构建租购并举格局下住房租赁管理服务新体系北京市住房租赁条例将

　　《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）是全国首个规范住房租赁、首个规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，北京也是首个将住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡等写入地方立法的城市，体现了北京市贯彻党中央决策部署、推动实现首都人民住有所居、宜居安居的政治觉悟和坚定决心。
　　凸显发展与规范并重的理念
　　住房租赁是实现住有所居、解决大城市住房问题，尤其是满足新市民、青年人特别是从事城市基本公共服务人员等群体住房需求的重要途径。《条例》坚持发展与规范并重。
　　培育发展住房租赁市场，
　　一是在总则部分明确规定，坚持房住不炒、租购并举，支持居民通过租赁方式解决住房问题、改善居住条件。
　　二是将租赁住房纳入住房发展规划，在编制年度住宅用地供应计划时单列租赁住房用地供应计划，通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目配建租赁住房、将非居住存量住房屋按照规定改建为租赁住房、鼓励闲置住房出租、盘活宅基地闲置住房出租等，多方式、多渠道增加租赁住房有效供给，平衡我市住房租赁供需关系。三是规定按照规定利用非居住存量土地建设的租赁住房、将非居住存量房屋改建的租赁住房，享受居民类水、电、供热、燃气价格。
　　四是鼓励商业银行、证券市场为租赁住房建设和运营提供贷款支持、融资服务。
　　严格规范市场秩序，一是明确利用非居住存量土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等，不得销售、变相销售，不得用于出租短租住房，并设定了较重的罚则。二是针对投诉举报反映较多的克扣租金押金、长收短付、高收低出、长租公寓暴雷、个人二房东、卷钱跑路等市场乱象，为违规市场主体量身定制紧箍咒，主要包括：主体有要求，规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力，要求企业名称和经营范围均应当体现行业和经营特点，明确市场主体登记和行业备案要求。将个人二房东纳入监管，规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求，为解决这个长期扰乱市场的痼疾提供法律依据。信息要透明，营业执照、办公地址、从业人员信息、服务事项及收费标准、投诉电话等须在经营场所、网络服务端如实公示，要提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息。执业要实名，从业人员应当持卡实名从业，并在提供服务的租赁合同上签字、注明信息卡号。合同要网签，企业通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签，自动提交登记备案。资金要监管，租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管；经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金，并且合同期满当事人续约的，经纪机构不得再次收取佣金。严管租金贷，金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。
　　突出承租人基本居住权益保护
　　对于租客而言，住房租赁涉及稳定居住权，属于民生范畴。并且在租赁关系中，承租人一般处于相对弱势地位。从多年来的管理实践来看，90以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。条例在《民法典》平等保护当事人的原则下，从居住条件、安全保障、稳定租金、纠纷调处等方面进一步突出对承租人居住权益的保障。一是明确规定出租住房应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断违法群租，禁止出租违法建设及其他法律规定不得出租的房屋。二是明确出租人的合同登记备案、出租登记以及安全管理等责任义务，并规定出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同、收房。三是出租人应当出示身份证件、房屋权属证明，告知房屋装修情况并配合实地看房等。四是通过租赁合同网签备案信息共享为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利，承租人无需提交纸质合同。五是建立多元纠纷化解机制，为租赁当事人高效率
　　推行住房租赁合同网签
　　充分运用科技手段为管理服务赋能，开发建设全市统一的住房租赁管理服务平台，整合部门间房、人、企管理信息，实现部门间信息共享，提供房源信息查验、企业及从业人员信息查询、人脸识别等服务，逐步实现租赁当事人合同网签、备案、查询等掌上办理一网通办，为百姓办理居住证、积分落户、公积金提取等提供便利，并通过网签实现租赁合同登记备案和出租登记合并办理，避免一事两跑让信息多跑路，让百姓少跑腿。
　　加强住房租赁市场监管调控和应急处置
　　目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户（C2C），住房租赁企业运营的规模（B2C）占比较小，租金调控的手段少、难度大。条例规定：一是明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为，防止企业在资本的助推下恶性竞争，炒作、推高租金。二是对企业收取租金、押金以及租金贷进行规范引导，并将资金纳入监管，防止租金贷异化为融资手段，防范企业营造资金池，从制度上遏制企业盲目扩张、跑马圈地的冲动，降低长租公寓暴雷风险。三是依据《价格法》建立政府对租金价格的干预机制。规定市住建部门加强租金监测，建立健全预警机制；租金明显上涨或可能明显上涨时，市政府可采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平。四是依据《突发事件应对法》规定住房租赁市场紧急状态应对机制，当发生突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，市、区政府及相关部门可依法发布住房租赁特殊管控措施，租赁当事人应当配合执行。从而为政府维护社会稳定和市场稳定而采取特殊管控措施提供了法律依据。
　　严禁群租，盘活农租，规范短租
　　一是严禁群租。群租房的安全、扰民问题突出，市民投诉居高不下。同时整治群租也是北京市疏解、整治、促提升的一个专项内容。条例规定出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位、不得打隔断改变房屋内部结构，起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。同时明确赋予街道办、乡镇政府对违法群租的管理职责和处罚权。这是北京市将2013年以来开展的群租房治理实践经验上升为地方性法规，为治理工作提供更充分的法治保障。二是盘活农租。当前北京市的农村地区尤其是城乡接合部宅基地上房屋，承载了大量城市务工人员。村民将闲置农宅出租，一方面增加收入，另一方面也提供了租金相对较低的租住产品，有效满足了部分务工人员的基本居住需求。与此同时，人口倒挂所带来的治安、消防、环境卫生等矛盾问题凸显，亟需规范管理。条例将宅基地房屋租赁纳入全市规范管理，纳入基层治理体系，并明确农业农村部门负责指导宅基地住房租赁的监督管理工作，建立健全村民自治机制，鼓励农村集体经济组织与规模化、专业化住房租赁企业合作统一管理、出租宅基地上闲置住房。三是规范短租。近年来，随着互联网的兴起，城市短租房等新兴业态快速发展，广泛分布在居住小区内的民宅以短租房网约房等形式对外出租，满足了旅行者短期住宿需求的同时，也给城市安全管理带来重大挑战，严重影响小区住户的正常居住生活，引发了大量矛盾纠纷。为坚决贯彻中央房住不炒租购并举等住房制度，维护首都社会安定和谐，保障居住小区业主的合法权益，针对利用居住小区住宅经营短租带来的治安、扰民等问题，2020年底市住建委、公安局等四部门依据民法典、反恐法、电子商务法等上位法出台《关于规范管理短租住房的通知》，依据北京新总规、首都功能核心区控规等，规定按区域实行差异化管理，明确首都功能核心区内禁止经营短租住房，同时规定了其他区域短租住房经营的管理要求，包括房屋条件、经营者安全责任、互联网平台主体责任以及街乡镇、相关部门的监管责任，为短租住房的有序发展和规范管理提供了政策依据，填补了制度空白。条例在上述政策实施的实践基础上，将有效的管理政策和经验做法固化提升为法律制度，并对违法主体设定罚则，为管理工作提供更充分的法律依据。
　　建立纠纷多元化解机制
　　房屋租赁中介一直以来是矛盾纠纷多发领域，民事、行政甚至刑事问题交织在一起，而90以上属于租金、押金、租期等合同纠纷，涉及主体多、处理难度大。为提高住房租赁矛盾纠纷解决效率，条例规定了多主体、多渠道的多元解决机制，有助于矛盾纠纷得到快速、便捷处理：一是对于民事纠纷首先应当由当事人协商解决；二是从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构以及互联网信息平台应当建立投诉处理机制，将矛盾纠纷化解在第一线；三是消费者协会、行业协会进行调解；四是街乡镇、社区（村）等基层人民调解组织进行调解；五是住建、市场监管、公安等相关行政部门进行行政调处；六是仲裁或诉讼。