冷热交错！新政将满月，温州市区楼市怎么样了？
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在6月份，温州密集出台了一系列楼市新政。进入到7月，部分政策即将满月。 那么如今温州的楼市怎么样了？我们一起来看看......
6月份主要楼市政策如下： 6月初，温州国有四大银行，房贷按揭利率降至政策下限4.25%。 6月17日，温州出台《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》，简称＂温十五条＂。 6月23日，温州海经区推出＂楼市10条＂政策。
整个6月份，从房贷降息到政策刺激，有了一次全方位的支持动作。现在阶段性成绩单出来了，我们先看数据，再做解读。
来源：楼市温州实拍
一手房方面。根据温州市房地产市场信息网的统计， 市区 （包括鹿城、龙湾、瓯海、经开、海经区，下文＂市区＂均指此范围） 成交了4955套，鹿城区成交3712套 。因为这个数据包含了大量人才房、政策房的交易量，不能直接和上月做比较。
所以我们参考第三方木叶研策的数据，做一个近似比较。根据木叶研策的统计， 6月份市区商品房成交了1536套，同比5月份的947套 （房管网） ，上升了62.1%。6月份鹿城区商品房成交了588套，同比5月份的249套 （房管网） ，更是大增了136%。
二手房方面。根据温州市房地产市场信息网的统计， 6月份市区二手房仅仅成交了1284套，其中鹿城区只成交了750套， 创下除过年的2月份以外，鹿城区二手房交易量， 7年来第二低的月份；同时，环比上月的967套，也减少了22.4%。
显然，数据已经很直观地反映了问题，对此我们认为有如下原因。
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6月份一手新房交易，突然放量有个两原因。
首先， 部分新楼盘加大了优惠力度，达到了购房者的心里价位 ，比如6月底优惠力度较大的华侨城欢乐天地，销量就有了突破。
另一方面， 近期有天樾玺这类焦点新盘上市 ，并且卖的还不错，拉动了整个成交数据。
值得注意的是，一些优惠力度不够，卖点又不鲜明的楼盘，销量依然相当差。 整体上，二八分化严重。
其次，随着全国楼市政策的转向，以及 温州房贷利率触底 和 ＂温十五条＂的出台 ，市场看空情绪得到较大缓解。楼市开始出现更为积极的情绪，一些并不是急需购入住房的购房者，也开始入场下手。
我们预计新房后续的短期走势，预计会延续6月份节奏。
市场心态已经有向好的变化，只要项目优惠力度，达到购房者的预期，销量回升，甚至大幅上升都有可能。
之前的市场，由于信心不足，对未来预期较差，就算项目降价促销也卖不动。 现在已经走出前段时间结冰的状态，以价换量的策略开始变得有效，市场逐步进入破冰阶段。
来源：楼市温州实拍
二手房方面， 虽然整体交易量很差，但还是有几个亮点。
首先，分 区域 看，鹿城、龙湾的二手房交易量，同比5月份都出现了下降，但是瓯海区、经开区、海经区 （瓯江口） 二手房交易量，同比5月均出现了上升。
特别是海经区，6月份二手房成交了62套。这个数据2月份是12套，3月份是29套，4月份是44套，5月份是50套。所以6月份的62套， 是海经区二手房交易量连续第4个月的上升。在这样的弱市行情下，海经区走出了独立行情，很不容易。
其次，学区房在6月底出现了少许交易量放大的现象，因为是6月底签订合同，一般过户日期会推后一段时间，所以实际交易数据可能会体现在7月份。
出现交易量放大的学区板块，主要是市实验中学和温二中海坦校区板块。而南浦实验板块，据了解交易量基本没有变化。
以市实验中学为例，在去年最高峰时，30㎡左右广小实验双学区老房子，成交总价可以达约380万，如今成交价已经跌到250万及以下，1年多的时间跌去了100多万。
据了解此次成交的小面积房源，基本在250万以下，总价低的房源最先被成交。此波放量后，这部分房源基本被买完。
目前广小实验双学区，60㎡以下小面积老房子，挂牌价大约在245-300万左右。
来源2022年7月1日-7月5日中介朋友圈截图
最后，我们还有一点发现。 目前二手房购房者中，除了原本就住在市区的购房者外，成交客户中，还有相当比例的周边县（市）的购房者。这个比例据估算有约50%左右。
他们或因工作，或因孩子读书，以及其他各种原因来到市区，然后落脚、置业。从一个侧面说明， 温州市区还是具有非常不错的吸引力，这是对房价的一个重要支撑。
综上，从6月的数据中，我们看到了一手房以价换量策略的效果显现。个别焦点楼盘出现少有的热销。 二手房虽然整体数据较差，但是我们看到了个别板块、个别属性的房源，开始走出独立行情，这是非常积极的信号。
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从全国范围来看，各地经过几轮的救市政策后，多个城市在6月份，出现楼市回暖迹象。
根据诸葛找房研究院的统计， 截止6月28日，北京、深圳、杭州、苏州、成都等9个监测城市，新房成交量环比上升81.2%，二手房成交量环比上升39.6%。
来源：诸葛找房研究院
5、6月份，全国50城二手房成交量，连续环比增长14%、25%，二季度成交量比一季度增长约15% （来源：刘晓博） 。
另外， 新房6月TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩环比，也实现了61.2%的增长。 从各个角度看，楼市都已经出现回暖信号。
以省会杭州为例。6月份杭州二手房成交量达到6552套 （来源：新浪乐居） ，比5月份增加了36.5%，5月份二手房成交量是4800套，4月份是3950套。 也就是杭州二手房交易量，已经连续2个月大幅回升。
并且6月份的6552套交易量，已经超过去年7月的6304套 （来源：层楼） ，创下了近一年以来的新高。在杭州＂5.17新政＂后，楼市可以说是一扫阴霾，出现了久违的阳光，甚至看到了一丝兴奋。
这里需要注意，目前的回暖趋势分化明显。 一线城市成交量整体环比上升，而三四线城市起色不佳。 按照以往经验，楼市回暖一般从一线城市和强二线城市开始，然后带动其他三四城市复苏。
按照这个思路，我们需要关注比如上海、杭州、宁波等城市的楼市数据变化，然后结合温州本地数据，去做一些研判。
同时需要注意，楼市已经不是同涨同跌的年代，板块分化严重，即使楼市回暖，也不是所有板块都会放量上涨。
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