日本当年真的是自己主动刺破房地产泡沫的吗？

　　上世纪90年代初，日本也没有主动剌破房价泡沫，起码日本政府本意并不是这样想法，之前日本政府对房地产也进行过调控，但是房价屡调屡涨，根本不听使唤。当时，日本楼市早有失控的风险。主动剌破房价泡沫的是美国的次贷危机，这是美国政府主动剌破的，因为美国经济有很强的自愈力，没几年风险化解掉，经济又可以茁壮发展。
　　那么日本房价是怎样下跌的呢？当日本人在为高房价而欢呼之时，美国政府突然开始收紧货币政策，加息和缩表都开始了，而日本当时经济政策紧跟美国，就是美国搞宽松政策，日本也宽松，而美国现在收紧货币了，并且加息，日本也开始上调利率了，这样经历数次连续加息后，使得日本购房者的成本急剧上升，可能刚需还能坚持一下，但是炒房者肯定呆不住了，就开始抛售房产，而由于日本房价太高，购买力有限，日本的房价就开始了大跌。一个跌去了七八成，从此日本经济出现了大衰退。
　　应该说，日本政府跟着美国频繁加息，是导致日本房价的主因，但是我们也要看到，即使不加息，维持低利率不变，只要日元由升值变成贬值趋势，大量国内外资金也会抛售日本房产，还是要离开日本。
　　另一方面，房地产疯狂总要结束，炒房者买房不是做房东的，而是要变现获利了结的，当日本房价炒上了天后，各路资金也会主动获利了结，可能届时日本的房价会跌得更猛，更惨烈。
　　一个国家有房地产泡沫，不可怕，看你愿意不愿意剌破，如果不想剌破，想把危机往后拖，那就会出现泡沫越来越膨胀，危机越来越严重，或许像美国对待次贷危机主动剌破还好一些，越往后拖，房地产泡沫风险会越拖越大，最后到了不可收拾的地步。
　　日本政府已经没有能力让它不破了。如果用上所有的力量，让它不破。后果只会越来越严重。所有的人都投资地产生意，没有搞实业。没有经济来源，那什么维持高房价呢？看如今的中国，在经济低迷的时代。投资地产，或许是最后一博了吧！前期捞到钱的正在退出（李嘉诚，王健林等）后面接盘的刚需族，或许会很惨很惨的～～（工资不够还房贷就悲催了）
　　与其说日本主动刺破房价泡沫，不如说是日本的一种无奈之举。一、为什么要主动刺破房价泡沫：
　　在1991年刺破泡沫前的4年里，日本的地价疯狂上涨超过200，甚至和比自己国家大1。5万倍的美国地价相当。
　　而当时日本的房子已经没有刚需购买了，只剩下投资客来回倒手房子，没有新的接盘侠，有没有投资刺激，为了避免泡沫的进一步扩大，导致经济全面崩盘，日本不得不主动刺破房价，寻求自保。二、每一场房价泡沫，都伴随着大片区域的经济危机：
　　美国在2008年次贷危机爆发，造成全球性经济危机，这与美元的全球地位有关，更与美国房产泡沫有关。
　　香港1998年发生房产泡沫，整个东南亚地区经济危机。
　　这样的事发生的有很多，每一次都会给世界和人民带来严重后果。
　　三、日本房价不主动刺破，任由其发展，会产生民不聊生、生灵涂炭的严重后果：
　　1、银行和百姓的钱大多压在房地产中，一旦房价泡沫扩大下去，百姓的钱会大量缩水，违约还不起房贷的人会越来越多，银行的钱将会大面积亏空，如果没有新的资金注入，将导致银行倒闭，国家经济滑坡，金融危机。
　　2、对于百姓，房价泡沫继续发展，物价会越来越贵，收入大幅度缩水，紧接着大量失业，就像2008年美国次贷危机一样大量人民失业，连饭都吃不上。
　　3、物价飞涨、金融机构倒闭不景气、人民失业，慢慢发展下去，将造成社会的巨大恐慌，极易造成社会混乱。
　　所以日本不去主动刺破房价泡沫，后果真的是不敢想象的。
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　　日本当年真的是自己主动刺破房地产泡沫的吗？
　　自己主动刺破房产泡沫？告诉你，不是，是美国将其房产泡沫刺破的，且刺得毫不留情，让日本经济倒退二十年。不，至今都没有完全恢复元气。
　　面对日本经济快速发展，已经达到美国经济总量的60，且房价出现了一定程度的泡沫，美国便要求日本与其签订了一份广场协议，亦即要求日本允许美国资本大量进入日本，且回报率不能低于5。面对美国的强悍。日本也没有办法，只能这样做。美国资本进入日本大概5年左右的时间，美国政府看到日本房地产的泡沫已经够大了，就要求美国资本撤离日本市场，就这样，日本的房地产泡沫被刺破了，房地产市场崩盘，经济也崩盘。
　　所以，日本的房地产市场泡沫破裂，是拜美国所赐。只是，日本是一个没有记性的国家，也不知道对错的国家，反而成为也美国的附属，时时处处听美国的，成为美国的盟友，也是让人醉了。
　　日本以为房价永远不会破，根本不存在主动刺破房价的。如果日本的房价任其发展，日本人现在就是世界上最富裕的国家，每年卖几套房子就可以换来石油，换来电子产品，换来粮食。工人不用做工，农民不用种地，全国每天盖一套房子卖掉就够吃喝玩乐了，，，，。
　　其实我们和日本还是不太一样，日本人口少，当时对住房的刚需求基本已经满足了，剩下的都是倒腾房子的投机客，没有新的接盘侠，再怎么倒腾还是在投机客自己手中！咱们现在的问题是，我们人口很多，刚需还有非常大的需求，而他们正是看中了这些刚需，所以抬高房价，房价再高都有一部分会接手的！我们的矛盾是：绝大部分有刚需的民众已经负担不起这么高的房价了！刺不刺破其实都没有区别，都会有巨大的伤害，当然不刺破的伤害更大些，他会透资国民未来几年甚至10年的消费力，这将是一个巨大的骨牌效应，会导致实业颓败，消费不振，社会经济陷入恶性循环，目前这种效应正在慢慢凸显！
　　日本当年确实主动采取了刺破房地产泡沫的措施，甚至在1991年日本商业银行实际上停止了房地产行业的贷款。但是从本质上来讲，日本是在国际经济环境变化、美国压力下推出了一系列错误的经济政策，最终导致的房地产泡沫破灭。泡沫破灭后日本经济长期处于停滞状态，被人们称为失去的20年。
　　1985年，是日本房地产泡沫加速的起点，也是泡沫破灭的序幕
　　一切都要从1985年说起，这是日本经济发展的转折点，而4年后，日本将达到房地产泡沫的顶峰。
　　1985年，世界各国都在计划裁军，减少军备开支，重点发展经济。1985年2月5日，在日内瓦开幕了40国裁军会议，主要讨论制止核军备竞赛和核裁军、综合裁军方案等问题。
　　随后，同年6月4日，时任中央军委主席邓小平宣布中国政府裁军100万。世界大多数国家开始逐渐从军备竞赛中脱离，积极发展经济，世界经济格局在悄悄变化。
　　此时的日本经济同样突飞猛进，在二战战败后，经历了数十年封闭、管制的经济发展，已经由战败国、不起眼的发展中国家，跃升为世界经济大国，甚至当时在日本流传日本世界第一的口号。
　　此时的美国却开始出现贸易赤字，19801984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，到了1985年，日本对外净资产为1298亿美元，成为世界上最大的债权国，同时其国内生产总值达到1。4万亿美元。1985年9月25日，日本、前联邦德国、法国、英国、美国五国签订《广场协议》，随后日元兑美元迅速升值，美国国债为躲避汇率风险，将大量资金流入日本国内市场，日本产生大量过剩的流通资金，也就是俗称的大量热钱涌入。
　　1988年的日本人：有钱就买房买地吧！，狂热助推日本房地产泡沫达到极限
　　1988年，也就是签订《广场协议》后的第3年，美国兑日元下跌了50，日元迅速升值。
　　此时的不少日本企业成为全球头部企业，例如三菱、本田、丰田、索尼、佳能、松下、富士等众多企业。日本东京是当时世界上世界500强企业总部最多的城市，东京的GDP已经是纽约的3倍。
　　1988年，国土面积只有37。8万平方公里的日本国内生产总值总量为3。1万亿美元，已经达到国土面积937万平方公里的美国国内生产总值的5分之3，美国当年的国内生产总值总量为5。2万亿美元。法国比日本国土面积约大1。5倍，当年的国内生产总值总量只有1万亿美元，只是日本的3分之1。拥有851。5万平方公里国土面积的巴西当年国内生产总值仅有0。3万亿美元，土地面积约为日本的22倍，GDP却不足日本的十分之一。
　　市场明显出现通货膨胀的情况下，日本政府却仍然持续采取货币宽松政策，仅1986年1月到1987年2月一年的时间，日本银行连续五次降低利率，刺激大量的资金由银行存款流向股票、房地产市场。
　　1988年末，日本人在集体狂欢，股票暴涨、房价暴涨。1985年东京的商业用地指数为120。1，而到了1988年，东京商业用地指数飙升至334。2。
　　这个时期的日本土地价格到底有多离谱，有人这样形容，这个时候的日本，仅东京地价就可以买下整个美国。
　　日本房价、地价的过快上涨已经严重影响实体经济的发展。土地价格高昂导致日本企业很难扩大生产；土地价格过高阻碍了日本政府建设、发展城市；天价住房导致大量的日本人买不起房。
　　刺破泡沫，失去二十年
　　日本政府在持续降低银行利率，并保持低利率多年后，终于在1989年5月，不得不反向而行提高银行利率，控制通货膨胀，采取货币收紧政策。
　　1989年5月到1990年8月，日本银行5次上调利率，大藏省（日本中央政府财政机关）要求所有的金融机构控制不动产行业的贷款数量，而日本银行则要求所有的商业银行大幅削减贷款（包括房地产和非房地产行业），到了1991年，日本商业银行在实际操作中，已经完全停止了房地产贷款。
　　日本政府一系列货币收紧政策，刺破了经济假繁荣的泡沫。首先是股票大跌，其次是地价暴跌。
　　1990年日本的股票下跌40，随后，地价下跌超46，至此，日本房地产泡沫彻底破灭。
　　日本房地产泡沫破灭后，日本出现10年的经济衰退，接着10年经济停滞不前。
　　房地产泡沫从产生到破灭，日本是付出了惨痛代价的。日本作家池田信夫在《失去的二十年》的开篇就引用了村上龙的一句话，这个国家什么都有。要什么东西就有什么东西，唯独没有希望。难以想象生活在20年没有希望的国家里，会有多绝望？由日本房地产泡沫反思我国的房地产发展
　　我们国家的房地产行业要吸取日本的教训，不能只顾眼前的短暂繁荣，而忽视了长期稳定健康的发展。在泡沫较小的时候刺破它，比泡沫任其发展到不能控制的时候再去刺破，危害要小得多。
　　地价稳定、房价稳定，国家经济才能真正稳定，人民才能真正实现共同富裕。如果连住房都买不起，还谈什么共同富裕。愿社会所有人，居者有其屋。
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　　有许多人认为1980年代后期到90年代初期，日本房地产行业产生的泡沫是日本政府是主动刺破的，但其实不然。在那时，所有人都不认为这是泡沫，而是房地产的过度繁荣，包括日本决策层。因此日本决策层的紧缩政策，初衷是为了调控。
　　1985年9月22日，世界五大经济强国（美、日、德、英、法）在纽约广场饭店达成广场协议，宣布伸入汇率市场。此后，日元迅速升值。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，多次降息，于是产生了过剩的流通资金。另外，由于1970年代起，日本银行业受困于制造业的融资案件，纷纷倾向于把资金投向不动产、零售业、个人住宅等。以上因素叠加，在日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和房地产市场更为明显。最终，形成了房地产泡沫。
　　到后来，由于房地产实在是过热了，日本政府又开始了迅速的加息，一下子把利率有二点几提升到了6点几。这个操作实在是太疯狂了。加息会让人们的持有成本迅速上升，也就让这个泡沫变得不那么坚实了。而在这个阶段，日本的房价竟然还在涨。也就是说泡沫还在变大。
　　一系列的紧缩政策，加上数次连续加息后，房地产的资金链开始断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，同时日本的刚需购房成本剧增，房价暴跌，弃供现象开始出现。
　　此外在汇率方面，由于日元升值，日元在全球的购买力急剧上升，日本外贸遭受重创。而在广场协议签订前后，美国早已布局，低价收购日本资产；等日元升值后，再大肆抛售，一定程度上加剧了泡沫的破灭。
　　意识到房地产泡沫后，日本政府决策的初衷是为了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在广场协议后，日元有升值迹象，但还不严重。此时日本希望松绑政策，通过扩大内需以对冲外贸损失，这是对的。但殊不知宽松的政策导致了房地产价格猛涨。而当时日本只想完全摆脱日元升值带来的危害，以稳定经济增长，哪里管得上房价。
　　最后，日本政府在中间左右为难，进退维谷，不知该怎么做，啥也没保住，最终导致了这个泡沫的破裂。
　　结论。日本的房地产泡沫破裂是一系列国际国内原因的综合。
　　对于当时日本房价泡沫破裂，与美国利率政策、国际大环境有密不可分的关系，但对于房地产泡沫的破灭，主要是这几个因素综合推动，一个是房地产市场价格本已远远超出合理承受范围，超出了房价价格中枢本身；一个是房价利率不断攀升，过高的房地产市场利率，加剧了购房者成本，加剧了泡沫破裂速度；一个是外部利率环境、国际政策等因素影响，加快本地资本外逃压力，而本土资金吸引力、投资环境的好坏，或多或少影响到整个房地产市场的吸金效应，这从一定程度上影响到资本外逃压力，而房地产市场价格泡沫，往往会是一个过程，同时也是多因素综合反映，而过高价格终究逃不过价值回归，这也是给国内房地产市场的高房价现象的一种警示。
　　是曰本自己主动刺破房地产泡沫的。
　　因为房地产泡沫严重拖累了日本的国民经济，房子是商品，但它是固定资产，不是流动资产，商品在流通中只能增加其价值。第一此商品到达一定程度会饱和，第二此商品的使用寿命又不能增加。第三此商品利润高，大家都会来投资，炒作。甚至举债来投资。此商品泡沬将会越来越大。到一定程度自然就会炸。炸了！敢想象此商品的威力吗？受伤害的是国家经济和民众。
　　所以日本多么的不愿意不情愿，也必须主动刺破房子这个商品的泡沫。