东莞楼市已走过普涨，进入严重分化时代。 选筹时机，选筹难度倍增，被套风险增加了。笔者接触到不少东莞投资置业的人群，深有感触。 某投资客A：2018年260万买了松山湖某网红盘，2020年550万售出，净赚290万。 某本地人B：2019年230万买南城某网红盘，2020年最高点挂盘近500万，如今回落到450万左右。 虎门小企业主C：2019年单价2.1万买虎门某盘，如今实际单价能到3万左右，收益算赚1万/平。 自由职业者D：2020年2.6万买石碣某盘，如今待解套。 城区上班族E：2021年，单价2.4万买茶山某盘，如今待解套。 本地上班族F：2022年，单价2.2万买石龙某盘，如今待解套。 很明显， 买房时机很重要。 2020年下半年至今，大多数买房人站岗。这种站岗分阶段性站岗，和长久性站岗。 阶段性站岗，选了优质筹码，行情启动，有机会再赚一笔。 而长久性站岗。选错镇街，选错楼盘，难再翻身。 而现在，东莞80%镇街已无投资价值。 这80%镇街中，至少90%房产投资价值为0，只剩所谓的居住价值。 这就在浪费你的首套名额，浪费资金，浪费月供。就算出售，也要打骨折，后期置换压力山大。 概括一句话：无价值镇街远离，无价值楼盘远离。 而在东莞32镇中，靠近临惠区域，万年深坑。例如谢岗、桥头、企石、横沥，千万别买。买了就被深套。 还有水乡片区。麻涌、洪梅、中堂、望牛墩。90%以上楼盘别买。除了居住价值，无投资价值。 而在东莞中心城区，松山湖片区、滨海湾片区、临深片区。 这四个，相对热门片区，有不少镇街，其实也是个深坑。 我们建议，要远离这5个镇街，千万别被套牢了。 1
莞城，走向衰弱，投资价值锐减 中心城区，南城东城，有些盘价格虚高，现在买容易高位接盘。 但主城区中心在南城CBD和黄旗南，价值提升期，上涨一波，也能解套。 万江也算半个城区。主要在于龙湾板块。现在也是利好期。投资价值在慢慢上升。 而对于莞城，对其投资价值持保守态度，投资价值是在下坡路。 莞城就像深圳的罗湖。 罗湖是深圳最早发展起来的中心，但随后中心转移到福田，紧接着南山。而东莞主城区很像深圳中心的演变。莞城是最早发展起来的中心，然后是东城中心，现在演变到南城CBD中心。 莞城街道和罗湖一样，在快速发展之后，走向了衰弱。 莞城实拍图 罗湖房价涨幅也是完全落于南山和福田。而莞城的涨幅会持续弱于南城和东城，这是毫无疑问的事情。 对于莞城最值得出手的学位，也会在未来某种程度上走向衰弱。 学位最重要的不是学校，也不是老师，而是生源。 就好比罗湖，是原来深圳教育资源最强的区，福田南山都要靠边站。但是随着南山福田崛起，现在福田南山的教育资源在快速崛起，优质名校遍地开花。 而莞城现在引以为傲的教育资源，虽然现在还保持这强劲的优势，但并不是一枝独秀，已经是四面楚歌了。 松山湖南城东城的教育资源，正在追赶甚至超越。最受关注的两所新校，南城CBD学校，松山湖未来学校等，都是高标准打造。 莞城未来的生源优势也在失去。 莞城由于建设时代早，很多小区都是老破旧小区，居住价值已经大打折扣，只是还有仅有的学位价值支撑，已经很难吸引到年轻家庭了。 对于莞城来说，投资的价值已经在走下坡路。靠学区房支撑的老破旧，短期还会有价值。 中长期看，也会走向衰弱了。 2
沙田，东莞版碧海，短期易被套 滨海湾片区。这个板块价值在中长期。深圳一路向西，从南山前海到大空港再到海洋新城，聚集了深圳产业人口核心精华。 但深圳海岸线终点不会是海洋新城，会延伸到滨海湾新区，整个珠江东岸连成一片。会是未来房价高地。 作为滨海湾新区，最大受益者长安虎门，中长期房地产价值不会差。 短期来看，长虎是东莞经济人口重镇，制造业强镇，自身购买力强劲，自身需求比较旺盛，有实际支撑。 厚街左右逢源，夹在滨海湾和城区之间，地铁2号线串联，沿线站点+万达周边，有一定投资价值。 而目前，滨海湾片区最容易踩坑的是沙田。 首先说明，对于沙田长期规划，我认为有成为东莞版碧海潜力。 仔细观察地图，前海和宝中组成了前海湾，前海湾北上第一站为碧海，房价最高破10万，涨幅深圳板块最快之一。 滨海湾新区北上第一站为沙田镇。受前海湾新区辐射最深的板块之一。 而纵观深圳前海、深圳湾、甚至碧海，一线海景房房价明显更高。沙田海景房，在滨海湾新区建设起来，连着沙田海岸线，房价会是个高地。 沙田这类临海项目，不像惠州的纯海景房，也不像盐田的海景房，距离市区福田南山远。沙田挨着滨海湾新区，交通联系紧密，很可能成碧海住宅翻版。 我不否认，沙田的未来可能会很强，这里有望成为东莞版碧海。 但这种投资周期时间太长， 属于中长期规划。 现在沙田不像虎长，自身购买力差，片区无配套，重大规划推进慢，投资预期差。 现在投资，只能熬。中短期看不到希望。 近几年，那些抱着滨海湾新区概念，置业沙田的投资客，已在煎熬了。 需要很长时间，才能解套。 3
凤岗，靠地铁难拯救，深圳压着 东南临深片区。清溪和樟木头，没投资价值。 重点是塘厦凤岗。这两个镇街，肯定比清溪樟木头好，价值更高。 但说要坑多，还是凤岗了。 凤岗在16年一轮上涨潮时，靠深圳客支撑，房价涨势全市第一，甚至超过松山湖虎门南城一截。 以至于开发商被迷惑了。凶猛拿地。 招商鸿荣源楼面价2.5万，和深业中海拿地价差不多。现在结局截然不同，深业中海靠抢，凤岗招商大降价，卖到3万多。 凤岗坑了一波开发商。也让深圳投资客折戟凤岗。从2016年至今，凤岗房价几乎停滞不前。最标杆项目大运城邦，高峰期3万，现在才3万出头，基本上原地打转。 如今东莞取消限购，凤岗也没什么波澜。 前几天，深圳地铁10号线延长线，有望纳入深圳5期规划。就算真的通车，地铁沿线站点盘，还是有价值的。 但对整体凤岗房价而言，上涨，很难启动。 凤岗挨着深圳东部，不是热点板块。深圳刚需置业热点在西部沙井光明，东部投资客太少，房价炒不动。 而深圳短期调控太严厉，新房市场一直压着，龙岗坪山大量4万左右新盘。 短期，凤岗想要卖到4万＋，就更难了。对于现在3万多，去接手凤岗的项目，要站岗一段时间。 对于凤岗，短期站岗，被套。中长期还是有机会。 4
黄江，某盘追赶光明，需避坑 黄江最好命运是，紧靠深圳光明区。 光明区域价值是不容小觑的。现在光明是南山后花园。以后自身科学城规划，自身实力雄厚。 黄江紧靠的就是光明，并且未来通过地铁1号线和光明对接，未来前途也是光明的。但这一切都是中长远期。 短期来说，光明还是有缺陷的。新盘太多、空地太多，严重压制着房价。 光明大量新盘房价在4万＋，严重压制着短期房价涨势。 而黄江这次放进去，主要因为黄江某盘价格居然到3.5万＋。这和光明价差太小。 短期肯定是存在被套的。所以大家要注意避坑。 对于整个黄江板块，地铁1号线通车，对接光明优势，未来绝对价值不会差。中长期也是有机会的。 5
茶山，刚需阵地，投资价值不高 松山湖片区，真正核心的松山湖，华为大疆等高科技企业+优质学位+湖景资源+华润华侨城商业，加上商品房稀缺，未来总体涨幅会较高。 个人感觉，未来高科技涨幅会超越CBD涨幅。松山湖价值，会超越南城。 而环绕松山湖三小镇寮步大朗大岭山，三小弟拥抱大哥松山湖，甘心做好陪衬的角色，房价涨幅跟着喝汤。 三小弟，买房重点要围绕松山湖一线环松外溢区，3公里范围内以内。其次1号线站点周边，重点在大朗站、大朗西站、大岭山东站、大岭山站。 而整个松山湖片区，石排石龙没什么价值。大家基本心知肚明。 今天重点说茶山。这里受松山湖影响小，受主城区影响大些。对于投资来说，茶山中短期的投资价值不高。 一是茶山自身购买力差，靠城区外溢。 二是距离主城区相对较远，天然缺陷。 三是茶山新盘多，空地多，对房价上涨有抑制作用。 四是茶山新盘价高，普遍2.5万＋，部分3万。 3-5年时间，投资茶山，不太建议。房价不会太大波动，有被套风险。 但茶山新城建设，茶山、火车站TOD建设，价值会慢慢上涨。考虑持有5年+，自住兼投资，可入手。