20年前的老房子停止拆迁？新规有变，2022年三类老房子别轻

　　很长一段时间以来，城市里的老旧小区居民，都特别痴迷于拆迁。原因很简单，拆迁是普通人一夜致富、一夜翻身的最佳途径之一。尤其是北上广深杭这样的寸土寸金的一线大城市，由于拆迁补偿标准高，老房子拆迁，往往能获得数百万甚至上千万的拆迁安置款。
　　网络上拆字一喷，喜提大奔。房子一移，兰博基尼的段子，也并不是虚构的，而是真真实实来源于现实。最为我们所熟知的深圳白石洲、广州猎德村、北京望京村等，都是拆迁后一夜诞生成百上千个千万富翁的真实案例。
　　事实上，近年来伴随着我国拆迁文化的不断发展，拆迁致富早已经是一门非常好的生意了现实中我们经常能看到或者听到，有人专门购买城市里的老破小，不为居住、不为升值，数年磨一剑，只图拆迁后能获得巨额补偿款。对于这种新兴的炒作老破小的行为，有专家进行了痛批：囤积老破小买而不住的行为，不仅侵占了刚需购房者的利益，还扰乱了正常的市场秩序，更重要的是此举直接推升了房价，有违房住不炒精神。
　　然而，从去年开始，网络上就铺天盖地出现20年前的老房子统统停止拆迁的声音。尤其是去年8月底，住建部提出防止大拆大建的新规后，很多人解读称，对于博拆迁者而言，新规释放了利空信号。换言之，新规之下，很多人的拆迁一夜暴富梦彻底破灭了。未来市场上不仅不会再有拆迁暴发户，拆二代、拆迁村等也会一并消失。
　　听到这类消息后，很多盼拆迁的老旧小区居民和博拆迁的专业投资客都慌了，前者担心就此错过改善居住条件的机会，后者担心政策变化导致囤积的老房子无法脱手，砸手里事小，大量资金被套牢事大。
　　事实真的如此吗？20年前的老房子真的统统停止拆迁了吗？答案是否定的。首先，我们浏览多篇类似观点的文章发现，很多人之所以会得出这样的结论，完全是对现有政策的误解。《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策文件中，关于拆迁的表述是：严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20。提倡小规模、渐进式有机更新和微改造。
　　文件说得很明确，未来要严格控制大规模拆迁，而不是彻底停止拆迁。住建部提倡的是小范围、绣花式城市更新，这和过去这一轮大拆大建的确有本质区别，但准确地说，并未全面停止拆迁。
　　按照以往的规定，一个片区如果纳入拆迁，老房子可以全部拆除，新规之后，对拆迁划定了红线原则上拆除面积不能大于总建筑面积的15。换句话说，新规基本上缩减了45的拆迁面积。
　　其次，平心而论，老房子拆迁永远不可能停止。原因很简单，城市更新是动态的，不是一成不变的。换言之，随着时间的更迭，房子总是在不断变旧变老，更何况，我国2000年以前建造的很多房子是预制板房。虽然这类房子的使用寿命也能达到四五十年，但预制板建造的房子有明显的缺陷：1、预制板容易开裂；2、预制板容易渗漏；3、预制板存在安全隐患，可能不符合防震防火抗灾新标准；4、质量参差不齐，难以管控。总结来说，类似预制板房这类有安全隐患的老房子，还是有可能拆迁的；
　　再者，从实际情况来看，20年前的老房子并没有停止拆迁。以安徽省为例，设定的2022年全省棚户区改造新开工工作目标是9。68万套。新开工9。68万套，就意味着要拆迁9。68万套。再比如河北省，2022年全省的拆迁目标任务是11。7万套，较2021年的10。5万套，不仅未下降，反而有所上升。
　　第四，去年底，住建部高层宣布2022年全面推进城镇老旧小区旧改，旧改的对象主要是2000年以前建成的老旧小区，也就是20年的老房子，但并不是指20年的老房子统统旧改，而是指符合旧改条件的老旧小区。这其中还是有很大差别的，完全不能一概而论。所以，就此说，未来旧改会彻底取代棚改，20年的老房子统统停止拆迁这种说法也是极其不严谨，且不负责任的。
　　事实上，按照住建部防止大拆大建新政策，未来针对20年的老房子，处理方式有三种：坚持留改拆并举。留指的是保留，古建筑文物建筑等，肯定是不会纳入拆迁的；改指的是改造，内容包括外立面粉饰、加装电梯、增建停车场、引进物业等；拆自然指的是拆迁，按照住建部新规，拆的对象有四个：1、违法建筑，2、预制板等建材的危房，3、有拆迁价值的老房子，4、市政规划需要拆迁的老房子。
　　抛开第一种违法建筑外（依法拆除，被拆迁者不会有补偿），其它3类老房子还是有很高的拆迁价值的。为什么这么说？根据专业人士的分析，未来仍然会纳入拆迁的老房子，一般来说会符合3个条件：1是地段好。特别是周边医疗、教育、商业、交通等资源优质的老旧小区，拆迁的可能性仍然很大。为什么？这类老房子占据优质地段的土地资源，而土地是不可移动的，国家明确未来要严控画大饼造新城，所以有价值的老旧小区拆迁获得新生，是大势所趋；2是容积率低，这不仅意味着有拆迁价值，同时还能够保证，有开发商愿意接手。换句话说，要算得过来经济账；3是房子房龄要达标，根据住建部的新政策要求，主要针对2000年以前建成的城镇老旧小区。
　　新规有变，2022年三类老房子或又吃香了，别轻易卖掉
　　综上所述，2022年城市更新政策有变，总结来说，新规对拆迁、新增、搬迁等都设置了新要求。当然，最重要的是，新规宣告了网络上关于20年前的老房子统统停止拆迁的言论是不实的。
　　另外，按照住建部防止大拆大建新规和住建部副部长黄艳的讲话来看，2022年是全面推进城镇老旧小区旧改之年，同时老房子拆迁也会按照高标准进行。从安徽、河北、湖南、浙江等省份公布的拆迁政策来看，拆迁较以往有所不同的是，被拆迁者可以自由选择安置方式：实物安置、货币化安置，二选一。但不管怎么选，其实对于被拆迁者来说，都是划算的。这意味着，2022年有三类老房子可能又吃香了，如果你手中也有这样的房子，千万别轻易卖掉：
　　第一类，有条件加装电梯的老房子。
　　前提条件是，这类老房子是要全方位进行旧改的。也就是说，旧改之后，这类老房子会焕然一新。当然，在我们看来，旧改前面所做的诸如基础设施更新、引入物业、修建停车场、新增养老托育等服务，都不及给老房子加装电梯。有条件的老房子加装电梯，可以彻底解决高楼层的出行问题，而且随着公交电梯模式的引进，随着全玻璃幕墙电梯的问世，老房子加装电梯低楼层的反对声音也越来越低了。从北京、河北、杭州、南昌等地加装电梯的真实案例来看，老房子有电梯的加持，升值空间也大大提升了，尤其是顶层和次顶层，有电梯后，也更吃香了；
　　第二类，核心地段的低容积率老房子。
　　前面已经提到了，不管是拆迁还是旧改，房子的地段仍然是最重要的，地段不仅决定了增值价值，同时也是宜居的保障。回头看20年前开发的老旧小区，很多都身处老城区繁华地段，不仅坐拥顶级学区，还有医疗、商业、地铁等的加持。唯一不足的是小区自身条件较差，这类老房子，未来改造或拆迁，价值都会大幅提升。尤其是低容积率的老房子，拆迁的可能性更大，潜力也更大，所以也更吃香。家里有这样的老房子，就如同拥有一宝，自然不能轻易卖掉；
　　第三类，合理程序纳入拆迁的老房子。
　　拆迁并未停止，只是踩了刹车，这意味着未来老房子合理纳入拆迁的机会较2017、2018年顶峰时期会大幅下降。但话说回来，一旦老房子纳入拆迁，也是价值再度升值的时候，所以也更吃香了。尤其是对于文章开头提到的老小区居民和博拆迁者而言，更是欣喜若狂的好事。如果你手中握有这样的房子，稳扎稳打等待拆迁才是最明智的，若无其它需求，断不可轻易卖掉。