淡市里的商铺危机转手难甚至租不出

　　编者按： 杭州住宅市场的激烈博弈，处于聚光灯之下。而住宅之外，一些细分市场也在暗流涌动，浙报传媒地产研究院针对杭州楼市细分市场推出系列报道。
　　第四篇：商铺市场
　　＂一铺养三代还是三代养一铺？＂关于商铺投资的段子从来没有停过。但无论多少人在商铺投资中折戟，这个市场仍然有人前赴后继。
　　＂周六饭点根本不敢开车去城西银泰，送小孩迟到好几次，下车库排队至少一刻钟。这难道不是说明旺铺还是很值钱吗？＂讲到商铺，很多人联想到的是大型综合体的＂人从众＂以及餐饮门口的长队。而事实上，万象城、银泰城、大悦城、天街、万达广场等大型综合体商业品牌，其购物中心即Mall这部分，基本自持不对外销售，靠招商寻租统一运营。
　　而普通人投资的商铺，大多为上述综合体的开放式商业街、住宅底商、写字楼底商、专业市场铺等等。
　　等投资落了地，不少人才如梦初醒：想象中的变现或者轻松收租模式，似乎遥不可及。
　　时机对 位置好 投资还是失败了
　　2016年G20之后，有很多外地客户来杭州投资，有扫货老小区的，有一起团购新房的，而王阿姨和她的同乡们则看中了临平万宝城的＂金街＂商铺。
　　Ps：商业综合体街铺，即依附于商业综合体的外围商铺，也是除自营商业外可售卖的商业部分，一般为开放式商业街区，如万达金街，大悦城悦街。
　　万宝城步行街实景图
　　＂我看好杭州的，临平价格又低，万宝城未来还是地铁口。＂王阿姨花60多万在杭州拥有一套铺子，既可以收租又可以养老。
　　王阿姨投资的时机确实选得精准，杭州在G20之后经历了一大波涨幅，而且万宝城所处的东湖新城，既有产业，又有人口导入，周边居住区密集。
　　然而这套被寄予厚望的商铺，却并没有给王阿姨带来稳定的回报。
　　地铁通了，人流也来了，但是万宝城的运营实在太差，商场内好多铺子已搬空，而王阿姨的铺子商场外面的金街三楼，也已经空置了很久。中介告诉王阿姨，可能要等万宝城运营权整体转手后，才可能会有起色。
　　星耀城一期实景图
　　比万宝城地理位置更优越的，邻近滨江江陵路地铁口的星耀城，一期为九宜城与开放式商业街，二期为星耀城市生活广场。从现状看两个购物中心运营情况都不尽如人意，尤其是九宜城，除了一家海底捞，其余店铺均不知名，连顶楼的电影院也停止营业。
　　购物中心如此，开放式商业街情况可想而知。除餐饮、美发等生活必需业态还在营业外，其余业态几乎不见踪影，二楼以上空置率增加，三楼几乎全部空置，紧闭大门上贴着的招租广告显得更加＂孤单＂，令人唏嘘。
　　＂看准了时机，看准了位置，却买错了东西。＂王阿姨感叹道。与住宅和酒店式公寓不同，商铺投资要考虑的因素显然更为复杂。即使品牌、产品、位置、投资时间都没问题，却要受制于大项目的运营。
　　综合体街铺，与所依附的购物中心唇齿相依，十分考验开发商的招商能力及运营水平，更需要丰富的行业经验及优势资源。若开发商连自身的自持商业都运营不佳，更加无暇顾及外围的开放式街区，＂摆烂＂成为不得不面对的现实。
　　底商投资简单？可能更考验眼光
　　相对综合体的商铺投资，很多购房者投资住宅底商是出于＂顺手＂：买了住宅以后，有余钱、又被限购，同小区再买套商铺。
　　小吴就是其中典型，而且算成功案例。2020年，他以总价600多万置入了未来悦200平方米的一拖二的商铺。＂现在一楼租金也能达到6块多，整体回报率已经蛮不错了。＂小吴满意地说。
　　小吴的商铺，位于浙一余杭新院区南门对面，随着2020年投入使用以来，附近人流逐渐增多了，沿街很多生活类店铺相继开业，如生鲜超市、理发美容、小吃店等，小吴十分看好这片商铺的发展前景，笑着说：＂卖肯定不会卖的，就常年收租了。＂
　　珑玺底商实景图
　　但这样的案例并不普遍，社区的住宅底商街铺看似简单，也十分考验投资人＂眼光＂。
　　做生意的张老板家住申花板块，2017年购入了珑玺的新房，想着手里还有点闲钱，便买了同小区的住宅底商。＂当时住宅的价格才4万不到，这个铺子要6万出头，相当于住宅的1.5倍了。＂张老板回忆道。
　　张老板这个53方的商铺，三年前还能租15万，现在一年只能租7万，年收益率只有2.2%，与买之前的预期收益率差了一半还不止。
　　张老板的街铺虽然位于居住圈纯熟的申花，但正对河道，与对面的住宅区形成了天然的阻隔，人流吸引力明显不足。
　　另一侧，汉之昀商业中心对面的底商也差强人意，多家商铺贴着转让、转租的告示。一旁做废品生意的老板娘说：＂临街这几家铺子空了好几年了，我租的这个之前也空了三四年，房东又着急又租不出去，被我讲价从10万一年降到8万多。本来一定要我签三年，现在签一年也肯了。＂要知道，这类废品回收的铺子一般是不允许租在沿街住宅的，对小区形象、卫生会产生影响，可见房东也是无奈之举，着急想回点血。
　　低总价+高返租 产权不明 ＂坑＂很多
　　＂当初就是被每年6%-8%的返租承诺迷了眼，单价差不多6万买了这里，隔壁宝龙那个时候也才3万多，住宅房也才2万不到。＂电话那头，房东朱先生的话听起来十分懊悔，＂只有第一年拿到了每月5000的返租，后来就一直空置了，亏到现在了。＂
　　朱先生所购买的商铺，就是位于地铁1号线下沙文海南路站南侧的蒲公英天地。至今还可搜索到彼时的营销广告＂地铁旺铺，即买即收益，包租十年，前五年租金6%-8%递增＂。
　　蒲公英天地商铺销售信息
　　实地探访后，记者发现确如朱先生所言，蒲公英天地空置率较高，粗略估计一楼空铺在一半以上，且基本被外卖餐饮占据，沦为典型的＂外卖城＂。人流也稀稀落落，除店铺员工及跑腿的外卖小哥外，几乎看不到顾客。
　　朱先生坦言：＂目前这片出租行情不太好，我这个铺子一个月只能租2000元左右，按这种行情要将近40年才能回本。＂朱先生也非常无奈，表示铺子挂到现在，几乎无人问津。
　　蒲公英天地实景图
　　目前蒲公英沿街商铺一天的租金在5-6元/平方米，内部基本在3.5元/平方米左右，同位于高教园板块的宝龙二期，商铺租金至少是这里的翻倍。出租勉强尚可，出售几乎不可能，用中介的话说：＂哪个傻子会买这里！＂
　　朱先生还算是幸运的，因为他购入的是地面商铺，早几年已拿出产证，也与第三方运营公司解约，可自行出租或出售。比朱先生更早买入蒲公英地下商铺的业主，五六年过去了，至今产权仍不明晰，不仅返租没拿到手，甚至无法正常交付与招商，陷入无尽的纠纷中。
　　蒲公英天地实景图
　　家住三墩的小沈，遭遇比朱先生还惨。
　　2015年小沈以15万元总价买入三墩香港城二楼电梯口6平方米的无产权商铺。＂当初购买的总价是已经抵掉了五年运营管理费的，实际只付了15万。＂小沈说，＂销售还承诺五年定额返租，从2016年开始每年有1.8万元左右的租金，年收益有12%，到期后还可以回购退还本金。＂
　　但好景不长，随着近些年市场行情下行以及运营不善，2020年9万定额返租拿完后，租金就大幅下降了。小沈动了解约的心思，无奈解约合同签晚了，运营方说资金紧张分批退还，至今还没有着落。
　　因为当初只签了一纸合同，并没有产权证，小沈最担心的就是钱没着落，铺子也拿不到。
　　库存高 ＂坑＂也多 商铺投资像＂大考＂
　　＂买新不买旧。＂是本轮调研中商业物业中介说得最多的一句话。酒店式公寓如此，商铺也是如此。
　　从调研情况看，二手商铺出售无非两种情况，一种是房东急需用钱被迫转卖，这种情况并不常见；另一种就是商铺本身根本租不出去，一直空置不得不出售，这种才是市面上的普遍现象。
　　二手市场有价无市，一手商铺行情也并不乐观。据浙报传媒地产研究院统计，截至2022年8月，杭州市区（不含临安富阳）商铺存量面积已达546万方，且从近五年的成交趋势看，量级从2018年的93万方下降至2022年至今的25万方，成倍缩减，成交均价呈现新低，如下图所示：
　　如位于滨江区政府板块的海威天地，可以说集地铁站点、百货商场、中小学校、高新产业、醇熟居住区等于一体，不乏人流人气，如今交付快一年了，仍有5套剩余一手商铺可买。
　　在如今的大环境下，杭州商铺市场承压将是一个长期过程，尤其是那些运营能力弱、平台管控差的商业项目，更不用说那些＂散户＂，必将加速优胜劣汰，面临生存大考。
　　最重要的是，相对于住宅，商铺确实＂坑＂更多。
　　商铺最大的问题不是变现慢和贬值，而是可能持续的零收益。商铺的二手市场容量很小，且流转率普遍较低，几乎有价无市，主要靠租金回报。目前杭州市场上商铺投资回报率基本在4%左右，且租金升值潜力不大，还要考虑空置期、免租期、养铺期等因素，若碰到运营不善或商业氛围不佳，长期空铺可能性也极大。这也是为什么被调侃＂三代养一铺＂的原因。
　　此外，商铺的＂骗局＂也五花八门。如＂返租、包租＂商铺、分割成小户型无产权商铺等，营销时承诺租金抵房款、高点回报、退铺还本，条件十分诱人。但存在问题也很多，一方面可能存在开发商欺诈行为，产权不清、无法交铺等问题，维权困难。另一方面建成后可能运营不善或规划不当，无法达到预期收益水平，甚至降低或停止返租。这类商铺维权案例不胜枚举，如城东的港龙城、九堡的居然空间、萧山的海上明月等，都为投资者敲响了警钟。
　　商铺的投资交易，不如住宅公开透明，没有投资经验的投资者，很容易被高收益迷惑，从而忽略了基本的产权问题，后续维护自身权益就难上加难。