最大央企地产商的利润保卫战

　　作者陈盼盼
　　出品焦点财经
　　作为国内规模最大的央企地产公司，保利发展成为上半年为数不多的实现净利润正增长的房企之一。
　　2022年半年报显示，保利发展实现净利润149。24亿元，较去年同期增加约3亿元，同比增长1。6；归母净利润108。26亿元，较去年同期增加约5亿元，同比增长5。11。
　　虽然，保利发展的净利润较去年同期仅增长3亿元，但聊胜于无，尤其是与净利润大幅下滑的中海、招商蛇口、华侨城A、中交地产等一众央企地产公司相比，更显得弥足珍贵。
　　更为重要的是，为了这个个位数的利润正增长，保利发展绞尽脑汁地精打细算，甚至不惜牺牲未来发展潜力。
　　近几年，受高价地结转，市场下行的影响，盈利能力下降成地产行业普遍性问题。作为最大的央企地产开发商，保利也面临毛利率下降的挑战。
　　去年，保利发展实现营收2850。24亿元，同比增长17。19，但不及同期营收成本22。67的增幅，导致其净利润、归母净利润录得上市以来首次下滑。
　　今年，为了对冲盈利能力下降，保利发展扩大了结算规模。
　　2022上半年，保利发展实现营收1108亿元，同比增长23，当期全口径结转面积1012万平米，同比增长6，全口径结转收入1536亿元，同比增长24，和营收增速相当，中信证券认为，公司以稳健的结算规模上升对冲了盈利能力下降，实现扣非归母净利润101亿元，同比增长1。
　　相伴随的，保利发展的营收成本也从607。35亿增加到824。66亿元，同比增长35。8。其称，增长系受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加。
　　由此，上半年，保利发展录得毛利167亿元，较去年同期减少4亿；毛利率为25。55，同比下降6。95个百分点。
　　那么，保利是如何在毛利下降的同时，实现净利润增长的？
　　焦点财经拆解利润表发现，这得益于保利发展努力的开源节流：费用的不同程度下降，以及投资收益大幅增长。除此之外的，其他财务科目均小幅变化，对利润的影响可忽略不计。
　　利润表显示，上半年，保利发展财务费用较去年同期大幅增加7。3亿元，同比大增56，其解释原因为，汇兑损失增加。
　　与此同时，上半年，保利发展减少广告费、宣传活动费、薪酬支出，使得销售成本略降约1亿元；减少研发项目投入，使得研发费用较去年同期减少2亿元；减少薪酬支出，管理费用略降1。6亿元。上述合计减少费用4。6亿元。
　　也就是说，销售、管理及研发费用的略降，还不足以对冲财务费用的大幅增长。
　　但是，投资收益可以。
　　利润表显示，上半年，保利发展录得投资收益24。72亿元，较去年同期增加6。2亿元，同比增长33。6。
　　具体到对联营企业和合营企业的投资收益，较去年同期增长2。3亿元；处置长期股权投资产生的投资收益，增长2亿元；取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得为4367万元，去年同期这个数据为0。
　　无独有偶，上半年，某TOP10房企实现净利润同比增长超10，其中，投资收益约23亿元，同比增长10，具体到对联营企业和合营企业的投资收益为21亿元，同比增长近四成。
　　该房企管理层对此解释称，针对联合营企业的投资收益主要来自表外结转项目的利润。