杭州楼市新政低估了对二手房的刺激，也高估了买方的观望预期

　　01、前言
　　楼市有三个兄弟热衷炒房，老大深圳，老二杭州，老三合肥。
　　去年，深圳和合肥被二手房指导价强压，楼市一夜入冬，至今还在努力复苏，而杭州，楼市几乎一整年都处于火热状态。
　　2021年杭州新房卖了20多万套，问鼎全国销冠，二手房均价达到3。88万平米，距离一线广州只差了1000元平米。
　　为什么老二能脱离组织，走出独立行情？答案就是亚运会。
　　杭州心里清楚，这种国际赛事就是城市腾飞的契机，办好了可以吸引源源不断的人才和资本，坐稳全国第五城，未来可期。
　　然而办亚运会并非易事，建场馆、办活动、造地铁、改善环境和城市面貌需要庞大的资金支持。
　　2010年广州办亚运会投资了1200多亿资金才搞定。这笔钱放在现在，算上通货膨胀，起码2000亿起步，杭州可谓压力山大。
　　怎么办呢？卖地。
　　数据显示，近几年杭州卖地一直高居全国榜首，地价房价联动越炒越高，上面也是睁一只眼闭一只眼。
　　去年大哥三弟双双戴上二手房指导价枷锁，甚至长三角宁波、无锡、金华都被严控，唯有杭州，呆在后面死扛着不动。
　　可谓是，生死有命，富贵在天。
　　只能说杭州命不好，口罩问题影响筹备了几年的亚运会说延期就延期，利好推后之后便是利空来袭。
　　杭州经济结构偏服务业，又是口罩问题重点打击目标，再加上阿里一众互联网龙头企业又被反垄断政策打压，杭州今年一季度GDP增速只有4。0，跑输了苏州、宁波、南京等长三角二线城市。
　　房价涨速高于经济增速，市场上就很容易出现断供现象，杭州法拍房排名全国NO1就是很实际的佐证。
　　可想而知，当我们理清了杭州的经济面后，再看楼市就很清晰了。
　　这次杭州开始自救，政策核心主要有三处：限购松绑、鼓励改善、鼓励多生。幅度没敢放太松，效果也不会太大，毕竟按照杭州目前的房价指数，再炒一轮就超越上海了。
　　现在的杭州，房价已经积聚了一定的泡沫，需要花时间回调，这时候买房就要非常谨慎。
　　杭州楼市的市场特点就是，新二手房严重倒挂。新房价格平均比二手房价格低20左右，去年杭州人只抢新房，对二手房热度不高。
　　不出意外，今年也是这个道理。
　　新房现阶段就可以上，地方主动帮忙挤泡沫，银行给的利率又很低，倒挂严重的盘，还是不错的机会，毕竟买到即赚到。
　　但二手房不同，要耐心等，杭州泡沫主要积聚在这里，需要花时间充分回调。
　　在亚运会延期，新房市场分流客源的情况下，二手房业主在下半年的信心会越来越差，预计今年10月份后会有大量的笋盘出现，到时候可以捡漏。
　　杭州也知道自己的问题，所以在这次调控中，新二手房被区别对待：
　　新房，落户2年社保或者不落户4年社保；而二手房，落户就能买，不落户的话只需要1年社保。
　　限购条件天壤之别，就是鼓励大家去消化二手房。
　　买房有一个规则：限购越严格的说明越有价值，限购越松或者不限购的，就是割韭菜，个中关系需要仔细琢磨。02、低估了新政对杭州二手房的刺激
　　现在虽然看不到杭州的二手房挂牌价是多少，但是可以从杭州的待售二手房数量变化，能看到杭州楼市的冷热情况。
　　当杭州楼市比较热的时候，想要卖房套现的人往往是最少的时候，那个时候大家都想要再等等，等房价较高的时候再卖，结果往往都是卖不掉了。
　　杭州楼市3月份的时候，上城区和拱墅区的待售二手房数量都没有超过1万套，而等到了5月份的时候，库存二手房都达到了1万2千多套，还有杭州余杭、滨江等等的区域，待售二手房数量都在快速增加当中。
　　如果说杭州房价真的有大涨的空间，怎么会有那么多人卖房呢？
　　杭州房价下跌较大的动力，还是杭州的产业问题，杭州房价这么高，全要靠杭州的那些高薪工作来支撑。
　　如果那些人的收入出现问题，杭州房价想要不跌，都有点难。
　　还有杭州楼市这几年大量卖出新房，这些新房也马上要交房了，到时候杭州的新房库存会更多。
　　切记，在杭州买房要谨慎，只能考虑那些限价新房，二手房的水分比较大。
　　事实上，我低估了517新政对二手的刺激，也高估了买方的观望预期。
　　可以说，除了个别板块，杭州二手房已经完全盘活，无论是数据还是情绪，已经有接近2020年初行情的可能。
　　核心区的复苏不必多说，成交截图已满天飞，而临平和大江东等郊区的数据，也亮眼的超乎我想象：
　　1、不完全统计，临平二手房连续3天成交量在50套以上，大江东核心区日均也在25套以上，是新政前的普遍的3到4倍，临平南苑100出头的老破小，只要诚心卖的基本都能秒出货；
　　2、这种情绪甚至蔓延到公寓市场，比如山北核心东湖云杉郡，仅一周就成交快20套，无法打新的低社保刚需房票，很多被中介导流到公寓市场，预计杭州低总价公寓也会有一波热势。
　　不考虑成交价，这样量级的正反馈，已经证明517新政完成了它的初步调控使命。03、房地产到金融的叠带效果
　　近来，房地产政策很多，从降首付到降利息，再到买房免契税、补贴钱等。
　　可以说，无论是地方还是央行，为让大家去买房都操碎了心。
　　但很多人比较纳闷，房子卖不动，为什么不降价卖？
　　现在无论是地方还是房企，出奇的默契一件事：房价坚决不降！在我看来，主要有几个原因：
　　1、地方不允许。
　　因为大幅降价带来的后果，可能会引发混乱，导致想要买的人会继续观望，已经买完的业主讨要补偿金，开发商亏本卖还不了银行贷款。
　　所以，之前恒大想降价自救，但很快就叫停了。
　　2、银行不允许。
　　现在大部分人买房都是贷款买房，如果房价大幅下滑，很多人就会选择断供等等。另外开发商的把楼盘质押了，本来按照1万一平米质押的，跌到8000得补充质押，这个也容易暴雷。
　　3、经济形势不允许。
　　房地产不说是支柱产业，但也是经济支柱产业之一，房价暴跌势必会引起金融风暴，冲击太大了。这是谁也不敢承受的后果，所以房价必须撑着。
　　现在的问题是，老百姓不是说完全没钱，4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元。
　　说明一部分人还是有钱的，但为什么不买房子呢？
　　因为他们想买的城市不让买，放开的不想买。把北上广深完全放开试试，估计全被有钱人买光了。
　　国内房地产的泡沫，主要是新一线城市，广阔的四五线城市。
　　之前的想法，是稳住房价不让涨，然后通过老百姓的收入提高，来慢慢消化泡沫。但三年的口罩问题打乱了一切，老百姓没钱了，但高层还很依赖房地产，这就是现在大的困境。
　　所以，接下来肯定还有刺激政策，更优惠的买房条件。但降低房价不大可能，对刚需来说，今年或许是抄底的机会，该出手可以出手，当然前提是有钱吧。
　　金融方面来说，经济这么差，为什么还不大水漫灌？
　　我个人感觉，货币放水可以刺激经济，但货币放水是有条件的、有代价的、需要选择合适的时间点。
　　短期来看，想要经济繁荣，诀窍其实很简单：货币放水。
　　只要肯放水，经济想不繁荣都难。口罩问题期间，全球经济非常差，西方国家的做法很简单，就是搞货币大放水。
　　仅仅2020年，全球央行印钞总量就超过了2008年以前5000年人类历史的印钞总量，结果是经济困境扭转了，就业率上去了。
　　放水是有条件的，在信贷创造货币的游戏规则下，想要大规模放水就得有人去负债或者是央妈去负债、地方去负债、企业和个人去负债。
　　资金也是一种资产，需要以负债为条件去获得。
　　放水是有代价的，放水会提高企业和居民的杠杆率，还会加剧通货膨胀，提高物价的资产价格，增加人们的生活成本。
　　放水会导致水涨船高，需要人们以生活成本提高的代价去承受。
　　放水还要选择合适的时间点，防止被国际金融资本薅羊毛，因为放水会导致通货膨胀，通货膨胀会导致资产膨胀。
　　如果资产价格虚高，国际金融资本看到套利机会，往往会高位抛售、套现撤离，这会导致企业和个人被套牢，外汇储备大量流失。
　　而且，如果资产价格严重虚高，还很容易被人大举做空，刺破资产价格泡沫，导致资产价格大幅下跌，甚至演变成金融危机。04、总结
　　国内的房地产发展的太快了，很多房东都没有见过那些50年以上的老小区，在他们的心里，房子住个20年就是危房了，而且他们觉得房子的设计年限也才只有50年，房子不可能住一辈子的。
　　而实际上，国内大部分房子，尤其是08年以后修的那些房子住100年都没问题，你看着说设计年限是50年，但实际上修修补补住100年没问题的。
　　大家以前觉得换房很容易，那是因为大家的收入在高速增加。
　　你收入增加了，换房才会容易，就像你收入增加了以后，你换手机也很容易；但是收入不增加的时候，你想要换房就很难了。
　　国内以后那些高层住宅，维护费会非常高的。如果交不起维护费，就会像香港那些鸽子房一样。
　　也别想着拆迁了，现在连六层的老小区都那么难拆，那种20层、30层的的高楼，傻谁会去拆呢。就算拆一套给半套，开发商都没利润。
　　关于房价还能不能大涨，大家有没有想过一个很实际的问题。
　　以前不管房价怎么涨，银行那边的房贷好歹还能放出去，这里面是原因是每年我们都有1700万以上的新生儿，这些源源不断的刚需，他们把房价给撑起来了。
　　现在国内新生儿数量都减成这样了，房价还怎么玩？
　　房贷总量，肯定是一个长期减少的趋势。
　　举个很简单的例子，以前一年1700万的出生人口，假设每个人都买一套100万的房子，每年就是17万亿的交易金额，银行的房贷就是按照这17万亿来的；那么以后人口出生低于了1000万，就算每个人还是买一套房100万的房子，每年交易金额就只有10万亿了，银行房贷就要按照这10万亿的来了。
　　如果说通过房价上涨来让银行的房贷继续增加，那么想想房贷是背后，每个月都需要还的，这个钱是要还的，不是白拿的。
　　另一个问题，现在是不是真的在救楼市，大家只要看看那些房企的情况就知道了。
　　总所周知的，过去房企能发展的那么快，主要就是看银行给房企提供了大量的资金，让房企可以各种的去哄抬地价制造地王出来，可以说没有那些靠高杠杆迅速发展起来的房企，房地产就很难那么热。
　　那么现在看是不是真的救楼市，只需要看银行给不给那些房企继续提供资金就能看出来了。
　　如果说，银行还是紧巴巴的，不给那些房企提供资金支持，那么救楼市更多的就是只是一个停留在口号上的东西。
　　就像你妈天天跟你说让你去吃鲍鱼海参，但是又不给你钱，你想吃也没得吃。