警惕金融十六条给房地产行业带来不利后果
近日,央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》),内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好"保交楼"金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共十六条具体措施。
消息一出,引发业内广泛关注,该项内容也被称为"金融十六条"(具体内容参考《通知》)。
一、政策出台的背景及市场反映
在经历了整整三年的疫情影响之后,整个房地产市场出现了几乎所有利益方都不愿意看到的景象——市场萎缩。我们先梳理一下相关利益方:
相关方G:政府,获得土地使用权的出让费,以及房地产开发经营和销售过程中税收,如增值税、所得税、土地增值税、印花税等;
相关方B:银行、保险及信托基金等金融机构,获得地产公司的开发信贷利息以及购房者的房贷利息;
相关方C:房地产开发公司,获得开发销售过程中的利润,对于私营房地产公司可能最看重的是股东利润分配;
相关方D:购房者,唯一的出资方,相关方G、B、C以及建设施工方等利益相关者都是从购买者的卖房款中获得利益。
在这一轮的行业萧条期中,特别是最近一年来,在促进楼市发展方面相关各方都做出了很大的努力。先是房地产开发公司想尽了一切办法扩大销售、争取融资,但是效果甚微;然后是政府放开限购,鼓励购房,甚至优惠税收、还有直接发放购房补贴等;银行等金融机构则是降低贷款利率、降低首付比例等措施来应对本轮房地产行业的调整。
在经历了一系列的救市措施之后,并没有得到预想的效果,才出现近期的金融方的大招——金融十六条。
金融十六条发布之后,业内各方都表现得特别兴奋,几乎一边倒认为这将对房地产行业有极大的刺激作用,将会彻底缓解目前行业的窘态,缓解地产开发公司的融资问题,也将促使房地产价格进一步上涨,甚至呼吁购房者赶紧借此机会入市买房否则将会后悔……
二、房地产行业出现不景气的原因
从1998年房改以来,房地产行业经历了整整二十年的高速发展,不管是投资额销售单价甚至是销售面积几乎是两位数的同比增长,然而在2019年底出现新型冠状病毒疫情至今整整有三年,各行各业的经营困难导致经济的不景气大家有目共睹、人们的收入不及预期以及对未来的顾虑,直接影响到现阶段房地产市场的销售。
但是,房地产销售的不景气,一定要清楚是综合因素形成的,不仅仅是疫情单方面因素导致的。从全国范围来讲,整体开发过剩、行业出现泡沫是用目共睹的事实,其显而易见的表现形式是:房价收入比过高、租金房价比过低等方面。
在疫情出现之前,经济快速增长、人们的收入持续增加,最重要的是大家对房地产增值预期很高,且预测从来没有失误过,所以大家对买房的热情一直很高,完全忽略房价收入比、租金房价比这些通常的衡量标准,因为大家最在乎的是房屋房价的增值预期,因为有房地产行业以来,房价就没有下降的时候,坚信"房价永远上涨"。虽然二十年来,偶尔有两三次确实增长乏力或者小幅下降,但是整体呈现上涨态势,至今整个房地产行业还没有经历过一个完整的周期。
根据笔者多年对房地产行业的研究分析,预计本次房地产行业的调整将会是实质性的,预计整个行业会经历第一个完整的周期,房价会得到一个实质性的回归。
三、利益各方应理性对待本次调整
通常,房地产行业牵涉四方,其中政府、银行以及开发商都希望尽快并高价销售房屋,从而得到属于自己的利益,在本次房地产调整过程中,上述提到的主要三方也想尽了一些办法相促进房地产销售。网络上的各路大V也是各显神通几乎一致鼓励大家购房,其实大家一定要明白网络的各路大V几乎都代表以上各利益方的某一方,有银行家、金融学家、经济学家,也有房地产开发公司、房地产销售中介等,大家平时常说的"资本代言人"。
之前很长一段时间的房地产调节是"打压式"的,此轮调节是"鼓吹式"的,人为的调节很有必要,但是应该把握一个度。比如,这次调节如果只针对疫情给行业带来的不利进行对冲,则是应该的;但如果想借助疫情的时点,想调节除了疫情带来的影响之外,还调节整个行业的供需关系、或者掩盖行业过剩促进购房需求,则一定要谨慎对待,特别是购房者群体一定不能盲从入市。
笔者认为,房地产行业跟其他行业一样在市场供需关系层面上都会经历周期性的调整,能由市场本身进行调节的则交由市场,认为过度干预则会欲速则不达。事实证明房地产行业整体层面出现过剩,在疫情的叠加影响下出现下调,未必是坏事,或许可以实现房地产软着陆,以达到"时间换空间"的效果。但是如果此轮调整掩盖了问题的出现,只会将问题继续累积,或者下次爆发时威力更大,一定要谨防。
最后笔者建议:政府方、银行、开发商以及购房者等各方一定要谨慎、理性对待此轮房地产调整。
你对保安这个职业有什么评价?保安,这个职业,是社会上最受委屈最无奈的职业,没有之一。看上去,是保卫安全的,实际上人们把他们当看大门的用。名字很好听,保安保安,保卫安全,但工资待遇是最低的。从发展前景趋势看,未
四个人去西安旅游,大概要多少钱?西安物价和石家庄差不多,但市区的繁华程度远超石家庄,所以是个旅游性价比极高的城市。春节期间如果自驾的话,那么路程成本就是油费,这样是最节约成本的策略,油费估计1000以内拿下了,西
要退休了,档案里只有一张招工证明,视同缴费年限该怎样认定?看了很多回答,看似专业,其实对档案和工龄的计算一点都不了解,都是在自我推敲。首先要纠正一下称呼,职工档案里面没有什么招工证明,全名叫招收劳动合同制工人审批表,简称招工表,当然不同年
我有一个同事评职称材料作假,举报他以后我就会上去,我怎么办?评职称严格禁止材料作假。你的同事在作假材料,骗取评上职称,不管你能不能上去,应该举报他。灵光一闪灵光一闪灵光一闪灵光一闪支持得利方举报弄虚作假行为做过多年的初评委,很理解老师们晋升
广西最好的10所大学有哪些,该如何选择和排序?我之前回答过一次关于北航北海分校的事情。北航北海是北航和北海市政府合开的一个独立学院,现在已经关闭。自那以后,我时不时就收到答题邀请你如何看待历史上唯一一个985大学,北航北海分校
糖尿病并发症有什么先兆?糖尿病是一种慢性代谢性疾病,常伴有多组织多器官的结构与功能的改变。了解相关并发症信号,并及时做相关的各项检查,对指导治疗和预防并发症都有极其重要的意义。今天给大家好好讲一下,请大家
生育会带给女性哪些损伤?谢谢健康联盟盛情邀请!但是我觉得生育会给女性带来哪些损伤说法是不准确的,应该不能说是损伤,更确切说是生育会带给女性哪些身体改变!,因为生育对女性来说是一件不容易而且幸福事情!!!那
为什么老百姓对资本说不?资本一但失去制约,必会变为丑陋又虚伪,而且胡作非为。中国不适合资本主义。资本逐利,贪婪。主要是垄断,创生债务,剥削人民劳动价值,债务转嫁人民。资本尽头,是无恶不作。其实美国穷人也一
比特币早期拥有SHIB柴犬币的都是怎么发现这个币的?靠运气的,能有多少人在一开始就看到btc有这么大的涨幅?看到的人,在资产配比上能放入多少?2000,3000人民币?btc最低到最高翻了8600万倍,你看到几倍,甚至几十倍收益能不
京剧唱腔里为什么会把bai唱做bo,有什么讲究么?这种情况,用京剧行当里的话来说,叫上口。上口字存在的原因主要有两个。第一,配合京剧的发音方式,能让观众听得更清楚。有人说这是保留了地方语音其实某些字的发音与地方语音相同,纯粹是凑巧
战神巴蒂斯图塔现在做什么工作?加布里埃尔巴蒂斯图塔(GabrielOmarBatistuta),1969年2月1日出生于阿根廷阿韦亚内达,阿根廷第一前锋。1987年巴蒂签约纽维尔老男孩青年队开始了自己的职业生涯