专家建议成立地产行业健康发展稳定基金

　　证券时报记者张达
　　近期多地烂尾楼业主集体停贷风波引起广泛关注。面对当前房地产市场形势，业内人士指出，尽管6月房地产销售环比回升，但仍处于历史低位，远谈不上恢复，未来能否持续还有待观察。下半年要保持房地产行业持续复苏，建议成立地产行业健康发展稳定基金来摆脱地产行业当前的困局，同时调整三条红线政策。
　　地产行业是实体经济对货币宽松最敏感的行业，所以过去货币政策一放松，地产行业融资就明显改善。从过去10多年经验看，在10年期国债收益率下降后，大概三个季度地产开发资金就会明显改善。但最近这一年利率早就下降了，地产开发资金非但没有上升，反而越走越弱。目前来看，货币宽松没有传导到地产融资上。中银证券首席经济学家徐高说。
　　徐高认为，主要原因是三条红线政策触发整个地产下行之后进入一种自我加强的循环。一方面是地产开发商资金链收紧，信用风险上升，另一方面是地产外部人士对地产行业信心丧失，表现为银行对地产开发商惜贷，尤其是对民营开发商惜贷，也表现为购房者推迟购房，因为买房可能拿不到期房，最后变成烂尾。这种格局下，地产行业已经进入一种恶性循环。
　　6月份地产销量有比较明显的回升，主要是由于个别城市政策调整带来的短期刺激，但仍然处在历史同期的最低水平。地产行业远谈不上在恢复。
　　为什么短期房地产下降这么大？我个人觉得没别的原因，就是‘三条红线’。北大国发院院长姚洋说，上半年房地产销售腰斩，跟疫情、跟老百姓手里有没有钱没有关系，主要是好多房地产企业的流动性不行了，老百姓是理性的，担心企业可能要倒掉，买期房可能买到烂尾房，这是老百姓看到了供给侧的风险，所以购房意愿大大下降，长期信贷下降。
　　徐高指出，地产政策现在需要在供给侧发力，而不是要放松需求。在地产新开工和土地购置面积同比负增长3050的时候，如果放松地产需求面的政策，再加上之前集中供地可能带来的地价上涨，一旦房价暴涨，地产政策又陷入两难，所以现在需要的是多修房子，先要恢复地产开发商正常的经营活动。
　　在徐高看来，短期解决现在地产行业的问题，单靠货币放松已经不起作用了，要有困难资产救助计划，建议成立地产行业健康发展稳定基金来摆脱地产行业当前的困局。基金规模1万亿元，政府财政可以出1000亿元，再从金融机构募资9000亿元，用这个基金来入股民营房企成为小股东，这样银行会觉得有国有资金进去了，敢给它放款了，然后老百姓也敢买房子了，这个恶性循环就被打破了。当行业进入正常状况后，这个基金可以及时获利退出，不要追求长期持股。
　　其实中国现在金融市场不缺钱，流动性非常充裕，金融机构现在面临的问题是资产荒，找不到非常优质的资产把资金配置出去，然后房地产也不敢配，怕变成坏账，如果政府信用能够进来，行业预期就为之一变，行业能够很快恢复正常。现在市场缺的是信心，首先要把信心恢复了。徐高说。
　　在姚洋看来，要想下半年房地产业持续的复苏，三条红线政策有必要调整。比如，第一条红线是剔除预收款后的资产负债率不超过70，房企依赖预收款也许不对，但应该给它时间调整，不能立即说预收款不能算你的资产了，大概一半房企都踩了这条线。而第三条红线更匪夷所思，现金短债比不小于1，如果我手里有现金还去借钱吗？他说，由于三条红线限制，把房企分成4个档次，最好的绿档房企信贷也只能增加15，其他全是限制，所以上半年房地产信贷下降53，断崖式的下降。
　　姚洋还指出，要正确的认识房地产信贷，房地产业有自然的金融加速器的作用，即房地产制造资产，有了资产可以拿去抵押、借钱。如果房地产信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。房地产的本质决定了这个行业必须得高负债，现在一下子断供，不让他们借钱了，房企没流动性了，自然会倒掉。
　　其实真正失败的房企是因为多元化经营，把房子建设资金用去造车，做风投，真正做房地产的并不会出现很大问题。不能因为有些房企出问题了，就说整个市场都有问题。姚洋说。