我们先从国家统计局发布的《8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》报告说起。 四川有三个城市进入到70城样本中,分别是成都、泸州、南充。成都房价同比上涨5.3%泸州房价同比下跌6.6%南充房价同比下跌5.8% 在全国70城里,成都涨幅排名第三,仅次于北京和杭州。 然而,泸州跌幅第五,南充跌幅第八。 四川省的楼市可谓是冰火两重天,这就是强省会的虹吸效应。 01
三城房价指数趋势 从国家统计局数据库里,我们拉出三城的两年以来的房价同比指数: 成都房价 增幅从2020年6月到2021年12月虽然持续收窄,但由于基数大,依然保持了不低于2.4%的涨幅。 2022年1月份开始,成都房价发起了新一轮冲刺,从2.4%冲上了5.3%。 泸州房价 一直在下跌通道。在2020年成都上涨10%的阶段,泸州是下跌的;在今年成都二度冲高的时候,泸州还是下跌。 期间只有2021年4-5月有微小的涨幅,随后逐月深跌,今年8月已跌至6.6%。 南充房价 在前期比泸州稍微坚挺一些,在2021年4月份以前基本还能持平,随后进入下跌通道,尤其是5月份跌出了近年最大幅度6.5%。 以上三城数据体现出四川的两级分化。02 是成都的四川还是四川的成都? 四川出现楼市的两级分化的主要原因就是强省会模式。 这里我们引入一个概念——省会首位度。 省会首位度指的是省会城市GDP占全省GDP的比值,首位度越高,说明该省的经济集中度越高。 成都的首位度有多高呢? 全国排名第四,占比达到了37%,挤进了北部地区的阵营。 从更大范围来看,是北部和东部经济模式。 北部经济往北京集中,是虹吸型城市,其周边地区发展受到限制;东部经济从上海扩散,是辐射型城市,周边地区发展较好。 缩小到省份,基本也是这样。 东部和南部省份经济活跃,大部分首位度不高,比如福建福州23.2%、江苏南京14.1%;北方地区计划色彩更重,首位度通常很高,比如吉林长春53.7%、黑龙江哈尔滨36%。 四川明显在往北部经济模式上,是举全省之力在发展成都。虚脱之下的其它城市,自然对楼市滑坡没有抵抗力。 四川泸州 03
四川各城市的人口经济情况 1) 从GDP占比来看,成都不仅大,而且是一家独大。 绵阳的GDP体量排在全国第92位,在安徽滁州之后,内蒙古包头之前,可见四川的非省会城市的经济规模太弱。 2)从人口规模来看,增长集中在成都,也是一家独大。 一半的城市出现了人口负增长,而且在出生率继续下降的前提下,除成都以外的城市的人口规模将进一步萎缩。 没有经济规模,失去人口红利,四川各城市首当其冲就要面临楼市滑坡。 缺钱、缺人。04 强省会模式是四川的最好选择吗? 未必。 发达省份,至少有两个大城市。 比如,辽宁有沈阳和大连,山东有济南和青岛,江苏有南京和苏州,浙江有杭州和宁波,福建有福州和厦门,广东有广州和深圳。 所以,"强省会模式"并不是唯独省会强,而是有强和次强。 山东青岛 成都的资源太过于集中,楼市的温度就降不下来,经济泡沫就将持续衍生,那么飞速发展了20年的房地产最终必将反噬地方经济,就像80年代末的东京。 如今成都楼市的均价已经在15000元/平米以上,2021年成都的人均收入为 45755元 ,一年的收入买3平米,90平米的住宅需要30年工资,这几乎达到了北上广深的购房难度。 所以,四川是时候潜心再发展一座城了。 毕竟,成都装不下所有四川人。 对于四川的城市发展,您怎么看? 欢迎留言和我们一起讨论