科学城核心三盘怎么选？

　　本文的主要核心内容为三部分：整体介绍、小区介绍、综合对比。
　　如果想知道怎么买，一定要看最后的分析，但如果想知道为什么这么建议，那就还是得从头看起，全文3600字，阅读10分钟。01、整体介绍
　　科学城未来的核心在哪里，我们先来明确一下：
　　如果单纯只看住宅和商业集中的地方，就是苏元到香雪这一带，也就是开创大道沿线，属于科学城总部经济带，沿线都是写字楼以及政府机关单位。
　　整个城市界面高度城市化，看不到城中村，周边产业发达，陆续还有很多写字楼在建，这也是为什么很多刚需到了科学城就走不动道的原因。
　　神舟路到科学城站这一段，主要是以写字楼为主，单纯以产业来看，这里是科学城最早的核心地带，但是没有规划住宅，到了晚上路上也没有人。
　　金峰到黄陂这一带是科学城最早开发建楼盘的地方，随着科学城的发展，重心开始往黄埔区府、香雪板块偏移，黄陂板块我们下次再重点说。
　　苏元到香雪这一段距离不长，但是主要的商业都在这个片区，比如现在的万达广场和奥园广场，还有已经开业的至泰广场、敏捷广场，还有保利正在开发的香雪城，当然还有大壮拉垮的大壮国际广场。
　　这些规模都不算小，甚至自带步行街，吃饭逛街的人也挺多。
　　都说科学城环境好，到底好在哪呢，除了小区像个公园，出门也有公园，萝岗儿童公园、市民公园、创业公园，再远一点还有体育公园、尖峰岭公园、植树公园、香雪公园等，全在上面这张图里。02、主要小区
　　2020年之前主要是鼎峰、科城山庄有部分二手成交，彼时保利罗兰都还没进入二手，包括现在三期的有些还没有出证，二期的也都只是满二而已。
　　这两年就陆续有大壮名城、品秀星樾的一手盘出来。
　　香雪地铁口的奥园香雪华府和香雪公馆，品质太差，小区太小，整体不太建议，就不着重分析了。
　　目前二手最贵的是鼎峰，科城第二，罗兰第三。
　　鼎峰和科城山庄算是第一梯队，主要原因还是，更为宜居，且户型主要以改善为主，容积率较低。
　　如果买在这里的大面积，也基本不用换房了，毕竟也算是核心地段，属于可以长持的资产。
　　保利罗兰一期是人才房，二期靠近高速，密度较高，三期才开始出证，目前正在卖的主要是罗兰二期，刚刚满二。
　　下面一个一个介绍，后面我们再做个综合对比。
　　1）新福港鼎峰
　　鼎峰总共22栋楼，1700多户，容积率2。38，万科物业，管理较严。
　　一楼进入需要登记，然后再坐两个扶手电梯才能上到小区地面，这里还有一个门需要刷卡。
　　前面一排是小高层，户型主要以88的小三房和两房为主，高层主要以135139142145168的三四房为主，基本都是两梯三户、两梯四户为主。
　　A1011栋为楼王单位，一梯一户，200以上的超豪宅产品。
　　鼎峰的景观很好，楼间距也宽，户型设计也很合理，面积越大单价越高。
　　需要注意的是，C10栋是望祠堂并且靠近高速的，主要是86的两房和88的三房，这栋价格较低，建议回避。
　　由于旁边就是区府，出门就是有轨电车和演艺中心，700米就是地铁萝岗站，也是未来67号线，以及知识城快线37号线交汇的地方，价格也是最贵的，最高峰卖过6万出头。
　　小区很多有内部置换的需求，大面积四房较少放卖，楼王四房长年几乎都没有放盘。
　　鼎峰上的是香雪小学，口碑一般，但并不影响它的升值。
　　买入建议：刚需建议看看88的小三房，改善建议看看135或143以内不超豪宅的四房。
　　2）科城山庄
　　一听带山庄的一定是大有来头，业主一定也很贵气。
　　大家都知道科城山庄是公务员小区，一般也不对外放卖，只卖给国企或事业单位员工。
　　三期二手都已经满二在卖了，开发商还有一手在卖，比市场价要低，但不是每个人都能买得到的，挤牙膏一样地卖了五六年了。
　　一期峻和园都满五了，二期锦泽园陆续满五，三期峻森园卖得较晚，都才满二，二手成交价最高去5。5万以上。
　　科城山庄主要以改善的三房和四房为主，两梯两户或两梯三户，1218层，板楼为主，密度较低，户型方正实用，南北对流大阳台。
　　二期靠水西路的B2125栋，有35的一房，83的两房，100的三房，两梯八户，如果你发现价格比较低的这种户型，就知道是这一排的，由于靠近水西路，梯户比高，价格也是卖得最便宜的。
　　而小区中间及南面的板楼是138的三房、142的不超豪宅四房，以及楼王栋184190的四房为主，安静望花园，放卖也是特别少。
　　目前正在挂盘的唯一一套不超豪宅的四房，还是个二楼，可见这个小区的四房多么紧俏。
　　三期峻森园最大，有34栋楼，2400户，容积率2。2，目前一手在卖的就是这一期。
　　靠近开萝大道的C79栋，同样是以6888两房和三房为主，因为靠近高速，噪音较大，价格较低，其余主要以82118159的三四房为主。
　　小学原来叫科峻小学，现在叫高新一小，由于开学较晚，成绩尚未出圈，但是胜在生源纯粹，中学为科学城中学，确实也有一定的优势。
　　总结一下，科城山庄这个盘有养老盘的优势，同时又占据了科学城核心地段，位于721号线交汇的水西站，同时对面有已经开业的敏捷广场，这些都给科城山庄提供了价值支撑，自住投资都不错。
　　另外，科城山庄是这四个盘里，唯一一个没有回迁房的小区，鼎峰、罗兰、大壮都来自于旧改。
　　只不过，想要买到并不容易，一是放出来的都是些不好的楼栋，位置较好的楼栋价格又偏贵，面积又偏大，常年也没有什么笋盘出来。
　　03）保利罗兰
　　保利罗兰一共分为四期，一期为人才房，二期部分开始满二，三期才开始出证，还卖不了，四期就是现在的一手房。
　　保利罗兰被人嘲讽为高速罗兰，但去年环评通过，要对此段高速进行全封闭，届时应该会好很多，但是四期就没有那么幸运了。
　　如果你想知道将来四期的噪音如何，建议你去体验一下二期就知道了。
　　二期虽然将来高速会封闭，但是北面还有一个双向十车道的开创大道，虽然有回迁房在前面遮挡，但是相信噪音估计还是会有。
　　罗兰二期近四千户，密度较高，夹在两个地铁站中间。
　　两房主要集中在靠近高速的1619栋，其余均为89的小三房，98的大三房，125的四房，以及超豪宅的172的四房。
　　保利的品质是非常不错的，但是从户型结构布局来看，比不上鼎峰和科城，罗兰基本是两梯六户，总高33层，楼间距又很密，而鼎峰和科城就是以容积低，梯户比低取胜的。
　　梯户比高的话，又要在使用率上取胜，难免在其他地方略有不足，比如电梯间，还有除了超豪宅产品，其余很难做到南北对流，特别是主卧。
　　很少谈论户型，但是这里既然是对比，就要把原因说出来。
　　一手在卖的时候，你是无法通过户型、楼层、朝向、位置来判断这套房到底值什么价的。
　　开发商随时会为了出货而降价，也随时会为了迎接行情而上涨。
　　但在二手市场上就不一样的了，所有的价格都会在二手市场上体现，当初卖一样的价格，最终因为你和其他栋位置的差别，导致价差继续拉开。
　　只有成为二手之后，你才知道你这楼栋旁边的路对你有没有影响，隔壁的工厂是不是真的有气味，LG就在罗兰旁边，这个也是很多人介意的点。03、未来价值
　　未来会有大壮和星樾加入竞争，但是由于这两个是新盘，近五年内都暂时还看不出来它们的走势，不过，我们这里可以提前预测一下。
　　大壮位置也非常不错，但是物业的维护对房价影响也很大，后期物业维护不好，房价可就难保了。
　　大壮的密度是整个科学城最高的，下图感受一下，有种握手楼的即视感，前面就是双向八车道的开泰大道以及隧道出入口。
　　商品房和回迁房如此近，还对望，南面又紧临开泰大道主干道，后期噪音小不了，这些都会在一定程度上劝退部分二手买家，就像现在的罗兰一样，自行感受一下。
　　大壮的优势其实并不在于小区本身，而是在于它的地段，另外它有华师附加身，也给他将来的房价提供了溢价的机会。
　　开发商的产品也有一定的优势，特别是118139的四房。
　　大壮、罗兰、鼎峰、科城，都在即将开通的7号线沿线，行情来了，大家都会涨，而且价格体系基本差不多。
　　大壮的不确定性来自于它将来自己跟自己的对手竞争，也就是它的二期三期，位置更好更安静。
　　当大家的价格都起来后，最终向改善方向发展时，这个时候一定是容积率和舒适度较高的取胜。
　　就像珠江新城，带小区和不带小区的价格可能要相差好几万，容积率高的中海花城湾还是要比容积率更低的凯旋新世界便宜，虽然10年前大家价格相差不大。
　　至于品秀星樾，离地铁还是有点距离，且这个盘较大，将来二手放盘也会更多，跟东荟城有得一比。
　　虽然是地铁上盖，但是大部分楼栋是远离地铁的，这一点上就和前面四个没法比。
　　最被诟病的是超高层，户型一般，得房率也低。
　　最后再总结一下，从价格上来看，大壮、鼎峰、科城仍然会是第一梯队的盘，即便是罗兰和星樾将来都释放出二手，但仍属于第二梯队，内部竞争也大过其他盘。
　　未来，科学城核心区的盘，也会随着行情水涨船高，甚至会超过天河海珠的很多老旧小区，科学城真正暴发的时候，就是核心区都进入存量市场后。
　　有必要说一下涨幅，这轮行情下来，科学城的核心盘大概是3040的涨幅，主要还是因为供应较大，受一手和限价的拖累。
　　将来的涨幅如何，还要看周围一手的供应体量如何，往高了卖的没事，就怕又受限价影响往低了砸。
　　当年冲着罗兰光环去买的人，已经错过了这波行情，同样现在高位买入一手大壮和星樾罗兰的人，也一定会错过下一轮行情。
　　买得早的和打算长持的就别在意了。
　　历史虽然不会简单重复，但一定有相似之处。
　　以上
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