保交楼是个技术活，只解决了资金是远远不够的

　　保交楼是中国经济发展中不可能绕过去的坎，因为地产已经深深地绑架了中国经济，投资、贸易、内需都将深受其影响，解决得好与坏，就决定了任老爷子说的经济凛冬的长短问题。希望通过科技的弯道超车的发展设想将难以实现。可能在一般人看来，保交楼就是一个资金的问题，但是又了资金还有一系列的问题需要处理，否则还会引发此生的问题。
　　一、先说说地方政府在烂尾楼项目中处置的复杂角色。在未调控之前，地方财政是可以支配部分土地出让金以及开发建设过程中的税费，所以地方政府的卖地冲动很突出，经常会举债进行土地整理的投资，伴随税制、财政改革之后，把这部分口子收紧之后，地方政府的基本上转型成为服务型政府，可支配收入主要来源于上级财政，所以现在地方政府现在也是极难的。之前为了卖地举债开展的民生、基础设施投入还得负担，虽然上级财政解决了部分，但对地方政府而言还是负债很高。这也是为什么中央一调控房地产，地方财政就困难的原因，卖地之前的投入要实现回报，回报得最快的来源就是土地。地方政府经营土地的模式一打断，首当其中的就是地方政府。最终导致了地方财政的困难，首先就影响了前期投资款项的兑付问题。
　　基于上面的描述，大家就应该明白，在这场烂尾楼拯救的过程中，地方政府不仅是政策制定者、执行者、也是利益方，作为是出让土地的主体，地方政府也会投入资金进行拆迁、道理基础设施建设等投入，按照土地交易的一般分析，不少开发商开始烂尾的时候，土地出让金可能都还有欠着地方政府的。这也是为撒一些地方政府，在一些项目烂尾之后，要将该项目未开发土地收回去的举动，很多人不解，根本原因就是政府要收回前期土地整理的投入。
　　二、烂尾项目中复杂的债权债务关系是不容易理清的。为了确保交楼其实政府采取了多种措施，一是对预售许可证的管理，原则上是建设到一定阶段才准予办理预售证，二是对预售资金的管理，客户的首付款以及银行按揭资金都要进入房地产监管账户。达到后续工程建设到一定进度的时候，再放款给开发商。按这个逻辑来看的话，应该是每个项目都能顺利完工一点问题没有，那为什么又会形成这么多的烂尾楼呢？
　　一方面，在实际操作过程中，未能严格管理的问题。另一方面是开发商的土地购买款以及工程建设款项都是融资来的，所以这个项目的资金下来了，多半会用于归还前期的融资。在这个过程中烂尾项目的债权方就包含了银行、设计方、施工方、材料供应商等等，尤其重要的是其中可能不少未售资产都已经形成抵押，项目的资产残值很小，在这样的背景下要协调其中的债权关系和统一其中的思路是很难的。
　　三、资金的使用和资产监管也将是个难题。从一般情况来看，如果一个项目资不抵债，可能大家都没兴趣去进行再投入，因为解决不了大家的问题。如果项目资产评估之后，发现大家采取保交楼措施之后，在大家共同行动之后，可能还有盈利，其中的利益方才会有动力去推动后续的措施。但基于前面说到的复杂债务关系，不晓得哪个债务人就会跳出来，打乱大家在后期的如意设想。基于此，利益方出于止损的心理，一般复杂些的项目都不想再去碰，尤其是施工企业是关键，很难绕过这种心理。
　　在保交楼的过程中，政府、第三方市场主体、相关利益方面对的都将是一团乱麻。看上去都是吃力不讨好的事情，这是前期经济模式形成的问题，但我们不得不去面对。所以个人建议可以从以下几个方面做些文章。
　　1、宽松的市场环境。主要是恢复地产市场的信心和流动性。大环境的改善才有利其他手段的应用。
　　2、通过有形之手，去积极干预市场。从政府层面，建议出台专项的保交楼措施，从资金、税收、法务、监管等方面出台指导性的专项政策和措施，现在按照常规行为，完全依靠市场主体已经很难了，以地方区域为主，鼓励出台专项的政策、专项的措施，唯有如此才能帮助市场回归良性。
　　3、控制土地市场供应，将重心转向前期土地存量消化。国土空间规划的全国一盘棋，其实就是控制新增，在人口逐年减少的背景下，土地的存量和商品房的存量其实比较高了，出台政策对存量土地的消化有利于解决实际问题。比如土地增值税的征收，针对多年的存量土地，采取区别对待以及更精细的征收标准。
　　4、鼓励运行良好的企业进行项目的并购。并从政府层面出台相关专项保交楼的税费减免政策，给予市场主体解决困难的动力。
　　5、相关利益方的自救行为，根据不同项目的债权主体的结构特征，或以业主为主，或以施工单位、或以银行金融机构为主进行自救。在这种大的背景下，只能自救。