吴亚军卸掉了6600亿负债

　　第一代掌门隐退，龙湖进入新时代！
　　作者高远山、卢泳志
　　来源债市观察
　　在龙湖集团（0960。HK）内部曾e流传这样一种说法，除了吴老师（吴亚军），谁都可以取代。如今，吴老师也被取代了，代替她的是一位80后仕官生。
　　10月28日，龙湖集团发布公告，原董事长吴亚军因年龄和身体原因卸任董事长，转任公司战略发展顾问；副董事长邵明晓从执行董事调任为非执行董事。
　　来源：龙湖集团公告
　　与此同时，40岁的CEO陈序平升任董事长。陈序平在清华大学毕业后进入龙湖集团成为一名仕官生龙湖人才招聘的一种称谓，用了14年的时间，一路升到董事长。
　　当天晚上，龙湖集团召开了合伙人大会，吴亚军出席会议并对多年的老同事做了告别。据悉，因为眼睛做了手术，所以吴亚军戴着墨镜。
　　吴亚军还公布了新的人事任命：沈鹰获委任为公司执行董事，夏云鹏获委任为公司非执行董事。邵明晓仍然是董事会副董事长，他会帮助序平一起往前走。
　　对于未来，吴亚军表示：我自己虽然辞任了董事长，但仍然是这个公司的战略顾问，我会一如既往地支持和关注龙湖的发展。如果序平他们有各种各样的问题，欢迎随时来咨询我。
　　准备了三年的接班
　　身体状况成为吴亚军决定隐退的催化剂，不久前，她曾表示最近身体出了一些状况，不太适合再继续工作，过去几个月也没有调整好。
　　吴亚军指出，这个交接过程已经历时三、四年了，所以我觉得对于我和管理团队高层来讲不算突兀，大家心里有准备。
　　实际上，早在2019年5月，龙湖集团人力资源部就通知吴亚军：吴总，你到年龄了，应该办理退休，按公司法规定只能给你返聘。
　　来源：罐头图库
　　当年9月，吴亚军带队去美的集团交流，美的集团创始人何享健完全把公司交给方洪波打理，以及方洪波后来在美的的出色表现，给她留下了深刻的印象。
　　吴亚军感慨说：两个没有血缘关系的两个人，他们之间那种相互欣赏、相互尊敬、完全信任的关系，给我震撼到了。
　　在交流过后，吴亚军开始计划将公司交给职业经理人团队。三年来一直花时间来思考、准备，现在也是实践了。吴亚军在本次会议上表示。
　　对于接班人的培养，吴亚军说在七八年前就关注陈序平了，那时他还是项目总经理。现在龙湖没什么可担心的，公司还会安排提前偿还明年的一些债务。
　　来源：龙湖官微
　　2009年，龙湖集团创始人之一蔡奎辞去副董事长及其他公司职务；2011年8月，吴亚军宣布辞去CEO一职，由邵明晓接任。如今，吴亚军彻底交班，龙湖集团进入一个全新的阶段。
　　正如作为龙湖集团成立29年以来第二位董事长，陈序平的晋升历程也成为了龙湖集团深度机构化管理的转变过程。
　　最后一场硬仗
　　吴亚军选择此时交棒还有一个关键的时间节点不久前刚刚打赢一场硬仗。
　　两个多月前，8月10日，龙湖集团突遇股债双杀，当天市值蒸发超过200亿元。当天，有传言称，龙湖集团出现商票逾期。而上海票据交易所票据信息披露平台显示，龙湖集团当前并无商票逾期。
　　龙湖集团回应表示：这是完全的谣言，龙湖从去年开始就完全不做商票。现在商票余额7亿元，年底前逐步兑付到位。
　　8月10日晚，上海票据交易进一步击溃谣言：经核实，截至2022年8月10日，龙湖集团无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。
　　来源：罐头图库
　　与此同时，瑞银在8月10日发布了一份评级报告称，碧桂园、万科、龙湖和旭辉四家房企在上半年消耗了手头的现金，产生了负的自由现金流，而市场也对现金流损耗存在担忧。
　　同时，瑞银将碧桂园和龙湖的评级下调至中性，并且将龙湖的目标价从57港元股大幅下调至25。7港元股。
　　风波尚未消散，10月13日，龙湖一个项目又遭遇业主维权。当时，维权现场被拍了视频，有些业主因为交房标准等问题，向开发商施压。
　　业界普遍认为，今年7月，疫情影响叠加各地出现的停工、停贷浪潮，打乱了楼市的复苏节奏，整个市场进入信心极度脆弱的真空环境，为看空机构提供了契机。
　　面对股价暴跌和种种传闻，8月10日，吴亚军带领管理层出席沟通会表态，我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。龙湖依靠原则和纪律走到今天，现在依然不变，包括内外债的结构长短的结构龙湖都在提前安排，没有什么问题。
　　与此同时，龙湖集团还召开了小型投资者电话会议，再次驳斥了商票谣言，并披露当下现存商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。龙湖集团管理层在会上表示，今年境外债债务已经还清，下半年也会开始主动偿还明年到期的债务。
　　来源：罐头图库
　　除了回应股价大跌和商票传闻，吴亚军还表示，今年分红，作为大股东选择了以股代息的分红方式，就是因为对公司未来发展的看好。龙湖本身的经营状况没有问题，管理层对企业的信心充足。
　　两天后，8月12日，龙湖集团发布公告，大股东CharmTalentInternationalLimited和JunsonDevelopmentInternationalLimited将分别增持约1。34亿股和0。66亿股，涉及替代的总现金股息合计约55。6亿元。
　　8月14日晚间，据多家媒体报道，龙湖集团将获得一笔35亿港元的俱乐部银团贷，为无抵押信用贷款。
　　在业界看来，银行选择用真金白银对龙湖的流动性形成支持，显示出银行业对其发展的认可与信心。
　　留下的机遇与挑战
　　激荡三十年，房地产经历了从黄金时代到黑铁时代的过度。如今，吴亚军留下了一个怎样的龙湖？
　　在龙湖集团2022年中期业绩推介会上，吴亚军引用了一位金融机构人士的话：其泰坦尼克号撞上冰山的那一刻，你再掉头肯定来不及了。你一定要在没有看见冰山的时候就有所应对。
　　吴亚军说，过去十多年，这句话对她的影响非常大。我也总在想，有没有我们看不见的冰山，我们要是撞上了怎么办？
　　今年以来，房企融资环境不甚乐观。据中指研究院监测，上半年房企融资总额为4825。5亿元，同比下降56。5，与2021年下半年相比下降26。4。
　　今年5月，龙湖集团与碧桂园（2007。HK）、美的置业（3990。HK）等3家民营房企一起被选定为示范房企，发行债券可获得包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具支持。
　　上半年，龙湖集团共发行33亿元公司债券，票息在3。494，期限为68年。截至6月底，平均融资成本首次低于4，为年利率3。99，平均贷款年限为6。28年。
　　不过，龙湖集团的总负债也在上升。2018年2021年，其总负债从3660。66亿元增至6537。73亿元；资产负债率从72。22增至74。66。今年上半年，总负债为6632。81亿元，负债率为74。61。
　　来源：Wind
　　从三道红线来看，龙湖集团的净负债率55。3，现金短债比4。07，剔除预收款的资产负债率68，连续六年达标。
　　对于未来的融资，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，一方面是公开市场发债，另一方面是项目贷款，从目前跟银行的沟通情况来看，银行对地产行业未来坚定看好，虽然有阶段性的困难，但出清后会有更好的明天。总的来说，龙湖融资渠道非常畅通，资源非常丰富。
　　如今，地产行业正在遭遇冰山，吴亚军将龙湖集团这艘大船交给了年轻人，其中有机遇更有挑战，陈序平的任务就是让龙湖集团避免撞上冰山。
　　对于未来，吴亚军信心满满：我相信序平作为董事长，交给他以后，能带领大家，带领董事会成员去走一个更好的发展之路。我相信他能给龙湖带来一片新的天地，这是我内心的坚信。
　　你看好龙湖集团的新掌门吗？欢迎评论区留言讨论。