烂尾楼停贷的购房者将面临怎样的法律后果？如何能追回损失？

　　烂尾楼购房者联名停贷近日出现＂城传城＂现象。据克而瑞地产研究统计，截至7月13日，已有106个项目加入其中，涉及深圳、重庆、武汉、郑州、长沙等多地，涉事开发商包括恒大、世茂、富力、奥园、阳光城等。
　　多份强制停贷告知书显示，若项目未在指定日期前全面复工，业主将停止还贷。深圳市佳兆业樾伴山业主提出了两方面的诉求：其一是，楼盘应于2022年7月20日前全面复工，每日工作实际人数超过300人；其二是，强制停贷造成的损失由所有违规放贷的银行、资金监管不力的政府相关单位、转移资金的樾伴山项目组等相关利益方共同承担。
　　一位＂踩雷＂烂尾楼的购房者向南都记者表示，这也是没有办法的办法。＂如果开发商按时交付，我能住进新房，我也愿意按时还贷。但是现在房子烂尾了，我还要还贷款，我的损失怎么办？＂
　　他坦言停贷是在放手一搏，希望压力能通过银行传导到开发商，楼盘早日恢复施工，自己早日住进商品房。
　　今年2月，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会，时任住房和城乡建设部部长的王蒙徽在会上表示，以＂保交楼、保民生、保稳定＂为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。
　　多地出现烂尾楼。
　　律师提醒：停贷断供的购房者会陷入最坏的情况
　　北京市京师律师事务所律师许浩告诉南都记者，从法律风险角度，不建议购房者单方主动断供。他提醒，停贷断供的购房者会陷入最坏的情况——钱没了，房子也烂尾了，还成了失信人。
　　许浩解释，购房者贷款买房是三方关系，因为缺乏购房资金，所以把商品房作为抵押物抵押给银行，从银行获得贷款，由银行将购房款支付给开发商。购房者和开发商之间是购房合同关系，和银行之间是借款合同关系。
　　＂由于开发商的原因导致房子没能如期交付，成了烂尾楼，是开发商的责任。司法实践中，会先审理购房者与开发商的诉讼。如果认定是开发商的原因导致不能按约定时间交房，甚至出现烂尾问题，判决双方解除购房合同。然后，法院再审理与银行的诉讼，根据最高法的判例显示，因出卖人（既开发商）的原因未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，购房者与银行签订的《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现，也应被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行和购房者，这样购房者就不用向银行还贷款了。如果未经法定程序解除与银行的借款合同，购房者向银行断供、强制停贷，要承担违约责任。＂
　　许浩建议，烂尾房的购房者当前应该去法院起诉，按照法定程序处理问题，＂因为开发商的原因导致房子未能如期交付，责任不在借款人，所以合同是可以解除的。＂购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。如果还按照借款合同约定的权利义务关系处理，在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，因此可以解除合同，而＂烂尾楼的开发商违约了，要按照购房合同中的违约条款履行赔偿义务。＂
　　关于首付款的问题，许浩表示，首付款是购房者付给开发商的，等解除了购房合同，开发商要如数奉还给购房者。如果开发商资不抵债无法偿还，还有已经建成的建筑物和已经购买的土地使用权，这些资产还是有价值的。如果开发商进入破产程序了，将来资产拍卖或者破产重组，作为债权人购房者可以按比例分钱。
　　停贷被告后的损失：罚息、违约金、律师费等
　　＂问题已经出了，我们要考虑怎么把损失降到最低？毕竟不是购房者说自己停贷了就能不还钱的，银行会按照内部启动程序去告你。一旦确认购房者单方违约，需要支付的除了贷款本息，还要加上罚息、违约金、律师费等。＂许浩称。
　　南都记者查阅裁判文书网发现，因楼盘烂尾，购房人自行停贷断供，之后被银行告上法庭的案例不在少数。
　　2013年9月17日，原告工商银行郴江支行依合同约定于向被告雷某发放个人一手住房购置贷款（含自建房）28万元，贷款到期日2028年9月17日，执行利率6.55%，还款方式等额。保证人是开发商友昌公司，亦是被告方。
　　截至2021年8月21日，被告雷某尚欠原告工商银行郴江支行借款本金210465.29元、积欠利息35461.32元，尚欠本息合计245926.61元。
　　雷某辩称，＂合同约定2015年5月30日交付，但郴州友昌房地产开发有限公司一直没有交房，所以我们小区全都停贷了。一开始我们一直在还房贷，是因涉案房屋烂尾所以才集体停贷。＂
　　2022年5月26日，湖南省郴州市北湖区法院判决，限被告于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行借款本息245926.61元。2021年8月21日之后的借款利息以未归还借款本金为基数按合同约定的逾期贷款利率另行计算至借款本金实际清偿之日止。此外，被告需支付原告中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行实现债权的律师代理费2000元。
　　法院认为，依据合同约定，原告工商银行郴江支行向被告雷某发放了贷款，履行了合同约定的义务，而被告雷某未按合同约定按期偿还借款本息，已构成根本违约。
　　值得一提的是，开发商友昌公司对雷某应当清偿的上述借款本息及实现债权的律师代理费承担连带清偿责任。案件受理费5174元也由雷某和友昌公司连带承担。
　　苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称：＂一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。＂
　　许浩强调，止损是当下购房者最要考虑的现实需求，但要按照法定程序处理问题。＂建议通过诉讼方式，请求法院解除商品房买卖合同，并解除商品房担保贷款合同。＂
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
　　不过，司法实践中，通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有一两年年甚至更长时间的精力损耗。当前，在近期多地均出现业主集体停贷的背景下，寄希望于当地政府政府相关部门能为业主提供更有针对性、更切实可行的兜底措施。
　　备受质疑的期房预售制该取消吗？
　　中国人民银行调查统计司原司长盛松成7月13日表示，本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。
　　盛松成称，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。
　　谈到杠杆，不得不提在这次停贷风波中备受质疑的期房预售制度。对此，许浩认为，在房地产的上升周期，预售这种方式受到购房者的欢迎。因为开发商需要资金回笼，购房者很多也没有能力全款买房，银行可以挣取大量的贷款利息。
　　＂但是期房预售不能说就是错的，因为房地产开发商的融资渠道比较有限，特别在一些中小城市，开发商除了民间融资外，就是靠自有资金，开发商不能直接向银行贷款，只能等工程进展到超过35%才能由购房者向银行贷款，购房款支付给开发商用于工程建设。现房售卖会给开发商造成巨大的资金压力。＂许浩坦言。
　　对于近期多地放松楼市限购政策，盛松成认为，当前各地正在边际上放松调控政策，继续从需求端边际放松是现实的举措，＂各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。＂
　　采写：南都见习记者 赵唯佳