现社保不够一年，中介讲可以等等，可以先给房东定金签合同之类的，没同意，觉得可能有坑，就走了，等着吧，反正也没特别需求
　　3.等了等社保够了，去买房，结果房东房产证没下来，我们见不到房产证，但是房子还可以，但是稀里糊涂去看了中介的合同，当时因为自己是小白，特意多看了一下，虽然此时中介一直在中间口头保证没事，很安全，但抱着中介说的话都考虑三分的观点，觉得此时给钱签合同都不妥，没签，后来发现都是坑，房东几个兄弟争房产，复杂的很，幸亏没入坑，不然不说得被骗钱吧，劳神伤力肯定逃不掉
　　4.后来中介又帮忙介绍一套，房子还不错，有房产证，就是价钱稍微高点，想着和家里父母商议一下，毕竟大事，他们也掏首付，结果当天晚上接到中介电话，房东明天出差，几个月回来，明天就得签约，当时没意识到这是个套路，后来才发现妈的被中介套路了，头天晚上和中介讲能不能压点价给他个红包之类的，中介满口答应，第二天签合同见房东，一个本地五十多老头没有任何工作，还出差，这一条我就知道被中介套路了，它就是想尽快拿佣金我也没说啥，然后谈了下价钱，发觉中介真止不上，房东愿意少一点钱，说话意思挂牌时中介让稍微挂高的，我能明白，不过也没讲啥，社会都是套路，房东比较好，就签约了
　　4.然后中间付了首付，贷款等等，给我的感觉就是中介并不会明目张胆欺骗，他只会让自己的工作更简便，让客户或者房东更麻烦一点，并且他有个中心思想就是尽快促成交易拿到佣金，但是并不是什么都是为客户考虑的。到了过户的时候中介讲帮代缴过户费税费等等，还好我提前做功课，中介会从中扣点手续费，所以我坚决你带我去，我自己交，完美避过这个坑。
　　5.相比较来讲我遇到的坑还好，大家买二手房多留心中介说的话或者房东说的话，不要全信就好，最好有个买过二手房的亲戚带你最好了
　　本人从业6年，说说我知道的坑
　　提前确定好能否贷款，再签合同，别因为征信给自己弄违约了
　　1.签合同看准签约人和产权人是不是一个人，房子是不是共同财产，也就是确定签字是否有效，没有效后期容易打麻烦
　　2.定金别超过总价的20%，超出无效，另外谁违约都是双倍赔偿，交的少了，房主违约成本低
　　3.首付款资金一定要监管，不能给房主
　　4.银行审贷，需要注意各个利率一样，但折扣不一样，尽量选折扣好的银行，另外别默认等额本息，根据自己情况选择
　　5.过户报税缴税没啥需要注意的
　　6.出新证办抵押，要确保新证顺利送到银行贷款部门
　　7.等放贷了，交接，注意物业取暖水电等结清，还有户口要迁走，有线电视迁走，维修基金发票要下来，钥匙交接
　　8.解冻首付款给房主，注意利息是买方的
　　纯手打，忘采纳，还不懂可以再问我
　　感谢邀请：
　　临近年底，随着返乡潮的到来，很多朋友开始看房买房了。
　　但是基于很多购房者没有实际的经验，对购买房子过程当中的细节和风险也不太了解，往往容易掉进各种各样的坑里面。
　　今天我们给大家分享一下购买二手房里面到底有哪些坑，应该如何去回避？
　　一，购买二手行里面的各种坑，你知道多少？
　　买过房的朋友都知道，购买二手房要比购买新房复杂的多。不仅仅是因为购买二手房，面对的是单一的业主。而且二手房的办理程序也相对于新房要复杂很多，每一个程序里面都可能涉及到金钱的损失，以及各种坑等着你。
　　趁着这个机会，我把购买二手房里面过程中，可能存在的坑给大家汇总罗列一下：
　　第1个坑，假房源。
　　假房源是中介吸引购房者操作中的一个惯用手法。甲方沿大概率的出现在互联网APP看房软件上。
　　换句话说，就是你通过互联网APP开放软件看了一套特别便宜的房子，但真正等你联系中介或者实地现场看房的时候，中介会告诉你，这套房子已经卖出去了。
　　实际上只是利用低单价低总价的假房源来吸引你打电话咨询和现场看房。虽然这里并没有给我们购房者带来金钱上的损失，但是的的确确耽搁了我们看房的有效时间。
　　第2个坑，定金和订金的坑。
　　两个不同的定（订）金，我们经常强调他有不同的法律约束和限制行为。定金一般交了之后，无论你是什么情况，不买房大概率是不能退给你的，这笔费用容易损失掉。而订金只是购买意愿的确认，如果你不想买了，这个钱是可以退给你的。
　　但是中介为了自身的利益，往往会邀你签定金合同。因为哪怕你不购买了，这笔钱他也可以有相应的提成。
　　第3个坑，银行选择的坑。
　　能够给房子放房贷的银行特别的多，但是中介往往会选择放款最容易的银行给你做按揭抵押。但是这样的银行不一定就是贷款利率最低的，不了解的购买者容易每月多支付出房贷利息给银行。
　　第4个坑，解押款被业主挪用。
　　市面上很多二手房的业主，他也是通过贷款购买的房子。在房子出售的时候，往往银行里还有贷款没有结清。当购房者把解押款直接打给业主的时候，容易被业主挪用，导致房屋不能正常的解压，不能完成后面的过户手续。
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　　当然了，其实购买二手房的过程特别的复杂，每一个过程涉及到的坑是特别的多的，又岂止是以上几点能够概括完的。
　　比如产权人过多，防止存在被查封，过高的缴纳税费，交房时，水电气物业费没有结清，甚至户口业主不愿意迁出等等。这些都是需要购买二手房的朋友去有效控制的。
　　二，如何预防和规避购买二手房过程当中的各种坑
　　在第一大点，我们把购买二手房过程当中，一些特别容易出现金钱损失的地方给大家罗列了一下。当然购买二手房程序特别复杂，又岂止是存在以上几点，需要注意的地方还很多。
　　当我们在购买二手房的时候，特别是面对有金钱交易的时候，大家都会提高警惕，如何去规避可能导致的损失。
　　同样的，我们结合第一大点的几个坑，给大家分享一些方法，如何去预防购买二手房过程当中出现这样的一些坑，导致自己金钱的损失：
　　第1个方法，如何甄别假房源，节约自己的看房时间，提高自己的看房效率。
　　要知道，中介看房APP有两种区分，也就是真和假的分化，当然都是相对的。
　　一种是传统门店中介，比如链家（贝壳）、乐有家、Q房网、中原。受房协和市场监督局监管，APP上的房源要求真实有效，需要产权人签租售委托书、提供身份证复印件和不动产证复印件，委托书上有意向报价，中介上传资料获取房源编码，这样才可以显示在APP上供大家查看。
　　这一类出现假房源，一般是少数，比如时差，你正好看到别人买了的，正在下架的路上。
　　另一种是互联网中介，比如安居客、58同城、赶集、搜房、房天下等，有些钱烧完就倒闭了。中介购买会员，不需要提供任何资料就可以在上面发布房源。基本上不受房协和市场监督局监管，房源大部分都是虚假的，只有低价才能吸引客户。
　　所以，大家在选择看房APP的时候，尽量去选择一些有监管的，看房APP。可以减少遇到假房源的概率。
　　第2个方法，如何减小定金不退的损失？
　　我们已经分清楚了，定金是不退的，而订金是可以退的。所以，我们在看二手房的时候，哪怕自己很喜欢，也尽量不要签定金合同，不要缴纳定金。
　　即便要缴纳一定的钱锁定房源，不让中介带其他的购房者看，或者预防业主在短时间卖给其他的购房者。也应该缴纳订金，而不是定金。
　　因为订金，也是可以让中介帮你锁定房源，短时间（三天）不让别的购买者看，自己也有一个思考的空间。最终考虑清楚之后再决定到底要不要购买。
　　第3个方法，如何选择低利率的银行做按揭贷款？
　　确定好要买房之后，一定要先和中介沟通，让他告诉你他们卖房，能够帮忙对接按揭贷款的银行有哪些。并且告诉你，各个银行对应的房贷利率，以及对于银行房贷上浮的比例和贷款不同时间，比如按揭10年，20年3，0年，利率之间的差异。
　　这样我们购房者就能够清楚的了解到不同银行对于按揭贷款的利率数值，从而选择一个利率相对较低的银行作为按揭贷款的对接银行。
　　第4个方法，如何防止解压款被业主挪作他用？
　　购房的过程当中，一般解压款也是涉及到金额最大的地方。小则几十万，大则上百万。因为在购买二手房的时候，很多业主往往自己没有解压房贷的能力。需要买家提供去解押款去结清剩余未还房贷，取出房产证。
　　当然这里的解压款可能是你的首付款。换句话说，如果你给业主的解压款，没有被业主拿去解压对应的房子。那么银行也不会把房产证还给原业主，就没有办法完成后面的过户。
　　所以，最好的方式就是解压款一定要通过第三方监管机构。或者在解压的前一天约上业主，中介方一同去对应银行还款解压。
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　　是的，购买二手房的过程虽然复杂，而每个复杂过程当中的风险也不尽相同，但是只要你懂得如何去规避，还是可以减少这些风险和坑的出现。
　　三，小结
　　总的来说，购买二手房特别的复杂，每个环节都有风险和纠纷。
　　作为购房者，特别是没有经验的首次购房者。在购买二手房的时候，一定要选择一些大的靠谱的中介公司，选择一些可靠的看房软件，寻找真实的房源。
　　在购房的过程当中一定要在涉及到金钱缴纳的时候，再三确认它的安全性。涉及到金额特别大的时候，尽量要求第三方介入监管，让自己的大额金额处于一个安全的状态。
　　总之，买房是我们每一个人人生当中特别重要，也是特别大的一件事情。房子不仅仅关系到我们存款的安全性。也关系到我们子女的教育，自己的户口以及父母的养老，和享受城市周边配套的资源等等。
　　不管你是刚需购房者，还是一些有经验的购房者，一定要不断的提升，对购买二手房知识的普及。把每一个过程当中可能出现的风险降到最低，把担心的问题尽量写进附加合同里面，留足各个环节，特别是有金钱交易的相关证据，减少购买过程当中可能产生的金钱损失和合同纠纷。
　　我是@重庆地产视野   重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
　　您好！
　　关于您＂买二手房的各种坑你知道多少？＂我的回答如下：
　　1、不要买机场一场，因为永远是远郊。
　　2、不要买车站，除非你去开酒店。
　　3、不要买远郊别墅，因为你叫不了外卖。
　　4、不要买公寓，在卖的时候会让你崩溃。
　　5、不要买商铺，一铺养三代是广告，三代养一铺是现实。
　　6、不要买县城，县城有价无市。
　　7、不要买规划，沙盘花不了几个钱。
　　8、不用不听我的，除非你不差钱。
　　希望对您有帮助。
　　一、买二手房的注意事项有：
　　1、核实产权是否清晰，出售方必须是房屋的拥有人，并且已办理房屋权属登记。通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。
　　2、核实清楚房屋基本状况，在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况，有无共有人、有无抵押、有无出租等情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
　　3、明确交易程序，二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。
　　4、违约责任要明确，要有力度，买卖双方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚约定或简单的＂违约方应承担守约方损失＂，缺少实际效果。
　　二、买二手房的手续：
　　1、买方需要对房子的产权进行调查：需要审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，我们要注意产权证上的业主姓名是否与售房者是否相符，有无抵押或共有人等;
　　2、准备好过户材料：买卖双方准备好各自的身份证、户口簿、婚姻证明，卖方带好房产证原件及复印件即可;
　　3、递交材料办理过户;
　　4、办理税费减免及缴税;
　　5、拿证：经过二级审批之后，便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证;
　　6、交房：取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房。
　　【法律依据】
　　《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
　　谢谢悟空邀请。2014年买过一次二手房，回忆当时整个过程，至今想来仍然心有余悸，坑太多，心太累，而且有些事情真是防不胜防，在此特意总结下，分享给大家。
　　一、来自房产中介的坑
　　说实话，如果有的选，真心不想买二手房，房子破旧不说，物业、环境、小区设施、车位、房子本身结构设计等方面都容易发生问题，但是二手房的地段、学区却是无可替代的，所以不得不买。然而，购买二手房，交易流程繁琐，还涉及税收、信贷以及地方的限售、限购政策，一般的买房人根本搞不清楚，而且原房主也有可能存在抵押等诸多问题，这是二手房与新房的最大区别，所以，买二手房离不开房产中介，但是中介的坑不少。
　　1、中介为了推销某套房子，会故意让你去看一些条件类似但缺点明显的房子，然后就显出他想卖的那套房子的好来，不小心你就上当了，所以，买房子一定要有耐心，一套一套的看，房子动辄几百万，不是一件衣服，多花点时间，不吃亏。
　　2、要选择靠谱的中介。我当初买房的时候，那个小区是个老小区，边上一条街不到1000米长，房产中介就有近10家，对此我只选择链家、我爱我家、中原房产几家，想着他们毕竟是大的中介，上面对他们管得也比较严，应该不会骗人，比如弄什么假房源，但是如果选择了那种个体户中介，可能后患无穷。
　　3、中介费。正常情况下，房产中介是两头都收钱的，但是房子猛涨的时候，买方就是弱势，各种都加到买房人身上，但是，依然是可以谈的，这个不要被中介说什么是固定比例的，不能谈。要知道，哪怕省下0.5%，也是不小的一笔钱。二、来自房子本身的坑
　　主要是房屋质量问题，二手房普遍时间久，最不容易发现的就是防水、下水这2个问题，其他问题都好解决，但是这2个问题如果你不实际住下来，你根本不可能知道。我当初就是，买了房子之后，一直没有入住，突然有一次物业给我打电话，说房子漏水，把楼下都给淹了，后来查清楚原因，是原房主在厨房里安装了小厨宝，但是三角阀质量不好，竟然裂了，而我也没在一，入户的水阀没有关，结果就把地板给泡了，还波及了楼下。后来入住之后，发现下水管太细，又需要重新做，但是楼上楼下又不方便弄，实在是太麻烦了。此外，像房顶漏水、墙漆掉落、墙裂等问题，原房主都可以用家具或者刷漆遮挡，这些情况如果交易比较仓促，根本不及发现。
　　三、来自原房主或者原租户的坑
　　比如我当时买房的时候，房子还出租给祖孙俩，一个老人家带着孙子住在里面，我的尾款结清、房子过户之后，房子就是我的了，但是老人家却告诉我说他们还没有找到别的房子，让我再宽限2个月，怎么办？总不能把别人赶走吧。
　　另外一条则是最关键的，当时差点忘记了，我买房是为了把户口迁进去，但是如果原房主不迁出的话，我的户口是没法迁入的，所以快到正式签合同的时候，才想起来，果然那家的户口没迁出，所以特意在合同上加了一条，要求他们在一个月内将户口迁走，否则赔偿我的经济损失。得亏加上这条了。四、来自税收和房管部门的坑
　　如果买的是二套房，是要多交不少税的，而且90平米以下和90平米以上的税率是不一样的，好像一个是1%，一个是3%，而我当时那套房刚好是90出点头，亏大了，好在对方已经是满五年了，可以省一笔税钱。
　　但是，有个坑我没有躲掉，就是当时买房的时候，要在房管部门登记和办理手续，交税什么的都是要按照评估价进行的，那么谁来评估呢？当然是他们制定的，但是评估是要收费的，我当时没注意，发现这里面猫腻很大，总之，被他们宰了一刀，等到后来弄明白过来的时候，已经过久了，也没那个心气了。五、来自银行的坑
　　当初我买第一套房是新房，贷款基本都是开发商帮忙办的，基本上自己没操什么心，买这个二手房的时候，因为原房主没说什么，咨询了银行也很顺利，合同都签了，结果银行跟我讲，说什么他们银行有个规定忘了跟我说，就是房龄加上贷款年限不能超过30年，而我买的是23年房龄的老房子，这就意味着我只能贷款7年，而我原计划贷款10年的，怎么办？只好临时借钱，总之很被动，很伤神。
　　总之，坑实在太多了，好在这5年房价涨了不少，不然，提起来就是一把辛酸泪啊。：）
　　欢迎关注，一起交流。
　　很多人在购买二手房的时候，不可避免的要跟中介打交道，但一提到中介，给大家的印象就是＂黑，坑，骗＂，买套房子不容易，在交易过程中被坑了钱还好，要是房子被坑了，真的是欲哭无泪，但整个二手房交易过程非常繁琐，一般人都无法认清其中有哪些环节容易出问题，又加上国内房产经纪人缺少监管和执业资格，导致经纪人水平良莠不齐，我做过一两年的二手房，对这方面还算了解，把我的一些经验发给大家看看，怎么规避风险。
　　第一式：不要表现出强烈的购买意愿，即使你再怎么满意看中的房子，也一定要冷静，尽可能的去挑问题（没有十全十美的房子，多少都会有些问题），这么做的原因不是为了讨价还价，而为了避免经纪人联合房东一起坐地起价，前几天还有个头条的朋友遇到了这个问题，问我怎么办，所以，切记不要冲动。
　　第二式：房屋有无隐性问题，比如：建筑缺陷，采光问题，底商噪音，油烟污染，阴宅等，这个可以去问一下邻居，他们一般比较清楚，经纪人带看以后，自己再分不同的时间段去看看，有可能会发现一些问题，我之前就遇到过房子采光不是很好，经纪人就挑了一个非常好的天气，大中午的叫我去看房，看着没什么太大问题，就没在意，但实际居住的时候日照严重不足；还有一个就是房子在三楼，底下是小饭店，下午三四点的时候去看房也没问题，结果中午和晚上一去看的时候根本受不了，噪音大，还有油烟，根本没办法晒衣服。
　　第三式：房屋有无抵押情况，有些房子看上去价格非常诱人，比同样房屋低个十几万到几十万都有，但有些无良的经纪人为了促成交易，会隐瞒事实，而如果有抵押的房子，你买了后会非常麻烦，情况好一点的你还能拿回你的钱，情况不好的，钱被卷走，房子还不属于你的，那才叫钱房两空呢，这一点一定要咨询清楚。
　　第四式：明确好税费，跟卖方和经纪人当面沟通好契税，个税或增值税（如果有的话）由哪一方缴纳，并明确的写在购房合同中，切记不可口头承诺；因为各个城市缴税方不一样，也没有对错之分，所以这你可以多问几家中介了解清楚即可。
　　第五式：中介费交纳，在没有过户前尽量不要交中介费，因为后面还有很长的流程要走，先付费后，会导致经纪人态度不积极，到时候恐生变故，实在无法达成一致的时候，也可以协商分步付中介费，这样一般就没什么问题了。
　　第六式：退订金/意向金，如果要交订金或意向金的话，一定要明确好，在什么情况下是可以退的，不然万一出现什么意外情况就要不回来了，比如＂买方征信有问题，贷款批不下来，房子问题要退房＂之类的，而且也不要口头承诺，要写在合同中，先小人后君子。
　　第七式：中介费，这个也是水最深的一块了，中介费可以谈，可以谈，可以谈，重要的事情说三遍！中介费根据所在城市不同，收取的比例也有所区别，大部分都在1~3%之间，但这方面没有明确的法律规定，完全就看你会不会谈价了，当然了，在谈中介费的时候，经纪人会列一张表给你，里面包含了N多种费用，在这里我再说明一下，只有评估费和中介费是由纪纪人收的，其中评估费是交给银行的，有些地方或银行收的费用是叫贷款服务费，里面会包含评估费，但这个所谓的贷款服务费没有明确规定收多少，一般会跟买方说3‰的费用，实际上这个服务费都是被银行信贷部拿去做回扣了（我这么说估计会得罪一大批人），其实严格来说根本就没有这个费用，而其中包含的评估费，现在都是300块钱一单，别的就真的没有任何其他费用了，这里希望购房者了解就行了，因为服务费有时候是银行要收的，胳膊拧不过大腿，真要交的话，自己留个心眼，先打电话问一下要贷款的银行有没有这个服务费，就怕是银行没收，被经纪人收去了。这里说一下我买二手房的时候，把中介费从17800谈到了7500，我这人心比较软，实在不太忍心，我弟买的时候一口给人家还到4500，结果人家也没说啥。
　　小心黑中介
　　第八式：水电物业燃气，在过户前，最好让卖方把水电物业燃气费给清掉，不要觉得有时候几百块钱是小事 ，你不好意思说，有些人就喜欢占小便宜，水电物业燃气费有欠费时，一定要提前确定好，不然到时候房子一卖，原房主不管了，你就要出这个钱，我就遇到过这种情况，卖方是个小肚鸡肠的人，最后他把房子钥匙一交，就不管不问了，虽然钱不多，但平白无故的花这个钱也不值得了。
　　第九式：确定好家具物件，如果房子有装修，请确定好哪些东西保留，哪些东西带走，最好列一张清单，附加在合同上，省着到时候扯皮，你跟卖方又不熟，有些人口头答应了，结果交房时在你不知道的情况都给你搬走，你就郁闷吧，毕竟也是钱买的。
　　第十式：户口迁移，这个很重要，有些卖方是唯一住房，房子卖了后，户口暂时没地方落，他又不愿意迁回家，到时候就会跟你家户口在一个户口本上，户口本上多了陌生人多难受啊，而且你自己家人想迁过来有可能都会受影响，一个房子落户人数是有限的，所以这个要切记不要忘了。
　　第十一式：共有产权，如果房子是共同产权，一定要取得所有产权人同意，不然交易无效，我之前遇到过一个情况就是男房主偷偷的把房子卖了，女房主不知情，然后男房主找了一个女人去签字，结果在银行做解押的时候被认出来，就中断交易了。还好是被认出来了，否则一但过完户后，那就是真的麻烦事
　　好了，十一式传授完毕，希望能给买房的朋友带来一些帮助，买房子对于每个人来说都是大事，谁也不想在买房过程中被坑或遇到麻烦事，在此希望每个人都买到称心如意的房子。
　　二手房的购买手续时间长，而且流程复杂，到处充满了陷阱，对于一个从未购房的小白，很多细节点上的东西没有注意，到最后导致被坑，以及整个房产交易流程不顺利，这种情况也是时常有发生的。二手房在购买的时候，我们时常遇到的坑，我们自己应当要注意这种事情。
　　1.房源产权问题。
　　二手房购买的时候首先要确认好，房屋产权的情况是70年产权还是40年产权，现在目前产权时间已过去多少年了这些都对我们至关重要，虽然现在说是自动续期，但是自动续期的费用具体又没出来，我们怎么样都是要支付一笔费用的，肯定选择一个产权时间长的房子。
　　房子是共同共有人的，但是你有隐瞒信息，说是单独所有人的签署合同，仅一个人签署，最终导致合同属于违约的情况当中，到最后虽然能按照合同方式在整个官司打下来，没有一年半载时间是根本没办法处理得完的，把我们各方之间大大的往后拖延。
　　房子在确认之前，我们要清楚的知道房屋是满两年还是满五年，是否唯一住房这些都会影响到我们后面在整个流程之中的缴税情况。
　　2.银行贷款
　　购买房子让我们深深地留下了一个印象，就是房屋贷款首付三成这个现象，即便我们购买的房子是200万还是300万，我们都是支付首付三成即可。
　　二手房的购买与一手房大大不同，是有评估公司的存在来评估我们的房子价值多少钱，如果我们购买一套200万的房子，评估公司只评估得到170万，最终我们的贷款为119万元，我们的首付就要准备81万元，这笔我们原本预算的60多出了21万的存在，房屋在购买之前要再三的确认银行是否能评到这个价格。
　　银行的选择上我们也要进行挑选最低利息的来做贷款，不要被坑了做上浮30%，25%的银行贷款去做，目前国内银行普遍上浮利息在10%左右。
　　3.房屋装修以及家私电器问题。
　　二手房交易的过程中，虽然合同注明了，业主要把家私电器带走，但是有部分业主他们连门排插，灯这些东西全部都被拆走，搞到房子变得烂烂的感觉，在合同上面必须注明家私电器搬走是一些可移动的物品。
　　在房屋价值电器留给我们买家的时候，在合同上面也要备注好家私电器的型号，以及品牌情况，要不然会被换掉的可能性还是存在的，曾经就遇到过几个情况，原本家里面都是大牌子的家私电器，最终在收房的时候发现全部被换成了一些二手旧电器。
　　4.各种费用的坑。
　　二手房在交易的过程中会多出很多没有必要的费用，集中他们的收费，包括了中介费，按揭费，抵押费，担保费，办证费，查档费。这些所有的费用加起来基本上可以占到房价的6%以上。
　　房屋在缴费的过程中总计费是要交的，按揭费要交，但是并没有像中介收得如此之高担保费其实最大就是为了赎楼情况，费用也没有我们想的这么高。其中抵押费，办证费，查档费这几项费用加起来也就是一百几十块钱而已，他们敢收每一项两三千都有存在的。
　　二手房在交易的过程中，我们不单只只依赖中介公司为我们来避免一些坑点中介公司有时候也会联合基础来跟我们的公司的坑。我们不一定要挑什么大牌中介公司一定要挑个诚信可靠的经纪人。二手房在交易过程中除了怕坑点以外，我们还有很多问题需要注意的，这也会影响到我们的交易情况。
　　1.赎楼情况点。
　　二手房在交易的时候我们都知道有部分业主是有欠银行资金的，而这笔资金在没有还清之前是没有办法进行房屋解押，我们后面的交税过户手续就没有办法进行。
　　我们自己的资金也千万不要帮业主赎楼，因为每个人的情况都无法确定，有的业主拿了我们的资金不单子没有赎楼的情况下，还去做了别的事情，导致我们钱也拿不回来了，应当赎楼，让业主请担保公司来解决此问题，我们的首付款要放到房管局的资金管监管。
　　2.最新的政策变动。
　　房子在交易之前，我们一定要对当地城市的政策解读，毕竟政策会影响到我们房屋的交易时间，以及缴纳税费的金额情况。
　　政策的解读上，我们应当遵守当地城市的交易规则，有部分中介公司为了成交先把合同签了之后，然后房屋等了一年半载才在交税，过户了虽然我们听上去非常的吸引眼球，价格便宜了，但是一年半载发生的事情是真的多，最终我们也有可能导致违约情况发生。
　　3.房屋最后的手续问题。
　　房子在交易完成之后，我们应当要去物业管理处把所有的水电天然气费用全部结清转移名字，还有更重要的一点是，我们房屋里面的户口也要求原房东立马的迁出，毕竟时间拖得越长，对我们自己就越不利。
　　户口如果迁出的情况下，会影响到我们自己小孩子上学的问题所在，毕竟没有户口，周边的学校即便有房子也难以认可我们够不够条件在此读书。
　　总结：
　　二手房在交易的过程中确实是非常多的坑点所在，但是随着现在我们二手房市场越来越成熟国家对待，二手房的交易也在不断的缩减步骤，这样使得我们房地产市场更加的透明化，出现被骗的情况几率就会越来越少。
　　房屋在交易的过程中还要注意到的一些问题，点的时候在毕竟没有被坑的情况，问题点不注意也会影响到我们自己交易时间的问题。
　　我是有房产点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨