未来10年该在哪里买房？选好房的标准是啥？一次讲的明明白白

　　中国未来十年最值得买的房子在哪里，普通人如何才能选到投资、自住双优的好房子？
　　先说结论，核心就是在全国城市洼地里，挑选优质住房。注意，是优质，不是便宜。
　　整个过程，分成在全国找城市洼地和选优质住房两部分，我们分开说。第一部分：谁是中国目前最有投资价值的城市洼地？
　　提到城市洼地，很多人第一反应会想到房价比较低的三四线城市。这是不对的，价格低不叫洼地，价值低估才是。
　　中国的房地产市场，因为城市等级的差异，购房思路完全不一样。
　　买一线城市的房子等于投资+自住，金融属性大于房产属性；买二线城市的房子等于自住+投资，功能性和金融属性会兼顾，三四线城市的房子，只有自住属性，保值、增值就别想了。
　　在这里多说一句，很多人对未来的房产市场预期很低，觉得房子的投资属性会消失。
　　这点大可不必，中国房产总市值450万亿人民币，大概是GDP的五倍，个人家庭资产至少60%以上也是房产。
　　说白了，不管是国家还是个人，都没法接受楼市崩盘。
　　所以，政策导向一直很明确，在房住不炒和稳着陆的双重控制下，房产最差的情况也是和通货膨胀持平，资产保值的功能还是有的。
　　只是对于普通人购房者来说，现在选房子的难度比以前大了很多。以前闭着眼睛买，选啥地方都能增值，现在选错城市很有可能套牢资产。
　　首先，三四线城市肯定不要考虑了，如果有条件，北上广深一线城市的房产当然是首选，但一线城市已经是充分竞争，单价太高，不存在太多洼地。
　　剩下的，最好的选择，是在以一线城市为中心的核心都市圈，挑选有价值洼地的优质二线城市。
　　为啥这么讲？
　　中国改革开放，用了30年，走过了欧美发达国家上百年的城市进程，再加上中国人口众多，自然而然的形成了以北上广深一线城市为中心的核心都市圈。
　　这些核心都市圈，基本上就是全国资本的风向标。
　　在过去五年，文化、科技和金融等产业的资本流动中，一半以上的资本投资沉淀在北上广深；全国一共诞生10万家科创类企业，北上广深四城就有近45000家。
　　未来10年，看不出来有那个城市，能超越这四位。
　　那么，到底去哪个呢？
　　目前来看，几个核心都市圈，大湾区、长三角和京津冀是公认的前三强，而大湾区明显更胜一筹。
　　从人均GDP来看，大湾区人均GDP高达15.2万元，京津冀7.55万元，长三角传统26市人均GDP10.8万元，而全域41市人均GDP为9.38万。
　　从城镇化率来看，大湾区超过80%，而长三角三省一市整体城镇化率为67.2%，京津冀为65.8%。
　　那么大湾区谁最合适，大湾区四大天王，广东、深圳、东莞、佛山。前两个不看，就剩下佛山和东莞了。
　　这俩哥们还是很有意思的，常年被大家议论佛山东莞到底谁更强。
　　因为从房价上看，东莞均价在2.6万左右，佛山差不多1.4万，两者几乎差了一倍。但GDP方面，佛山2021年GDP1.22万亿，东莞1.09万亿；
　　人均佛山6.17万；东莞6.21万；
　　上市公司佛山72家，东莞67家。
　　不管是经济总量、经济质量，还是人均支配，佛山明显更强。
　　那么到底是东莞高估了，还是佛山低估了？
　　当然是佛山被低估了，佛山这种情况也不是个例了。15年之前，西安房价在二线城市中一直排名靠后。但经济实力和城市地位和周边几个省会城市差距并不大。
　　当时西安均价明面上6字头，实际满大街4字头，5字头的房子。而隔壁的郑州、重庆早都8字头了。
　　那个时候，也有很多人站在城市资源、城市地位、城市经济的角度去分析这件事的合理性，但不管怎么分析，始终没法解释，一个上千万人口的省会大城市，居然跟同等级城市产品差价如此之大。
　　西安明显被低估了。这种情况，爆发缺的只是一个契机。
　　结果，到了16年全国楼市大爆发，西安积压已久的低估值被激活，从16年到21年连续上涨70个月，现在西安均价1.7万。翻了差不多三倍。
　　那么如果在佛山选，佛山五个区首选那里。当然是顺德了。
　　佛山这座城市很特殊，远看是一个整体，但近看，完全是散装的。没别的原因，五个区经济发展差别太大了，顺德经常被单独叫成顺德市，因为顺德经济实在太强悍了，2021年度全国综合实力百强区，顺德第一。提到碧桂园、美的、顺丰，大家本能反应，是广州顺德碧桂园、美的、顺德，佛山直接被忽略掉。
　　当然了，不是说除了顺德以外，其他地方没有价值洼地，只是篇幅原因重点介绍了大湾区的顺德。
　　到这里，城市洼地这事就算说完了。
　　第二部分：怎么在城市洼地选到好项目？
　　说到好项目，那么好项目的标准是啥？
　　未来房产的投资逻辑，和以前会有天翻地覆的变化。10年之前，大家买房，主要是刚需，所以市面上出现了大量的90平米纯南小三房，户型倒也不差，但这类产品同质化太严重，不管怎么装修，也体现不了个人的品味。
　　随着经济水平提高，一方面这些买了小三房的人，大概率还会换房；另一方面中国一二线城市持续产生大量高净值人群，改善逐渐会变成刚需。
　　既然是改善，自然在意品质，什么是品质住房，就是核心地段的优质项目。
　　很多人对好地段有个误解，认为越靠近城市中心的地方，地段就越好。这是因为以前经济不发达，一个城市只有一个中心，所有最繁华的商业都在市中心，人流也都往中心跑。
　　但现在变了，大型城市综合体的出现，利用商业虹吸效应，重塑了城市中心。现在的城市中心，基本上是看那里的商业更繁华，人流更集中。
　　从投资角度来看，人流就等于钱，人流越多，商业越繁华，地段越值钱，这是基本常识。
　　中国的商业格局大概经历了五个阶段。商业1.0：以百货中心、柜台式卖货为主，仅仅满足大家最基本的购物需求；
　　商业2.0：以购物广场的形式出现，明显规模更大，品种更全。
　　商业3.0：除了基本的购物功能外，还会加上少量餐饮和休闲业态，以及周围加盖写字楼和公寓办公，形成一个小的商业综合体。
　　商业4.0：餐饮、休闲业态的比例大幅度增加，写字楼也更加高端，并且和地铁逐渐接轨，开始向大型综合体发展，形成区域虹吸效应。
　　商业5.0：城市商业综合体，功能几乎涵盖了人们生活的方方面面，包含商务办公、居住、酒店、商业街区、文化休闲、公共交通，甚至是公园。
　　通过场景化、拟人化、主题定位和建筑与室内空间设计创新来丰富各种业态，实现步行就能完成工作、居住、娱乐等多种基本需求。
　　最典型的代表就是华润置地开发的华润深圳湾。
　　这个项目总体量109.5万㎡ ，涵盖高品质住宅＂悦府＂、高端公寓＂瑞府＂，下楼即达深圳湾万象城、近万平米的艺术中心、六星级安达仕酒店、休闲圣地深圳湾人才公园，还有足以承办演唱会及国际赛事的深圳湾体育中心，还有392.5米的深圳地标——中国华润大厦。
　　汇集九大业态的华润深圳湾，很可能是当前中国业态最丰富的城市综合体。
　　目前来看，多数城市的商业还处在4.0到5.0过渡的阶段，比如上面提到的顺德。
　　今年广东省土地面积最大的一宗住宅商业文体综合开发项目地块成交了，就在顺德。
　　拿地的正好是华润，不出意外的话，这个项目一旦落成，顺德将会出现新的中心。
　　因为华润要在顺德复刻深圳湾模式，再造一个新中心。
　　这也不算是什么新鲜事，中国成熟开发商，常规的开发模式，就是开发出成功样板之后，全国批量复制，这样既保证了项目成功了，又降低了开发成本。
　　顺德华润置地广场，总体量50万方，业态对标深圳湾综合体，囊括商业、文体、公园、学校、住宅等多元业态，建设将成为顺德区域最大的TOD商住综合体。
　　尤其是在商业，引进了佛山首座万象汇。
　　华润万象系的商业实力，在全国那也是数一数二的。
　　2021年销售额超30亿的华润万象系商业体超10家，深圳万象城作为华润置地商业地产首座万象城，2021年业绩更是达到了130亿元，比2020年同比增长30%。
　　这次顺德华润万象系商业，将打造13万㎡万象汇，计划引入10%佛山首进品牌及30%顺德首进品牌，一旦落成，肯定是顺德商业新标杆。
　　另外，还有华润置地投资超4亿元打造的高端文体中心，建面约3.5万㎡。配建的约6万㎡城市生态公园。
　　产品面积段最低125㎡起步，外立面大面积镶嵌玻璃，标准的高端品质社区。
　　而且，顺德华润置地广场所在的大良区，本身就是顺德城市的中心城区。中心城区+商业新中心，典型的双中心优质项目。
　　所以，如果考虑在顺德投资住房的话，顺德华润置地广场，绝对值得考虑。
　　中国地产三十年，捡便宜、靠运气赚钱的时代早过去了，未来不管是投资，还是自住，买房都非常考验眼光。
　　从投资的逻辑讲，全国范围首选大湾区的顺德，因为顺德是优质的城市洼地，未来有机会像西安一样，一飞冲天。
　　在顺德，首选大良区，毕竟一个城市的中心城区只有一个。再加上华润的片区统筹开发，又会在大良区打造一个新的＂深圳湾＂，到时候，不管是商业价值还是地段价值，这个片区都是无与伦比的。
　　坚信中国城市红利，坚信优质资产持续增值，看准城市未来的价值空间和品质稀缺性，这就是未来投资房产的最底层逻辑。
　　#为什么顺德人都向往大良#