地产观察万科的新哨声

　　作者杨依依
　　编辑曹蓓
　　距离上一次万科董事长郁亮在股东大会上发言，已经过去2个月。
　　房地产市场并没有如他所说短期见底后恢复，反而出现了让人措手不及的情况。7月的停贷风波后，期房销售受到了明显的冲击，市场继续下探。
　　7月后大家发现，6月的底，原来不是底。8月31日的万科中期业绩会上，万科管理层被问及最多的自然是：万科2个月前的预判到底还作不作数？
　　面对一度尴尬的场面，郁亮坚持了筑底论。但筑底要多久？他并没有给准信儿。
　　每次公开亮相都会带来话题的郁亮，从另一个方向吹响了哨声。
　　本次中期业绩发布会上，他判断，市场收缩过了头，即今年的开工量很有可能满足不了正常需求。
　　行业龙头如万科，此时提出收缩过头论，背后的意味远没有那么简单。11亿平米需求不能满足
　　对于行业底部的判断，从来都没有间断。
　　早在今年3月，华润置地管理层就表示市场下行基本见底。
　　郁亮说出了见底论后的第二天，住建部政策研究中心原主任秦虹发表了文章，称行业见底的时间其实是在今年4月。
　　半年报的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌、香港新世界集团接班人郑志刚等人也纷纷表示底部已到。
　　但说好的见底其实是落了空的。
　　国家统计局数据显示，7月全国商品房销售面积和金额同比下降约三成，跌幅继续扩大。尽管7、8月地方政府推出刺激楼市的新手段越来越多，但从销售层面看，效果不佳。
　　在万科看来，这个底可以持续很久，莫斌称之为底部盘整。不同的是，莫斌给了具体的盘整时间，称到明年6月，市场即可恢复正常，但万科并没有给出具体的时间表。
　　确实在6月28号，我在股东大会上说过，从短期来看市场已经筑底，但是恢复是个缓慢温和的过程，到今天为止我仍然坚持这个判断。郁亮在8月31日的业绩会上说。
　　他解释称，数据上来看，7、8月份跟6月份之间出现了一个比较明显的落差。一方面6月份出现大幅的回升，包括疫情的回补和季节性的因素，大家都要在中期有良好业绩表现；另一方面，7月出现了停贷风波，爆雷的房企无法完成交楼，对消费者买房的信心来说是非常大的打击。
　　虽然不再给出回暖的时间表，郁亮还是表达了对房地产筑底回升的信心。
　　这份信心来自刚需的强劲。他举例称，房子是有自然更替需要的，从目前情况来看，按照自然更新的速度，每年需要淘汰大概10亿11亿平方米左右，一、二线城市大概需要（淘汰）3亿平方米左右。按照目前开工的情况，我们今年的开工预计数字距离自然更替的速度，是达不到的。这里还没考虑我们居住水平的改善、人口聚集所带来的需求，所以这个数字肯定是偏低了。
　　用更通俗的话来理解，郁亮认为今年建的房子很有可能是供应不足的。按照8个月的开盘周期，不用再等政策刺激，这样的收缩最快可以在明年就受到传导影响。
　　市场收缩过了头，反而会激起它自动修复的动能。郁亮补充道。收缩战线
　　市场收缩，万科也是贡献了一份力的。
　　国家统计局数据显示，全国房屋新开工面积延续下滑趋势，上半年同比下降34。4。万科2022年半年报显示，上半年万科开发业务新开工计容面积约1068。8万平方米，同比下降38。9，降幅高于全国总量降幅。
　　据万科介绍，万科今年计划开工约2000万平方米，相比去年全年拿地面积2667。4万平方米，还有600多万平方米的面积余额。往前一年，万科2021年的开工量是3265。3万平方米，2020年新增土地储备3366万平米，仅留下100万平米不开工。
　　今年预计的开工量相比去年实际完成的开工量，降了18。3。
　　当然，万科不是个例。
　　克而瑞数据显示，截至2022年一季度末，去年22个集中供地城市合计成交的2111宗地中，仅有21项目真正动工。一、二、三批次出让土地的开工率分别为37、16及3。
　　同时，万科的投资还在收缩，今年上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307。8万平方米，权益计容规划建筑面积213。1万平方米，项目总地价386。8亿元，权益地价总额约248。3亿元。权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80。6和80。
　　很明显，万科的思路和众多民企类似，收缩战线才能挺过寒冬。
　　这个思路目前来看是有用的，因为万科活下来了。
　　为去年业绩道歉之后，万科终于在今年上半年恢复了净利润增长，实现归属于上市公司股东的净利润122。2亿元，同比增长10。6。年初定下的企稳回升目标，万科自信地认为完成了一半。
　　不过，万科还有几个核心数据在下降。2022年上半年销售下滑4成，毛利率继续下降2。48个百分点至20。46，其中房地产开发业务降至20。85。
　　这意味着，万科盈利能力的底似乎还没见到。销售额的断崖下跌，直接影响了23年后的利润。
　　万科2022年中期业绩会上，总裁祝九胜称：毛利率下降，确实是因为市场有低靡的一面，对于万科而言，此刻首要选择是确保经营安全，毛利率承压是短期现象，从长期来看，毛利率会回到社会平均水平。
　　对于未来两三年的利润，万科执行副总裁刘肖表示，公司未结算的资源，包括在建的、未开发的，大约1。37亿平方米。能够满足未来三年以上的发展需求。他说。
　　这位万科前北方区域区首重点提到了今年特别重视获取特别好的项目。他介绍，所谓特别好的项目，要满足片区市场比较好、投资兑现度、财务指标三个标准。
　　2018年底的时候，万科充当华夏幸福的白衣骑士，以32。34亿元收购了后者环京10个资产包。但后来证明，万科抄底抄在了山顶上。环京资产包成为拖累万科2021年净利润的最大计提项目。刘肖正是当时负责这个资产包交易的区首，在那之后，刘肖调回集团。
　　所谓一朝被蛇咬、十年怕井绳，刘肖此时介绍好项目三大标准，颇有些自我反省的意味。
　　冬天不知多长，如何熬过？
　　郁亮在业绩会上用生火取暖来形容万科接下来的工作。
　　重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位。我们在规模和债务方面一直也比较克制，有一段时间在规模竞赛中，我们保留了很久的第一。当没有做老大的时候，很多人很关心我们能不能重回老大，其实我们对规模始终抱着一种克制的心态。他说，目前来看，万科的经营层面上还是有一定的安全边际。