别墅开放成旅游景点,好吗?
买栋沾着地气的上海别墅·完
《中国股市十七年》附录·2002年
"旧"别墅,宜思量
让我们回到占地一二亩的非豪宅化的别墅上来。为了便于对目前新开发的别墅价值有个正确的评估,不妨考察这轮别墅热起来之前造的"旧"别墅。所谓"旧",其实也就是五六年甚至三四年前的。
为什么这么几年的功夫,给人的感觉就是"旧"的了呢?这颇费思量。
有篇广告式的报道说有些"老"别墅的价位只有目前新别墅价位的2/3,所以颇有投资价值。根据我前几期提到的上海别墅市场是个有效市场的观点,这种别墅肯定有明显的不如人意之处。还有一点,以报道举的别墅例子,它们是"旧"别墅而不是"老"别墅。
有些"旧"别墅尤其是徐汇区边上的别墅,确实升值了,但并不是因为它有什么特点或吸引力,而是它周边的土地升值了。
我曾在浦东看过一些"旧"别墅,心得如下:
第一, 有些旧别墅属于"外销房",物业管理费按当时的标准制订,与今天实际的服务相比看来是高的。有的属于带装修的房子,式样确实老旧了。
第二, 有的独栋旧别墅房型还不错,但基本没有私家花园,规模也小。规模小的好处是开发商自己能扛得住价格,慢慢卖;但对客户来说,不管是从服务还是价格来说,都不是福音。
第三, 有的别墅空空落落的,根本没卖掉几幢,那也就罢了,有的别墅据说是以投资客户为主,不少人偶尔一住;有的人当初投资后只剩分期付款的钱,再也无力装修,只能将房子空置着。
最后一点尤其值得注意,因为很多开发商都会对你说这儿有多少投资客,有的人甚至买了几套,似乎在证明他的别墅多么物有所值。我却另有看法:
首先,太多的房主以纯投资为主,在房产熊市时不是好事,因为他们可以较为轻松地割肉套现。若以居住为主投资为辅,客户由于出于装修成本尤其是习惯性考虑,就不会轻易抛售,这和股市中套得太深的人不愿意抛售股票是一样的心理。
其次,不要说低密度的别墅,哪怕是多层高层小区,只有几家人住,黑灯瞎火的,心理感觉会很不好。而且,不管开发商是多么诚信,只有几家客户常住的话,物业管理服务的热情和周到肯定大打折扣。
在浦东机场附近有一块华夏旅游区,有个旧别墅业主告诉我附近几公里将有迪斯尼乐园落脚,很有利好之意。但若真的变成了旅游热点,周遭几公里商铺云集,别墅大隐于市好不好?这与东方夏威夷大门外就是大卖场一样,很费琢磨。
最让人摸不着头脑的是,有家新别墅的开发商很认真地对我说,他要把别墅的一部分开放作为旅游景点,这很有创意,但若真实行起来,里面的住户肯定不乐意。
两个故事:寓言还是预言
从2001年年底到2002年5月,笔者利用每周的双休日跑遍了上海的东南西北,有时一天车程150公里,从松江佘山到浦东金桥,近半年下来,实地察看了四十多个上海的低密度楼盘和别墅,加之在各种房展会向售楼人员咨询,我至少对七十多个上海别墅楼盘有了些底。
由于我在察看的过程中,绝大多数时间以普遍购房者的身份与开发商和售楼人员打交道,所见所闻非常真实和贴近。
原本我对沪上的房地产是很陌生的,也许是跑得多看得多了,尤其是反复看反复跑、研究和讨论,渐渐对上海别墅有了些感性常识。
最后,我有两个颇为可乐的故事献给大家,前一个给住户,后一个是给开发商的。
第一个故事说的是某上海别墅主人见自己的私家花园大大的,心生一计,将花园深挖成池塘,颇为得意。没想邻居别墅见状,修条小道,在池塘边搭一平台,既有私家花园可溜狗种树,又可花港观鱼,不亦乐乎。
第二个故事是我在浦东龙东大道上来来回回地跑,几次见路边有一大片别墅无人居住,大门紧闭。我绕道寻去,也不见正门何在。好奇心大发,在此地段为何有如此景象,有日停车径直往龙东大道锈迹斑斑的铁门走去,往里窥视,得知这儿是正门。里面杂乱荒芜,只有一鲁滨逊状男人和一条狗。细看门前空地杂草茂盛,不免有些感叹。
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