控制不好项目的开发节奏，商业综合体就很难成功

　　对房地产开发，不能一棒子打死，也不能看成是过街老鼠。
　　当然，也不会这样，也不至于这样。
　　上面的指向很清晰——房子是拿来住的，不是拿来炒的。只要是拿来住的房子，就可以继续盖；只要是有刚需的地方，房地产就可以继续发展，也才可以实现可持续发展。关键是不能重复建设，不能纵容操作式开发，对泡沫式需求要保持零容忍。
　　前段时间，我在新疆待了一个多月。
　　本来，这边事情处理得差不多了，我还要去新疆。第一，这边的事情还没处理好；第二，最近新疆疫情告急，非不得已，行动只能先缓一缓了。夏总，请理解！
　　再说了，我并不是项目操盘手，不一定非要老在项目待着，最关键是把握好项目的方向，当然最最重要的还是，努力把控项目的开发节奏。
　　因为各种原因，奎河商业广场这个项目，开发进展有点慢，或者说没能按照原计划顺利推进。
　　既然所有的遇见，都是最好的安排，我也深信，项目快慢不是关键，关键是成败得失。商业就得按照商业的逻辑，必须要讲究成败和得失，也就是投入和产出的问题；放大了说，还有项目的经济效益和社会效益的问题，不得不考虑。
　　像我这样的角色，在一个商业项目中，考虑得不是一招一式的规范性、或完美性，而是顶层设计的科学性，和底层逻辑的自洽性，关键是要努力帮助开发商实现团队＂召之即来，来之能战，战之能胜＂的战斗力。我的方向，主要是——努力影响团队和老板的精神世界，而不是做人才物理功能的组合或拼凑。
　　这就是所谓的——怎么用好顾问的问题，我勉强可以接受老板＂不太清楚＂，而我自己却不能不明白。
　　做顾问，不能喧宾夺主，譬如说不可以乱用决策权；也不能代人受过，譬如说不能瞎操心和干着急；更不能包治百病，譬如说不能乱拍胸脯，最终又解决不了问题。这些都是做顾问的大忌。
　　曾经我帮开发商介绍了一个人，结果没有合作下去。这种事情，虽然不能算是我瞎操了心，但是至少可以算是无功亦无德。我也悄悄告诉自己——胜算不是很强的事情，还是要慎之又慎。
　　说起来，我也不是什么完美主义者，对自己更没有＂只许成功，不许失败＂的强要求，只是对商业项目来说，可以开发节奏慢一点，但不能倒退或停止。
　　这是项目造势的问题，有点悬。
　　所以，尽管我现在，人是在项目的千里之外，但也不得不思考项目的开发进程。尤其像在新疆这样的地方开发项目，还要考虑气候因素，譬如到了冬天，室外到处都是冰天雪地，干啥也干不了啦！
　　意思是——能抢时间则努力抢时间，不能，则就要考虑策略性延后；或节点性完成某些工作，如完成一些阶段性工程。
　　奎河商业广场，是一个商业综合体项目，位于新疆建设兵团第七师胡杨河市一二三团。像这样的项目，除了要努力造势，更需要努力造市，没有市，也就没有商业综合体存在的机会。
　　像一二三团这样的一个地方，从社会功能来看，已经非常需要一个真正的商业综合体。因为一二三团是中心团，具有很强的商业辐射力。项目的市场论证，我上次到项目地，就已经考察清楚了，不然也不会有＂下一次还要去新疆＂的想法和计划。
　　兵团的历史使命已基本完成，接下来是如何发展地方经济，逐步实现＂人民对美好生活的向往＂，最终实现共同富裕的伟大目标。作为当地的首席商业综合体，除了项目自身的成功，还有不可推卸的社会责任需要担当。
　　作为一位普通百姓，在追求个人目标的同时，尽量也考虑到国家使命和民族责任，其实并不矛盾，也谈不上什么高大上的目标。在我的眼里，这只不过是最基本的国民素质。
　　在任何地方，在任何项目，这都是我的基本思考。虽然我改变不了发展商的很多理念，我更改变不了发展商的很多决定，但是我有我的坚持，我有我的底线。
　　上次我在新疆，写的第一篇文章，题目就叫——＂做商业地产，永远不要忘了全心全意为人民服务＂。
　　只有人民真正的需求，才是商业地产存在的根本。换过来讲，不管开发什么商业项目，首先要能满足＂为人民服务＂的基本功能，项目才有存在的价值，才有机会实现项目在商业上的成功。
　　从内在逻辑来讲，想要控制好一个项目的开发节奏，除了要把控项目建设的速度，更要考虑当地百姓的消费水平、要考虑人民对美好生活的向往，重复建设、或过度超前开发项目，都不利于成功。
　　也就是说，不考虑一个地方的生产力水平、不考虑一个地方GDP的增长率，而进行项目开发，是很不靠谱的事情。项目自身的开发节奏，相对来说，还容易掌控一点，而外在的节奏很难把握。这方面，发展商往往靠感觉，专业人士靠数据，更厉害的人，则建立在有型东西的基础上，靠判断……
　　本文主要强调的是——项目本身的节奏把控，譬如工程建设周期把控、销售节点把控、招商入住率把控、项目开业时间的确定，以及后期项目运营的把控等等，必须环环相扣，有节奏地推进，项目开发，才有的放矢。
　　上面叫停、或要规范房地产行业，很大层面还是因为，失败的项目太多了，造成了资源的浪费，也滋生出了很多的社会问题，影响了社会的稳定发展。当然，商业的闸门一旦打开，难免泥沙俱下，更难免有人浑水摸鱼，及时治理和纠正发展，都是再正常不过的事情……
　　从项目开发角度来说，也包括对上面政策导向的把控，这个弄不明白，搞房地产开发，也是注定处处受限，举步维艰。
　　在当下这样的市场环境，房地产发展商想要进退自如，确实有点难了。理性一点，或家底厚一点的，能够小步慢行就不错了。大势是——大量没有实力的发展商、大量瞎搞的发展商、大量认识不清的发展商，都会纷纷倒下，然后黯然退市……
　　更惨一点就是——举债逃命，诚信消失殆尽，被限制自由，或者亡命天涯，惶惶不可终日。因为经商，把人生也赔进去了！
　　不管面对什么项目，我的参与度有多少，我都一厢情愿地都希望——发展商有个好的结局，就是所谓的——钱可以少赚一点，但是项目一定要成功，要能够实现多赢的局面，为所有的参与者，带去成果，为地方做一个＂有用、能承载社会功能、能创造财富＂的好项目，最终发展商能带着成功和面子回家。
　　千里之外的杭州烈日炎炎，新疆的你们好吗？有点想念新疆的各种瓜了，新疆盛产的瓜果，好吃，脆又甜。其他先不用讲，在新疆的那些日子里，我是做够了吃瓜群众。
　　新疆是个好地方，希望江苏淮安去的发展商们，也为好地方做个好项目，不负天恩、不负各地领导的关心支持、不负关心项目的所有人，好好把握项目的节奏，顺势而为，积极进取，开发好每一个项目，为兵团服务，为当地老百姓服务，保证赚到钱同时，也能赚到声誉。不愧对，不脸红，坦坦荡荡地做项目，开开心心地创造财富，享用财富！
　　@龚崎现​
　　即日于杭州隐市书房