建业地产2022年中期业绩问答实录

　　宏观上的一个问题，在现在的情况下，以及再展望时间长一点的中国经济和大环境下，胡董对房地产行业应该扮演的角色，现在是怎么样的判断？在这个行业里面，房地产企业，尤其是河南的房地产企业做出一些什么样的转变？
　　胡葆森：在经济全球化的大背景下，中国经济和很多国家的经济都捆绑在一起，捆绑度也越来越高。
　　这对行业有什么影响，从1998年福利分房开始停止，鼓励老百姓用按揭方式购房，从1998年开始算起也有25年的时间了，房地产的快速发展是在近10年的时间，改善性需求占了一个很大的比例，刚需也占了一个很大的比例。刚需和改善性需求加在一起，在过去的10年占了整个市场消费的90左右。也就是三四五线城市过去十几年一直以来都是以刚需和改善性需求为主。刚需就不用说了，就是从农村进到乡镇和县城，然后从县城到地级市，从地级市到省城，从省城再到北上广深，这样梯次性的不断升级；改善性的需求，小房换大房，低品质的提升为高品质的。未来刚需和改善性需求将明确成为消费的主体。也就是国家政策也好，各种产业政策也好，今后不会鼓励你做房产投资或者炒房。因为房子是用来住的，不是用来炒的，这个指导思想现在把它浓缩为房住不炒，这作为一个政策提出来也有将近5年时间了，国家的政策不会再鼓励你去炒房子，国家的政策还是鼓励你去买房，但不是炒房。
　　总结我刚才讲的，城镇化还是一个进步的主体，还是这个社会整个进步的主体，城镇化支撑的就是刚需。改善性需求就是消费升级，就是富裕程度提升的一个标志，如果大家的小房子不换大房、旧房不换新房、低品质的不换高品质的，所谓的改善性需求如果都没有了，像今年上半年大家消费意愿减弱了，预期减弱了，这也不是政府希望看到的。所以今年国家的政策和方向，还是鼓励消费，也提倡消费不断升级。因为消费是中国经济发展推动的三架马车中最重要的部分，消费是一个推动经济发展的最重要动力。所以我理解房地产行业中国社会进步的主体，这个行业还会持续发展，但是产品的结构、价格的结构，包括数智化、产业化、标准化，在产品过程中的作用，包括低碳、双碳经济，都会在产品结构中显示出它未来巨大的成长性，我们再说房地产行业就不是传统的发展模式了。
　　在拿地主体方面，大家知道原来百强企业大概百分之七八十是民企，可能今后央企、国企和地方政府的平台公司会逐渐提升在百强企业中的比例，民企在市场中的作用和地位会在这个过程中根据自己调整的能力，来确定未来在市场中的地位和整个民企在市场中的比例，你调整得快、调整得好，可能还依然会保持一个比较大的比例，但是这个比较大是多大，现在不敢预测，我们只能管好自己的事情。
　　我在一开始的致辞中，还有我们的CFO赵总给大家汇报中期业绩中，我们都只能说对自己还是很有信心，我们的住宅产业化的研究是从2017年就已经开始了，2019年收购筑友不是心血来潮，我们的战略聚焦在河南也已经30年了，也不是一个短期的一个追求。所以我们只能说我们这个战略我认为只要继续扎根在河南、在这个土壤中继续越扎越深，还能够勤劳拼搏，把产品造好、把服务做好，我相信其他的企业也会找到自己的生存之道。
　　要做到去化率的改善，咱们是不是还要进一步的进行价格的优化才能实现全年的目标？保住现金的回笼也是挺重要的，所以公司的价格策略是怎么样的？看到下半年的交付相对来说还是比较大的，现在咱们施工的情况是怎么样的？
　　杨明耀：大家好！是建业地产CEO杨明耀，关于刚才第二、第三个问题我回答一下。第一个问题就是在今年上半年整个物业去化的比例以及价格情况，也是受自从去年河南遭受到汛情以及多轮反复的疫情以及整个行业形势的影响，因为行业下行的问题全国包括河南省整个市场的销售都有一定程度的下降。对建业地产来讲，我们上半年度的经营工作推进把现金流的重要性放在第一位的。所以从年初就制定了销售的策略，就是快速回笼现金作为第一这样的要务。在这样一个指导思想指导下，我们从销售端选择的是把我们目前的库存、物业作了分类分级的划分。今年上半年主要的我们在价格折让上的主要是在库龄是一年半以上的这些物业，也包括部分的地下物业，就是去化周期比较长、库龄在一年半以上。库龄在一年半以内的基本上我们还是正常的销售。这是在我们库存上做分类分级的管理。
　　第二，8月8日我们归还完美元债之后，我们经营工作的重心就作出了迅速的调整。面对今年下半年的结转收入、结转利润以及交付的情况也作出了一系列的安排，整个的复工计划都准备好了，这样以复工复产来带来下半年销售的增加。
　　第三，建业一直以来核心的竞争力就是我们的产品和服务，我们在下半年也要深挖在产品和服务上的内在价值，通过产品内在价值的挖掘赢得客户的认同。另外在货值方面，原有的货值是374亿，计划在下半年加推132亿，这个货值也会比较充分。另外这些货值的布局85是在地级市上，我们看上半年销售数据的表现，地级市场销售渠化的速度还是优于郑州市场。从这个角度来讲，下半年无论是销售的结转收入任务，还是交付的任务，以及价格都会平稳推进。确保下半年销售任务的完成，确保交付。
　　上半年提了很多不同的拨备，很多是一次性的，包括一些库存或者是估值的问题，各种各样的会计的情况导致上半年刚才提到80的亏损来自这样的拨备，想请教一下下半年，的情况会怎么样，这种亏损还是会持续下去或者有逆转的情况吗？
　　赵瑞昆：上半年亏损的原因，还是因为我们主动地把非经营性亏损做了计提。
　　关于下半年的计划，我们对下半年对行业非常有信心，有信心实现盈利。主要的举措，刚才杨总也提到了，通过提升销售去化，以及保交付。
　　跟铁建投的合作我们已经在各方面推进，之前的公告也提到，还有一个可转债在持续推进，想请教一下可转债推进的情况是怎么样的，大概在什么样的时间会有一个更清晰的公告。
　　胡葆森：关于铁建投这个可转换债的问题，按照国资企业的要求，它对可转换债的发行，必须要把审计报告作为一个先决条件。也就是说630审计报告要出来，我们现在200多个项目，这个周期要两个多月时间，审计完成后将由毕马威把这个审计报告提交给铁建投的审计师，到那时候我们会及时发布相关的公告，现在还不能确定具体的日期。只能说这件事情还在积极推进中。
　　第三个方面，目前我们跟郑州房地产纾困基金的合作，我们是河南第一个标杆的房地产企业可以获得基金的援助，往后的还会有什么计划？之前我们也公布了跟很多不同的国企有一系列的战略合作协议，有没有什么比较详细的可以跟我们沟通或者介绍的计划？
　　胡葆森：关于郑州的纾困基金确实第一个项目落在北龙湖金融岛。接下来我们和其它的一些资产管理公司，包括央企的资产管理公司，以及包括本土的资产管理公司AMC也会加强合作，有很多项目也在谈，在跟AMC谈的过程中，还是需要时间。
　　另外跟央企中海、中电建的合作，主要还是在项目层面，它也在筛选。另外我们作为上市公司，也不能有太大的减值，还没到大幅度减值出让项目的时候，所以我们还是尽量的维护股东和股民的利益。我们跟央企谈的时候，一般主要还是看郑州，最多还会看洛阳的项目，我们在郑州的项目能拿得出手的，我们也不愿意贱卖。现在一些央企，我们都有接触，所以这方面的谈判还都在进行中，双方将根据各自的需求，也是我们作为资产变现的选择方向之一，但并不是唯一。
　　关于下半年的行业情况判断，包括河南省或者是全国的房地产市场，还有就是融资上面的情况在下半年会不会有些改善，也包括在引入战略投资者之后会不会有一些融资的安排？
　　胡葆森：关于市场的判断，中国的房地产市场，长期肯定是看好，因为城镇化还是一个主体，但是近期房地产会不会复苏，什么时候复苏，这只是一个时间问题，对这个时间的判断，我个人既不悲观，也不乐观。最近陆陆续续在设立一些专项基金，支持各地政府保交楼、保民生、保稳定，这是一个阶段性的纾困基金。另外金融机构不会压贷、抽贷、断贷，会继续支持，至少保持现在的规模。
　　所以金融机构和国家政策性银行的态度也表明了，政府对这个行业的态度，整体上还是希望行业能够良性循环、健康发展，这八个字实际上就是一个总基调。另外房住不炒、因城施策，这就是给地方政府的方向，7月28号中央政治会议的一个很重要的精神就是压实地方政府的责任，责权利是统一的，既然要压实地方政府的责任，比在因城施策的指导思想下给了很多地方政府的权力和政策回旋的余地。政策面会持续向好，但是消费者的信心恢复有赖于国际形势，也包括中国宏观经济和疫情的发展，给经济和房地产市场带来的影响究竟是会持续还是减轻，还是需要时间来证明。
　　对市场我一直都是谨慎乐观，因为我对中国经济的韧性，14亿人的市场，包括我们在河南这个市场上，在房地产行业市场上，我们还是认为有自己的一席之地，我们还是很乐观，对行业整体上长期还是乐观的。
　　我们现在手头现金不是太多，我们到期债务偿还计划是怎样的？就请教一下融资方面的问题。
　　赵瑞昆：刚才胡总对房地产市场的判断是八个字：良性循环、健康发展。对于融资和美元债偿还，我也用八个字：我们是既有意愿，也有办法。目前境外的资本市场对民营企业发债已经基本上关闭了。
　　具体的还款是三个思路：第一是强调销售回款，刚才杨总也提到了我们在下半年加强去化、保交付方面一系列的措施和安排，通过制定这些有效的销售政策、回款政策，提高现金回流，提高经营性现金流入。
　　第二个是利用铁建投战略入股的机会，利用国资增信，增强我们的融资能力，撬动更多的融资资源，而且要降低我们的成本。
　　第三是要坚决执行我们的资产盘活工作，下一步还是要继续跟包括央国企、金融机构等，针对这些不动产项目，加上保民生、保交楼的重点住宅项目，以市场化的方式开展合作，灵活多元化的制定资产盘活变现的路径和方案。
　　下半年我们有两方面的计划，一方面是针对持有的资产，比如说酒店、农业。第二方面是开发类的项目，我们也会拿出一部分和合作方开展合作，实现权益的变现。在做这些工作的同时，不仅能改善现金，也可以迅速改善公司的负债结构，降低上市公司的负债水平，通过调整负债结构，降低负债规模，实现主业经营、现金流与负债的良性循环。