房地产支持产业地位长期不变，行业有新机遇

　　文｜邓浩志 楼市下行拖累GDP，房地产业部分错误观点被证伪
　　其中，2022年四季度房地产业GDP同比下降7.2%。2022年房地产业GDP同比下降5.1%。经济本来就不好，再被房地产这么一拖累，去年中国经济真的是雪上加霜。
　　过去较长一段时间，对房地产业存在几大普遍的错误认知：
　　1、房地产业挤占了其他行业的资源，只有房地产下来了，其他行业才能好过。
　　2、现在的房价太高，大家都不高兴，甚至不敢生孩子了，只有房价下跌，大家才能高兴，更敢消费，才敢生孩子。
　　3、房地产就是经济上的＂毒品＂，是不好的，对其依赖只会越来越强。
　　4、房地产也没有需求前途，因为人口不增长了，没需求了，再刺激只是饮鸩止渴。
　　以上第1、2条，已经在过去一年半时间被证伪了，楼市不好，其他行业反而更不好。 因为房地产产业链很长，房地产不行直接拖垮了建材、家私、家电等一大批行业。房价大跌，大家不但高兴不起来，反而更担心了，因为有房子的家庭在中国已经占据绝大多数。第3条则是刻意黑化，房地产明明是经济主要发动机之一。到目前为止，美国房地产仍然是支柱产业之一。第4点是僵化思维，以为有房子住了，居住就不用升级了。很多人手机、手表、汽车等消费品都是不断迭代，房子同样具有这个需求。所以哪怕人口不再增长，升级需求同样存在。谁不想小房子变大房子，单体楼换园林小区，普通房子换豪华装修。住房智能化，生态化等路径还有好大前景可以挖掘。
　　三四线城市过度发展租赁市场，是资源浪费
　　最近一段时间，各地除了纷纷出台支持楼市的政策外，不少还同时发布了支持发展租赁市场的相关政策，但绝大部分三四线城市，出台大力发展租赁住房的政策，就是一种资源浪费。 三四线城市住房市场的基本面是： 家庭自有住房率高，房价低，库存高，空置率高，商品房滞销。外加外来人口少，甚至处于流出状态，租赁住房需求市场规模极小。还在不断强调大力发展租赁住房的，大量增加市场租赁房源的供应。这里面很可能存在只是纯粹是响应上级号召，一种类似条件反射式的政策跟进。没有经过客观评估，没有充分考虑自身有没有这个需求，本质上就是没有落实中央提出的因城施策方案。总体上仍然是一刀切，简单化，喊口号的教条主义。结果一定会造成资源浪费。有必要重新审视和评估。
　　房地产代建，并不是想象中的风口
　　外行、资本市场，甚至没有接触过代建这个行业的同行都以为代建可能是房地产未来的方向。所谓新发展模式，所谓轻资产风险更低，但其实这个领域早就是一片红海，各大房企N年前已经战略布局并大规模抢占这个市场了。这个领域，绿城是一骑绝尘的老大，华润最近势头也很猛，但我没有拿到相关分析报告，并不清楚他的市场份额。其余在这个赛道相对领先的参与者，都会发现这个赛道存在的问题。即，地主方一般需要代建方带资进来。而成了股东，就不是真正的代建。一旦要钱，又涉及资金周转，老问题又来了。另外，抢这个市场的同行多了，代建也很内卷。财务，管理，收费，各种卷。所以，不要过分看好这条赛道！