如果房价暴跌，能抄底吗？

　　近期，各地都陆续传来了一些停D的消息。对于银行、地产商、购房者谁有问题或者预售制度也好或者监管账户也好，很多自媒体都分析过了，相信每个人心里也都有杆秤，我就不传播情绪了。
　　总的来说就现在的问题规模还不足以造成什么系统风险，但若风险化解不及时，焦虑情绪继续传播，大家失去信心，那结果怎样也很难预测。当然，我还是相信我们的高层领导有能力解决好这一问题。
　　不过我们今天讨论的不是这些，而是一个更加务实的问题：如果房价暴跌，我们能抄底吗？或者说，房价到底有没有泡沫，房价跌到多少才有投资价值？
　　需要声明：本文只讨论房子的投资价值，如果是为了结婚、小孩上学、改善住宿条件等情况，涉及到房子的实用价值，则不在本文所讨论的范围之内。并且只代表个人观点，不构成任何投资建议，请读者知悉。
　　一、房子的价值之锚
　　说起大众对房价的看法，大概有两种人：
　　第一种人没主意，随大流，房价大涨过后，都意识到了曾经的房子多么值得投资，房价跌了反倒不敢买了。这种人占多数，所以我们说大众是买涨不买跌。
　　第二种人非常坚定，坚决看多，每次房价回调，都敢于忽略市场的杂音，坚信房子的长期投资价值，有钱坚决买房，哪怕是在当下（2022年7月）这样的情况。这种人有主见，是少数，属于被过去二十年的房价行情教育明白了。
　　这两种人都有一个共同的特点，就是并不会计算房子的真正价值，不同的是第一种人听取周边人的经验作参考，人云亦云，第二种人拿过去几十年的经验作参考，惯性思维。
　　实际上，如果不考虑自住、学区等因素，单纯把房子作为投资品，房子和股票是很相像的，都是可以产生现金流的资产，那么就都适用于现金流贴现法的估值分析方法：资产的价值应该等于未来现金流对当下的贴现值。
　　因此，我们完全可以套用对股票的估值分析方法来分析房子，房价就是市值，房租就是利润，房价/房租就是市盈率，也即我们所说的售租比。那这个问题对炒股的人来说就很简单了，根据房租的变化情况，估一个市盈率即可。
　　房租变化情况需要看未来人口的流入情况，而当下已经到了人口总数的拐点，没有增量人口，只有结构性（农村向城市，且城镇化进程已经过半）和区域性（北方向南方）变化。
　　1、对于人口长期流出的地区，房租可以预见会慢慢变少，类似于一个企业景气度下行，利润一年不如一年，那不适用市盈率估值，这样的资产也没有投资价值，房子的话只有实用价值，比如鹤岗5万一套。
　　2、对于人口能持平的地区，可以参考长期大额存款，比如利率在4%，对应市盈率25。即一套房子如果一年的租金是1万，对应房价在25万左右比较合理。
　　3、对于人口能流入的地区，我找了一张十年来一线城市的房租水平，十年大概翻了一倍，年增长应该在7%左右，不到10%，二三线城市肯定更低。那么这样的资产市盈率可以给到多少呢？我觉得可以根据人口流入情况给25~40倍。你可能觉得给的有点乐观，毕竟茅台近20%的增速才给40倍，但租房确实是更好的商业模式，风险更小，利润也可以完全分红而不需再投入生产。
　　比如我所在的城市青岛，我给到35倍，那么一套年租金4万的房子，合理价值大概在140万。上海给到40倍，一套年租金10万的房子，合理价值大概在400万。
　　比较难估值的是深圳，因为深圳人口流入多而城市面积很小，将来房子可能会越来越紧缺，40倍估值还可以再往上加，比如50倍左右。
　　如果房价继续上涨呢？做投资靠的是跟踪和应对，不是预测，房价怎么样我们自然是预测不了，我们只是评估各种资产的性价比。价值投资者是很难赚到牛市末期拔估值的钱的，想明白自己赚的是什么钱，就不会在投资中迷失自我。
　　二、房产真的是好的投资品吗？
　　相较于股票、基金、债券等，房子并不是好的投资对象，原因有三。
　　1、房子的价值太大，对普通人来说不便于配置。对于一二线城市来说，一套房子怎么也是百万起，多在几百万，甚至千万以上，普通家庭投资房子可能倾其所有，没法多元化配置其他资产如股票、债券以分摊风险。当然，土豪可以忽略这一条。
　　2、房子交易太不便利。很明显，就不解释了。
　　3、房子自带杠杆属性。一般我们买房都是要贷款的，相当于投资加了一个2~4倍的杠杆。炒股的人都知道加杠杆在投资中是非常激进的做法，券商也会限制融资比例最多让你加1倍杠杆，而买房动辄要加2~4倍杠杆，如果是刚需那确实没办法，但如果是投资者，尤其在房价几十年牛市的背景下，是很容易忽略掉其中的风险的。
　　三、房地产行业还有投资机会吗？
　　1、博弈政策边际放松。比如一些地产行业资金困难，二季度gdp增长只有0.4%，低于预期，市场有可能博弈未来地产政策会边际放松，提前埋伏，当利好政策真正出来后，获利了结。没有经验的投资者可能看到了利好政策出来才冲进去，不理解其中的博弈逻辑，就可能被套。这类机会偏博弈，不是我的风格。
　　2、行业产能出清，实力雄厚、信誉良好的国企地产获得集中度提升的逻辑。这个目前还看不到，而且市场总量萎缩，即便真有这个逻辑，也还要评估能为已经体量巨大的地产巨头带来多少的增长。
　　3、压制地产行业的核心因素被解除。房住不炒和地产行业的三条红线，是压制地产行业的核心因素，如果这两条政策转向，那地产行业景气度会在极低位反转，这会是一个很好的机会，但这个可能性很小。
　　4、地产相关行业的结构性机会。比如以东方雨虹为代表的建材行业多品类扩张和集中度进一步提升，比如以震安科技为代表的减隔震行业在2021年《建设工程抗震管理条例》落地后，行业迎来扩容（非荐股，不构成投资建议，个人也并未持有）。这种结构性机会的挖掘相对前三条来说更值得投入精力。
　　总的来说，地产行业赶上了过去几十年中国的城镇化进程的红利，卖地—搞基建—吸引人口和投资—推高房价—再卖地的土地经济模式确实曾极快的加速了社会经济发展进程。
　　然而，随着城镇化率达到64%，全国新建住宅已达17亿平的拐点，人口总数接近拐点，这样的经济模式已经行不通了，国家也在寻求转型，推动资本市场的发展，助力中小企业、高科技企业、实体制造业的成长，而我们做投资就是要寻找新的产业趋势，助力社会发展的同时，分享社会发展的红利。
　　其他信息：
　　1、二季度GDP增0.4%，预期1%。经济还是不大行，也许又有资金要博弈刺激政策，去稳增长板块，记得4月份的时候也有这么一波，比如中国交建啊，兴业银行啊，现在再回头看看，好像也没涨多少么。
　　价值股就是成长性差，比如中国建筑每年10%左右的成长，市盈率不到4倍，有人觉得够便宜，就喜欢买，觉得估值有修复空间，问题是如果他就不修复你又能怎样呢？成长股买贵了只要逻辑还在可以用时间换空间，价值股买贵了就不好办，而且中国建筑市盈率8倍的时候就有人觉得很便宜了…如果确实喜欢价值股的话，我建议不要看市盈率，而是看股息率和稳定程度。
　　2、晶澳科技发布中报预告。上半年利润16~18亿元，同增124~152%，略微不及预期，主要还是硅料价格高位吧，天合的中报也不会更好，天合会在硅料降价后业绩表现出弹性，大概会在4季度。
　　3、TCL中环发布中报预告。上半年利润15.4~17.4亿元，同增64%~+85%，略微不及预期。中环还是要看石英砂紧缺后产业链利润分配的变化情况。
　　4、德业股份发布中报预告。上半年利润3.6~4.2亿元，同增60~70%，略超预期。
　　单二季度，逆变器收入7.1亿元左右，储能约55%，微逆约15%，其余为组串，逆变器净利润2.1亿元，同增222%，环增116%。
　　二季度热交换器、除湿机与其他收入合计6亿元，预计这部分业务合计净利润0.5亿元，也是受益于原材料降价。
　　下半年德业将凭借渠道优势继续投放带无功补偿功能的微逆、一拖八微逆、储能电池包。
　　德业最早是给美的供热交换器，完全是to B的模式，再到除湿机、储能逆变器、微逆、储能电池（好像是外采电芯），一步步建立起自己的渠道和品牌，起手一把烂牌越打越好，管理层的能力真的是很强。
　　我是＂零基础投资＂，逻辑、观点、实盘，期待你的关注。
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　　实盘（仅供参考，不构成投资建议）
　　2018年底~2021年底盈利44万，复合年化35%。
　　今日无操作 ，赚1万，仓位110%，22年赚38万。