2022年的楼市,政策迎来急速大转弯。 从各种花式扶持政策开始,到各地鼓励贷款、鼓励消费,就差把"逼你买房"几个字写在明面上了 从年初的遮遮掩掩,大半年过去,"全面救市" 已经打起了明牌,甚至已经上升到了政治任务的层面。 然而,被击穿的楼市能不能支棱起来,现在还不好说。 又开始疯狂鼓励买房了 全国多地掀起新一轮"救市潮" 这一周楼市最热的新闻,莫过于周一的"降息" 。 LPR(贷款市场报价利率) 一年期降低5BP,五年期以上降低15BP,超预期的下降是很多人没有想到的。 而这,也是今年央行的第三次降息。 1月份,1年期LPR下降10BP,5年期下降5BP。(分别为3.7%和4.6%) 5月份,1年期LPR未变化,5年期下降15BP。(分别为3.7%和4.45%) 8月份,1年期LPR下降5BP,5年期下降15BP。(分别为3.65%和4.3%) 从今年整体的降息幅度来看,1年期已累计降低15BP,5年期已累计降低45BP 。 成都房小团,,, 戳卡片,可查看成都最新房贷利率 小程序 很明显,后者降幅高于前者,以房贷为主的中长期贷款的下降幅度是短期贷款的3倍,典型的"非对称降息"。 这也意味着,从上半年鼓励短期经营贷款,到如今变成了鼓励大家买房,央妈亲自下场救市的意图非常明显。 而目前,一年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,已经是最低值。 加上商贷下限可做到LPR-20BP,也就是4.1%,房贷利率也跌到了"历史最低 "! 中央都亲自下场救市了,其他地方城市自然也没闲着,开始纷纷试探楼市调控的"底线"。 一马当先的则是几个新一线城市,带头救市: ★北京开始试点支持老年家庭购房,60岁以上的老人买房 ,子女来还贷款,"接力贷"又重出江湖。 ★ 上海在经历疫情重创后,楼市一蹶不振,不仅在月初放松了二手房的"三价就低 "政策,上周临港新片区还迎来今年的第二次限购政策松绑 。 ★ 广州也放出大招,放宽了学历入户 条件,全日制本科学历交社保即可申请入户,不再要求6个月社保。 近一年内,楼市政策没怎么变动的一线城市,最近一个月有点过于活跃了。 有这些一线城市兜底,经济行情本来就差的二三线城市可就更绷不住了。 比如上周,苏州首付降了,购买二套房,贷款结清5成变3成,未结清8成变6成,至此苏州限售、限购、限贷政策已全面放开。 紧接着,廊坊、昆山、太仓、海宁也相继放开放宽,外地人无需社保就能直接购房。 还有,湖南某县委书记最近不是火了嘛,带头喊话"买了一套买二套,买了二套买三套,买了三套买四套"...... 图源:微博 眼看着各种救市奇招,如同击鼓传花一般,开始向全国各地蔓延开。 而种种迹象也都表明,上一轮的救市潮好像没怎么起效果,下药不猛啊,看来还得再来一次。 8月开始,楼市反攻的号角已经吹响,昭示着全国范围内新一轮"救市潮"要开始了。 新一轮"救市潮"凶猛袭来 买房人却纷纷躺平了 经历过上半年一波又一波刺激,购房者似乎已经产生了"抗药性",开始纷纷躺平了。 最明显的就是这次"房贷利率下降",很多人已经不买账了! 4.1%的房贷利率是什么概念!历史最低啊!!! 甚至比前几年利率打7折还要低,如果没记错的话,前些年折后最低是4.13%左右,这次直接触底。 央妈的大放水,倾向性也很明显了,就是在偏袒买房人啊,但大家却开心不起来。 一边是被高利率套牢的存量房贷人,一边是犹豫不敢下手的刚需,利率的确是大降了,但在他们看来还是"然并卵"。 第一类,已经上车的,不愿买。 这群人基本是在近2年的买的房子,房贷利率踩在最高点,成都去年初的利率还是全国最高,基本在6.1%左右。 短短一年半时间,商贷等额本息100万的利率最低降到4.1%,相当于利息直接少了45万,月供少了1228元! 一年半,亏了40多万,搁谁心里能好受? 更别说,很多人上车时已经掏空了6个钱包,现在房价也涨了,让他们卖了再去买咋可能嘛! 如果有闲钱,绝大多数都会选择提前还贷,将损失降到最低成了这群人的共识。(戳 这里 ,可查看提前还贷解读) 第二类,还没上车的,不敢买。 跟已经上车的房友不一样,刚需客们是不敢买。 虽然是首套房,虽然可以享受到历史最低利率,但LPR终究是会变化的,现在是4.1%,说不定明年后年又涨回去了。 再加上现在暴雷房企、烂尾楼那么多,稍不注意就会踩坑,对于未来很多人并没有信心。 不仅如此,这次不知道大家发现没,以往地产圈一出大事,股市往往会以迅雷不及掩耳之势做出反应。 比如,去年三道红线政策出台,收紧了房企的融资渠道,地产股闪崩跌停。 再比如,3月份六部委开会,表达了积极救市态度,地产股集体涨停。 又比如,上个月郁亮喊话"短期看,中国房地产市场已经触底",次日地产股就飘红反弹。 每每楼市迎来利好消息,敏捷的股民们,都会用实际行动表现出了对于房地产行业的信心。 然而,作为楼市信心晴雨表的地产股,这一次竟然偃旗息鼓了,没有动静。 太明显了,现在不仅买房人已经麻木了,连市场也丧失信心了啊! 少些"治标不治本"的刺激手段 恢复信心才是重中之重 楼市已经千疮百孔, 全国多地的房地产都还在水深火热中挣扎。 到底有多难?不妨看看这几个数据: ★8月15日,国家统计局公布,今年1-7月全国房地产开发投资同比下降6.4%,商品房销售额同比下降28.9%,其中住宅销售额下降31.4%。 ★中指研究院统计,TOP100房企在2022年上半年的销售额均值为356.4亿元,同比下降48.6%。 ★截至目前,已经有超过50家上市房企发布了预亏公告,破百亿房企也只有85家,较去年同期减少47家。 一方面是房子卖不掉了,供大于求,地产上下游行业同样在受挫;另一方面是房企也焉了,暴雷的暴雷,破产的破产,留下一地鸡毛。 问题一大堆,难道单纯凭借一些"超预期降息"或"放松限购"的手段就能修复楼市? 事实是很难见效,治标不治本! 最大的问题是,市场信心仍然不足,需要更多强而有效的"定心丸"。 说到底,还是救市手段还不够猛,救市决心也没下足。 也就是说,恢复消费者对地产的信心才是关键,才是在真正救市,行业发展才会有清晰的未来。 绝大部分想买房的人,最关心的是什么? 想买新房但不敢下手,一旦选错房子,要么维权要么烂尾,买期房就像开盲盒。 这大半年的负面事件影响太大,"保交楼+防烂尾" 还没彻底解决,买房人就不敢进场。 还有被高房贷套牢的一批人,实际本应该是潜在的消费群体。 但如果不给存量房贷打折 ,每月要白给银行打工,提前还贷潮可能来的更猛,引发一系列不良后果。 如今利率是降低了,但房价已经高居不下,购房门槛也没有降低。 如果再降低一些首付 ,或许能激发那些正纠结是否上车的购房人。 想买房但没了收入来源,大小公司都在裁员,失业率创新高,毕业生就业也很恼火。 降低失业率 、缓解年轻人的就业压力、提供就业机会比刺激措施更有用。 暴雷、烂尾、存量房贷、购房门槛、失业等等,哪一个不是购房者的痛点,难道就没有解决办法了? 好在,新一轮"救市潮"爆发的同时,我们的确看到了一些曙光。 烂尾问题最严重的郑州市,终于行动了,这个月下发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》,规模暂定100亿元....... 昨天,国常会定调,也部署了稳经济的一揽子措施:在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目的基础上,再增加3000亿元以上额度;依法用好5000多亿元专项债地方结存限额,10月底前发行完毕....... 同时允许地方"一城一策"灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求...... 真金白银出马,相信再过不久,地方相应的政策就会落地,购房者们关心的问题也都能一一得到解决。 地产作为支柱产业,关乎国计民生,这一次的救市之路仍然道阻且长,也更希望兑现会比承诺来得更多........