生孩送房票！鼓励生育，还是刺激楼市？

　　文|凯风
　　当鼓励生育与托底楼市联手，能量有多大？
　　01
　　近日，杭州、南京、东莞、无锡等地出台楼市新政，二孩或三孩家庭允许新增购一套房。
　　生孩破限购， 堪称这一轮房地产松绑潮中最具特色的发明。
　　在＂房住不炒＂的大原则之下，中小城市取消限购影响微乎其微，而楼市一度极其火热的大城市轻易取消限购，必然引发漫天争议。
　　这种背景下，通过生育破除限购，将生孩与买房资格进行捆绑，可谓一石二鸟之计：
　　既不乏鼓励生育的政治正确，又实现了变相刺激楼市的目标。
　　然而，这一新政面临的一大悖论是，高房价本身就是生育率持续走跌的重要症因之一，许多人正是因为买不起房而不愿生育或推迟生娃。
　　第二个悖论在于，房住不炒的要害在于维护刚性住房需求。
　　显然，即使是二孩或三孩家庭，如果是两套房产还不乏改善需求的属性，三套房产早已超出了＂刚需＂的范畴，更多是投资或投机行为。
　　显然，生娃送房票，刺激生育是名，托底乃至刺激楼市才是实 。
　　02
　　这些催生救市的城市，恰恰是过去一轮最热门的城市。
　　前几年，杭州、南京 爆发了万人摇号的热潮。在新房限价之下，无数人涌入售楼处，加入＂打新套利＂的浪潮。
　　而东莞 则是过去两年楼市热度最高的城市之一。2020年涨幅超过20%，2021年涨幅超过10%，房价超过佛山，松山湖等热门区域直逼广州。
　　然而，去年以来，这些城市楼市从热得烫手，转向了冰冷刺骨。
　　大环境自然是主因，尤其是对未来收入不确定的预期导致购房意愿下降。（参阅《降息！大家为何突然不愿买房了？》）
　　今年以来，虽然刺激政策不断，但全国百强房企销售额大幅腰斩，而百强房企拿地金额同样腰斩。
　　与此同时，全国房价也呈现下行趋势。
　　根据国家统计局数据测算，2022年1-4月，全国商品房均价为9502元/平方米，而去年为10153元/平方米，下降6.3%。
　　而在新一轮楼市周期里，叠加疫情冲击，连热门城市的楼市也守不住了。
　　东莞与深圳楼市 具有高度趋同性，当深圳因为史上最严调控，楼市成交量跌到了十多年的新低之际，东莞市场自然也不好看。
　　南京楼市转冷 ，则与过去几年房价涨幅过高有关。作为＂房价四小龙＂城市，自2016年以来，南京楼市一直保持高热态势，这种状态自然难以长期维持。
　　杭州除了房价涨幅过高带来的回调之外，还不乏亚运会延期 的冲击。
　　亚运曾是杭州楼市最耀眼的概念之一。借助亚运，杭州不仅催生了史上最大的城中村改造工程、基建工程，还带动整体楼市的热情高涨。
　　然而，当2023年的亚洲杯都放弃举办之际，原本应在2022年9月举办的亚运会，何时重启，充满悬念。
　　这种背景下，在强二线城市中，杭州率先松绑，除了生娃送房票之外，还祭出了降低限购门槛、增值税5改2等重磅举措。
　　03
　　生娃送房票，能否鼓励生育？
　　最新公布的各地统计公报显示，在31个省市中，16省常住人口负增长，超过10个省市自然人口负增长。
　　所谓自然增长人口，等于出生人口-死亡人口。出生率一旦持续下滑，自然增长率必然大幅下挫。
　　值得关注的是，这一轮自然人口负增长的，不只是司空见惯的东北三省，还不乏以江苏、上海为代表的东部经济大省，以及以湖北、湖南为代表的中部人口大省。（参阅《大拐点！16省，人口开始负增长了》）
　　出生率走低，背后因素是多方面的。
　　其一，二十多年前严厉的生育政策，导致如今育龄妇女人数大幅减少。
　　即使放开二孩三孩，即使生育意愿不变，也未必能带动出生率的迅速反弹。
　　其二，生育、养育、教育等成本，成了出生率下滑的助推因素。
　　毕竟，影响生育的，不只是政策，还有教育、养育等成本，以及父母需要投入的巨大精力。
　　其三，低欲望社会蔓延，年轻人连婚都不接了，谈何生育？
　　数据显示，2021年全国结婚登记对数下降到763.6万对，连续八年下降。
　　这是继2019年跌破1000万对，2020年跌破900万对后的再次下跌，创下历史新低。
　　其四，高房价是绕不开的因素，居住成本高企，让多生孩子成为奢侈。
　　在大城市里，生育二孩乃至三孩，至少需要三房或四房作为兜底。
　　而一套房子动辄数百万乃至上千万，这成了绝大多数家庭难以承受之重。
　　生孩送房票，唯一的利好是高收入家庭，让这些家庭借助房产投资需求来生育更多孩子。
　　即使如此，这对逆转人口基本盘的作用也是微乎其微。