全球房地产市场分析报告之2021年第四季度

　　2021年期间，全球49个国家的房价上涨，而在已公布住房统计数据的全球56个房地产市场中，只有7个国家的房价下跌。特别是在美国、太平洋和欧洲部分地区，房价持续强劲上涨。
　　尽管如此，全球房价暴涨的力度还是有点水分的，这些数字没有考虑通货膨胀。通货膨胀后的房价，即考虑到现在许多国家的货币价值迅速下跌，在这56个房地产市场中只有38个上涨。因此，一些明显的房价上涨是由货币通胀造成的，而不是纯粹的房价上涨。
　　在全球56个房地产市场中，有29个在通胀后的上涨势头强于上年，而27个房地产市场表现出较弱的势头。
　　在2021年全球房价调查中，使用通货膨胀调整后的数字，最强劲的房地产市场包括：澳大利亚（17。57）、土耳其（17。27）、斯洛伐克共和国（15。71）、新西兰（14。66）和泽西岛（14。06）。
　　房价同比跌幅最大的是摩洛哥（10。54）、菲律宾马卡蒂中央商务区（9。81）、斯里兰卡科伦坡（9。60）、秘鲁（8。86）和意大利（6。62）。
　　国际货币基金组织（IMF）在其2022年1月的《世界经济展望更新》中预测，全球经济增长将从2021年的5。9放缓至2022年的4。4，随着新的OmicronCovid19变体的传播，一些国家的流动性受到限制。
　　2021房价表现最强劲的房地产市场：
　　在需求激增和低库存水平的情况下，澳大利亚是全球房价调查中最强劲的房地产市场。2021年澳大利亚八大城市房价涨幅创历史新高，涨幅为17。57，较2020年3。87的涨幅大幅加快，房价环比上涨3。07。
　　土耳其的房地产市场正在走强，2021年土耳其房价指数飙升17。27，高于2020年13。78的同比增幅，是近期历史上最好的表现。按季度计算，最近一个季度的实际房价上涨了3。24。
　　斯洛伐克共和国依然充满活力，斯洛伐克房价在2021年大幅上涨15。71，较2020年14。28的增长有所改善，是自2007年以来的最大年度涨幅。按季度计算，2021年第四季度斯洛伐克房价实际上涨了4。8。
　　新西兰房地产市场继续强劲增长，继2020年同比增长16。77和2019年同比增长10。28之后，2021年新西兰房价中位数上涨14。66。按季度计算，2021年实际房价上涨12。22。
　　泽西岛的住房市场呈现出令人瞩目的增长，2021年经季节性调整的后的平均住宅价格增长了14。06，比上一年的5。18增长大幅改善，第四季度泽西岛房价环比上涨3。31。
　　欧洲房地产市场保持活跃
　　尽管COVID19大流行对经济产生了影响，但欧洲的房地产市场仍然非常强劲。在2021年可获得数据的27个欧洲房地产市场中，房价上涨不少于21个。在全球调查中，五个最强劲的房地产市场中有三个位于欧洲。
　　在本地和外国投资者的强劲需求的推动下，土耳其的房地产市场继续走强。土耳其房价指数在2021年飙升17。27，高于2020年13。78的同比涨幅，是近期历史最好的表现。按季度计算，2021年第四季度实际房价上涨3。24。
　　斯洛伐克共和国房地产市场依然充满活力，房价在2021年大幅上涨15。71，较2020年14。28的增长率有所改善，是自2007年以来的最大年度涨幅。按季度计算，第四季度实际房价上涨了4。8。尽管新冠疫情，但来自本地和外国投资者的房地产需求基本保持强劲。继2020年收缩4。4之后，斯洛伐克经济在2021年温和增长3。根据欧盟委员会的数据，预计2022年经济将增长5，2023年再增长5。1。
　　受创纪录的低利率提振，以及供应跟不上强劲的需求，荷兰房价继续强劲上涨。2021年所有住宅的平均购买价格强劲上涨13。83，几乎是2020年7。33增长率的两倍。这是该国自1999年以来最好的表现。然而，由于房屋销售在供应短缺的情况下放缓，最近一个季度的房价按季度小幅下跌了0。39。根据荷兰统计局（CBS）的数据，继2020年增长7。7之后，2021年售出的住宅数量同比下降4至226，087套。然而，销售额仍然是有史以来最高的销售额之一。在2021年增长5。9和2020年大幅收缩8。2之后，预计荷兰经济2022年将增长6。
　　在经济状况改善的情况下，德国的房地产市场保持健康。继2020年同比上涨8。8、2019年同比上涨5。22和2018年同比上涨6。16之后，2021年德国公寓的平均价格上涨了7。04。按季度计算，德国房价在2021年第四季度上涨了2。02。
　　德国的房地产市场在过去七年中持续增长，德国房价较2014年第一季度上涨了约72。在低利率、城市化和健康的家庭财务状况的推动下，德国对住宅物业的需求依然强劲。近年来，移民危机和强劲的经济增长加剧了本已强劲的需求。德国经济继2021年温和增长2。7和2020年因新冠疫情导致收缩4。6之后，预计2022年将增长3。6。
　　英国房地产市场依然活跃，2021年实际英国房价同比上涨5。5，与2020年5。56的涨幅持平。最近一个季度，实际房价环比小幅上涨0。37。在伦敦，虽然2021年名义房价同比上涨4。2，但实际价格实际上或多或少保持稳定。2021年，英国所有其他地区的实际房价均出现上涨。
　　根据英国税务海关总署的数据，2021年英国的住宅物业交易（经季节性调整）同比增长2。1至1，196，160套。在约占所有交易的85的英格兰，2021年住宅房地产销售量同比增长2。5至1，014，070套。近年来，英格兰的房地产销售有所增长，这主要是由于交易免税期，对于购买高达500，000英镑的商品房，在2021年6月之前可征收零印花税。此举旨在帮助财务受到Covid影响的买家，并提振受打击的房地产市场。英国经济在2021年强劲增长7。5，从2020年历史性的9。4暴跌中反弹。然而，由于通胀压力高，英国政府最近将2022年的GDP增长预测下调至3。75，而不是之前预测的5。
　　其他房价增长显著的欧洲房地产市场包括泽西岛（2021年房价同比上涨14。06）、瑞典（12。28）、立陶宛（10。7）、冰岛（10。22）、黑山（10。14）、北马其顿（9。65））、葡萄牙（8。93）、罗马尼亚（8。91）和爱尔兰（8。44）。除瑞典和黑山外，所有国家在最近一个季度均录得季度房价正增长。
　　奥地利维也纳（6。99）、丹麦（5。39）、法国（4。27）、拉脱维亚里加（3。57）和挪威（3。31）的房价涨幅较为温和。2021年第四季度，只有奥地利和法国的季度价格出现了正增长，而2021年只有丹麦和拉脱维亚的表现比上一年好。
　　爱沙尼亚（0。57）和芬兰（0。47）的房价涨幅最小。这两个国家在2021年的表现均较上年同期有所下降，但爱沙尼亚在最近一个季度实现了7。3的强劲季度增长。
　　只有6个在2021年可获得数据的欧洲房地产市场出现价格下跌。意大利的房价在2021年跌幅最大，为6。62，其次是马耳他（5。55）、西班牙（3。51）、乌克兰基辅（3）和波兰华沙（1。85）。与一年前相比，所有记录在2021年的表现均较弱。除波兰外，所有国家在最近一个季度均出现季度价格下跌。
　　太平洋房地产市场正在蓬勃发展
　　尽管新冠疫情爆发对经济造成了严重影响，但澳大利亚的房价增长创纪录，新西兰的房地产市场依然强劲。
　　澳大利亚的房地产市场正在升温，创纪录的低利率刺激了需求。2021年澳大利亚八大城市房价涨幅创历史新高，涨幅为17。57，较上年3。87的涨幅大幅加快。澳大利亚房价环比上涨3。07。
　　尽管库存水平较低，但房屋销售仍在飙升。根据CoreLogic的数据，2021年期间，澳大利亚住宅销售量达到653，000套，比十年平均水平高出约40，是有记录以来的最高年销售额。同样，根据澳大利亚统计局的数据，继2020年每年增长5。6之后，2021年的住宅批准量同比增长22以上，达到227，779套。根据澳大利亚储备银行（RBA）的数据，澳大利亚经济在2021年增长了约5，预计2022年将再增长4。25。
　　在超低利率以及有限的住房供应的推动下，新西兰的住房市场继续强劲增长。在2020年同比增长16。77和2019年同比增长10。28之后，2021年新西兰房价中位数上涨了14。66（经通胀调整）。2021年第四季度实际房价按季度上涨了12。22。
　　低销量继续支撑新西兰的需求。根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，2022年1月，新西兰的住宅物业销售总量为3，665套，比上月下降48。2，比去年同期下降28。6。由于越来越多的房主选择挂牌出售，销售额同比增长28。5。新西兰经济在2021年增长5。1和2020年收缩2。1之后，预计2022年将增长3。3。
　　亚洲房地产市场上涨势头强劲
　　在全球调查中纳入的13个亚洲房地产市场中，有8个在2021年显示出比一年前更强劲的势头。九个国家的房价上涨，巴基斯坦、日本和韩国的房价涨幅明显。
　　巴基斯坦房价继续走强，在投资者兴趣增加和经济状况改善的情况下，2021年全国住宅房地产价格指数上涨11。65，较2020年1。6的同比涨幅大幅改善。最近一个季度的价格环比上涨了1。91。继2021年增长3。9和2020年小幅收缩0。5之后，巴基斯坦经济今年预计将增长4。
　　日本的房地产市场依然充满活力，东京现房公寓的平均价格在2021年强劲上涨10。65，较上年的6。08同比涨幅大幅改善。在最近一个季度，现房公寓价格上涨了3。28。2021年东京的现房公寓销售量同比强劲增长11至40，000套，而现有独立屋的销售量同比增长5。2至20，766套。日本经济继2020年收缩4。6后，在2021年增长1。7。国际货币基金组织预计，世界第三大经济体日本今年GDP将增长3。3。
　　在利率下降的推动下，韩国的房地产市场正在加速增长。2021年韩国房价同比飙升10。41，较2020年7。82的涨幅有所改善，创19年来最高涨幅。按季度计算，第四季度房价上涨了1。55。2021年，韩国政府宣布了一项计划，到2025年在全国新建83万套住房，其中首尔32万套，以解决供应萎缩和控制房价上涨的问题。在强劲的出口和建筑活动的推动下，韩国依赖贸易的经济在2021年增长了4，而2020年经济收缩了0。9，是11年来的最快增长。韩国银行（BOK）预计2022年韩国GDP将进一步增长3。
　　越南胡志明市的房价也录得强劲上涨，2021年胡志明房价同比上涨8。42。
　　房价涨幅最小的亚洲房地产市场包括中国香港（0。89）和泰国（0。23）。与上一年相比，两者在2021年的表现都较弱，但泰国在最近一个季度录得季度价格上涨。
　　亚洲最疲软的房地产市场
　　尽管经济状况逐渐改善，但菲律宾是全球房价调查中表现第二差的房地产市场。菲律宾房价继2020年同比下跌16。11之后，2021年马卡蒂中央商务区三居室公寓的平均价格暴跌9。81。2021年第四季度，菲律宾马尼拉中央商务区的房价环比下跌1。09。
　　菲律宾从2010年到2018年经历了房价暴涨，由于强劲的需求和快速的经济增长，马卡蒂中央商务区的价格上涨了132以上（经通胀调整后为76）。但由于国内经济放缓以及中美贸易战，菲律宾房地产市场在2019年急剧放缓。新冠疫情加剧了这种情况，导致菲律宾经济在2020年萎缩9。5，这是自菲律宾统计局（PSA）于1946年开始收集数据以来的最大收缩。2020年菲律宾经济增长了5。6，菲律宾政府的目标是2022年GDP增长7到9。
　　斯里兰卡的房地产市场持续低迷，2021年科伦坡的高端公寓单位均价同比下降9。6，低于2020年7。29的降幅。第四季度房价环比下降14。74。根据国际货币基金组织的预测，2021年斯里兰卡经济预计增长3。6，2022年将进一步增长3。3。
　　印度尼西亚在2021年的房价跌幅也很小，为0。28。与去年同期相比，最近一个季度都出现了季度价格下跌，并且在2021年的表现也较弱。
　　中东楼市涨跌互现
　　中东地区的迪拜、阿联酋和以色列房价实现强劲增长，而沙特阿拉伯保持稳定。相比之下，摩洛哥、卡塔尔和埃及则持续低迷。
　　阿联酋房地产市场出人意料地卷土重来，迪拜房价在2021年同比强劲上涨8。1，与2020年同比下跌2。93形成鲜明对比。这是自2014年以来最好的表现。在最近一个季度，迪拜房价环比上涨0。88。尽管整体经济仍然脆弱，2021年迪拜GDP增长2。1，但仍不足以完全抵消因COVID19爆发导致原油价格暴跌而导致的2020年GDP6。1的收缩。2022年迪拜经济预计增长4。2。
　　以色列的房地产市场保持活力，继2020年增长6。24之后，2021年全国自住住宅平均价格上涨5。18。按季度计算，以色列房价在第四季度上涨了1。96。在2020年经济收缩2。2之后，以色列2021年经济增长了7。1。2022年GDP增长预计为4。1。
　　沙特房地产市场基本平稳，2021年住宅房地产价格指数小幅上涨0。41，较2020年4。63的跌幅有所改善。第四季度沙特房价环比上涨0。38。根据国际货币基金组织的数据，继2021年增长2。8和2020年收缩4。1之后，今年沙特GDP预计将增长4。8。
　　埃及的房价继续下跌，尽管速度要慢得多。2021年全国房地产指数同比下跌2。21，较上年14。38的跌幅大幅改善。最近一个季度，实际房价环比下跌3。41。在2021年和2020年分别增长5。2和3。3之后，2022年经济预计将增长5。6。
　　卡塔尔房地产市场依然疲软，继2020年同比下跌4。89之后，2021年房地产价格指数同比下跌4。12。按季度计算，卡塔尔房价暴跌7。6。然而，在沙特于2021年1月同意结束四年前开始的全面经济和政治封锁之后，整体经济前景正在改善。继2021年增长1。9和2020年收缩3。6之后，卡塔尔经济2022年预计将增长4。6。
　　摩洛哥的房地产市场持续低迷，2021年住宅房价下跌10。54，与2020年1。08的小幅上涨形成鲜明对比。第四季度房价环比小幅下跌0。45。继2020年下降6。3之后，摩洛哥经济去年预计增长5。7。根据国际货币基金组织的数据，2022年摩洛哥经济增长预计为3。1。
　　美洲：美国和加拿大的房地产繁荣步伐加快
　　美国房地产市场仍然非常强劲，房价上涨两位数，而加拿大的房地产市场正在升温，同时经济状况正在改善。
　　在经历了八年的强劲房价增长之后，美国的房地产繁荣势头有增无减。SPCaseShiller经季节性调整的全国房价指数在2021年（经通胀调整后）同比飙升11。01，高于2020年的8。92，是有记录以来的最大同比增幅。2021年美国联邦住房金融局经季节性调整的纯购买型房价指数（经通胀调整）同比上涨10。17，也是有记录以来的最高年度增长率。SPCaseShiller指数在2021年第四季度环比上涨1。88，而FHFA指数上涨1。78。
　　美国房地产市场有限的供应限制了销售活动。2022年1月，每个新单户住宅的销售额同比下降19。3，经季节性调整后的年率为801，000套。尽管对购房的兴趣持续强劲，但现有库存低以及价格上涨和建筑材料瓶颈限制了一些新房销售。2022年1月只有1。6个月的库存，比去年同期下降0。3个月。
　　根据美国房屋建筑商协会（NAHB）富国银行的数据，由于生产瓶颈继续增加建筑成本和项目延迟，2022年2月美国房屋建筑商信心指数为82，略低于上月的83和一年前的84住房市场指数（HMI）。50的读数是积极情绪和消极情绪之间的中点。
　　根据美国经济分析局（BEA）的数据，美国经济在2021年增长了5。7，而2020年收缩了3。4，是自1984年以来的最大增幅。根据国际货币基金组织的数据，2022年美国经济预计将再增长4。
　　加拿大的房地产市场仍在显著增长，继2010年同比增长8。57之后，加拿大11个主要城市的实际房价在2021年大幅上涨10。17。事实上，这是自2006年以来的第二高年度涨幅，第四季度加拿大房价环比小幅上涨0。46。
　　加拿大房产销售额创下历史新高。根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2021年的加拿大实际销售交易总数为666，995套住宅物业，超过了2020年全年552，423套的年度销售记录。它比去年同期增长了20以上，比过去10年的平均水平高出约30。2021年第四季度新屋开工量同比增长8。2至68，958套，竣工量增长10。3至56，207套。
　　加拿大经济继2020年收缩5。3后，在2021年同比增长约5。7，这得益于强劲的消费和商业投资，以及在与新冠疫情相关的限制逐渐放松的情况下出口反弹。预计2022年加拿大经济将增长4。1。
　　拉丁美洲房地产市场持续低迷
　　墨西哥保持稳定，而秘鲁、哥伦比亚和巴西持续低迷。
　　墨西哥房地产市场正在企稳，继2020年同比增长1。79之后，2021年全国房价指数同比上涨1。46。按季度计算，最近一个季度房价小幅下跌0。8，墨西哥的经济在2021年增长了约5，部分从2020年8。5的大幅收缩中恢复过来，预计2022年将适度增长3。3。
　　新冠疫情加剧了巴西的房地产市场困境，继2020年同比下降0。7、2019年下跌1。96和2018年下跌1。89之后，圣保罗的实际房价在2021年下跌了5。39。这是巴西连续第七年下跌。按季度计算，圣保罗房价在第四季度下跌了2。与2020年4。1的收缩相比，巴西经济在2021年增长了4。6。然而，由于在持续的社会紧张局势下消费者和企业情绪变得更加悲观，预计2022年经济将增长0。3。。
　　在经历了几年的强劲价格上涨之后，哥伦比亚的房地产市场继续下跌。在波哥大，房价在2021年下跌了5。9，远低于前一年0。64的同比跌幅。最近一个季度，房价环比下跌0。42。在2020年暴跌6。8之后，估计哥伦比亚的经济2021年强劲增长了7。6。
　　秘鲁的房地产市场现在举步维艰，2021年房价大幅下跌8。86，与去年同期1。87的涨幅形成鲜明对比。最近一个季度，秘鲁房价环比下跌3。16。新冠疫情导致2020年经济收缩11之后，2021年经济强劲增长13。2。根据秘鲁中央银行的数据，预计2022年经济将增长3。4。
　　南非房地产市场依然低迷
　　南非的房地产市场仍然疲软，过去五年一直低迷。继2020年同比微幅上涨0。99之后，中型公寓价格指数在2021年下跌2。26。按季度计算，最近一个季度房价小幅下跌0。47。由于Covid19大流行，南非经济在2020年萎缩了6。4之后，2021年增长了约5。据国际货币基金组织估计，2022年经济增长预计将大幅放缓至1。9。
　　波多黎各不稳定的房价走势
　　在经济不景气的情况下，波多黎各的房地产市场最近一直难以预测。2021年经季节性调整的纯购买房屋价格指数较上年同期下降3。55，与使用通胀调整数据的2020年同比增长11。02形成鲜明对比。2021年第四季度房价环比下跌9。37。
　　事实上，波多黎各的房地产市场在这十年的大部分时间里一直在持续下跌。该岛经历了长期的经济危机、巨额债务、高失业率和持续的人口流失。凭借700亿美元的债务和500亿美元的养老金负债，波多黎各2017年5月的破产申请是美国历史上最大的。继2020年下降3。9之后，2021年波多黎各经济同比下降0。6。除了2019年1。5的增长和2012年的零增长外，波多黎各经济在这十年的大部分时间里一直在收缩。预计2022年经济将继续疲软，实际GDP将再次下降0。3。