葡萄牙房市大变天，谁的机会来了？

　　2022年以来，葡萄牙房市伴随着三大关键词：通胀、加息、居民收入减少。
　　一、整体趋势
　　通胀、加息、居民收入减少三者之间的相互影响，造就了目前葡萄牙整体房市价升量缩的局面。
　　首先，通胀加剧了原材料、物流及新房和翻新房建筑成本，客观上推动了房产价格的上涨。
　　但欧盟的加息周期使得贷款买家的买房成本上升。
　　居民收入减少并不是指居民工资减少，而是因为生活成本的上升，从而导致的家庭净收入的减少。
　　三者叠加，就是葡萄牙房价客观上涨，但居民净收入的减少以及贷款成本的上升，使得本地居民购房整体成交量下降。
　　而外国买家的大幅度增加，推动了葡萄牙房产整体成交额的上涨。根据葡萄牙国家统计局数据，葡萄牙以外的欧盟买家数量上涨72.3%，非欧盟买家数量上涨近80%。非欧盟买家来自哪里，各位自行脑补。这里主要有战争、投资移民、欧元贬值等因素。
　　二、购房区域
　　房产成交主要集中在大里斯本区、波尔图都市区和南部阿尔加维。
　　其中，大里斯本都市区，占成交量的30.9%，占成交额的42%！
　　这里不仅可以看出，首都里斯本的房产交易是最旺盛的，而且单套房产价格也是最贵的。
　　所以，我一再强调，从流动性角度，买房要首选里斯本都市区。
　　三、投资结构
　　从总的投资结构看，17.5%的投资用于购买新房或翻新房，超过80%的投资用于购买二手房或旧房。
　　本地买家倾向于购买低价位的小公寓或小别墅，而外国买家的交易额则相对较高。放在市场上就是，里斯本市区20-30万欧元价位的公寓、60万以内的近郊别墅非常火热。
　　而市区60万欧以上的豪宅公寓或郊区100万欧以上的大别墅则相对难卖。
　　（这里并不是说值不值的问题，仅仅分析买卖市场）
　　另外，市区商铺交易额明显放大，尤其是临街商铺，价格飞涨。这里主要是投资移民的因素，另外就是我之前经常说的补涨行情。
　　在2012年欧债危机之前，本地人和外国人是非常喜欢在葡萄牙买商业地产的，而且银行放贷也宽松。但欧债危机之后，银行对于商业地产的放贷管控特别严格，加之商业地产的过户税较高，普通个人对投资商业地产渐渐失去兴趣。2012~2021这十年算是葡萄牙商业地产的至暗时刻，住宅地产、工业地产、农业地产、旅游地产都统统涨了几轮了，商业地产也没有多少变化。借投资移民的东风，葡萄牙商业地产将会出现一波较长的普涨和补涨行情。
　　这里面有两大逻辑：
　　1､ 葡萄牙商业地产，尤其是大都市区的临街商铺投资回报率高且稳定。
　　2､ 葡萄牙商业地产整体低估，单价与住宅相当。而成熟地产市场，商业地产（尤其是商铺）的均价应该是住宅的3倍左右。
　　但是，商业地产内部分歧较大，好的区分、好的街道价格差很多，临街商铺投资价值也要远高于写字楼等其他类型。
　　综上，全球通胀，资产价格上涨带动了房产建造成本的上涨，也从而带动了整体房产价格的上涨。但欧美加息的大背景下，居民家庭的净收入减少，影响了购房的积极性。同时，外国投资客涌入葡萄牙，推动着以商铺、投资型公寓、自住型别墅为主体的房产成交。
　　结局就是，今年葡萄牙房产均价已经同比上涨了13%，而葡萄牙全年的GDP增长率将达到6.5%，整个欧盟排第一！这不是我说的，这是来自布鲁塞尔欧盟委员会预测数据。
　　四、几点建议：
　　1､ 对于移民船票买家，里斯本市区商铺和近郊区庄园是最优选择。
　　2､ 对于投资性买家，优先选择大都市区低价位公寓或临街商铺。
　　3､ 对于自住房买家，选自己喜欢的。
　　4､ 对于普通人，努力工作，提高收入，开源节流。