上海楼市8月成交背后，无数人正在被套牢

　　上海二手房成交的荣枯线。
　　8月算是保住了。
　　官方数据显示，整个8月二手房成交在1.9万套左右。
　　同比增长11%。
　　是整个2022年唯一同比正向增长的月份。
　　势头看似向好，但数据的背后，可能并没有那么乐观。
　　刚需客扎堆上车，成交多为老破小。
　　全年成交中，总价200万以下的成交占比超过34.8%。
　　这个数据在8月份持续增加。
　　同样，在成交面积段中也得到印证，50㎡以下的房源成交占比在增多。
　　新上车的人群比例在增加。越来越多的人开始抓紧时间上车。
　　整个楼市中，上海老破小的占比超过7成。
　　这意味着上海本身二手房市场存量虽然够大，但成交构成中，老破小的占比非常大。
　　这就需要大量新鲜血液来消化这些房源。
　　因为就目前整个市场池子内的用户，是不大会选择老破小的。
　　有很多二手房业主，会把家庭手上两套老破小卖掉，去换取一套新房或者次新去改善。
　　但绝对不会把手上的次新房卖掉，去换取两套老破小的情况出现。
　　所以，碰到市场不明朗的时候，刚需观望情绪严重，老破小的成交就会比想象困难。
　　就目前来看，整个市场老破小成交的比例增多的背后，都是房东割肉求成交。
　　这就是为什么在豪宅涨幅惊人的现下，8月真实的成交均价却在下跌。
　　那就是市场上更大基数的老破小，在降价求生。
　　我们可以在成交数据上看到一些端倪：房源成交周期和客源成交周期都在缩短。
　　上海链家给出的数据显示：房源成交周期从疫情结束时的60多天缩短至40多天。
　　但是，我们如果去翻一翻成交数据的背后，就会发现，内环内的老破小在拉跨平均值。
　　更多内环内的老破小，成交周期更长，会经历更多次的调价。
　　一个很明显的事实情况是，就目前而言，内环内的老破小还没有外环外的老破小流通性好。
　　今年，更多的刚需选择在外环外上车。
　　同样是刚需上车，外环外比内环内成交周期更短，调价次数更少。
　　整个8月份，成交排行前五的板块：南桥新城、嘉定主城区、周康、金山新城、三林。
　　这些地方的刚需房源成交速度更快。
　　数据往往可以反映出最真实的市场需求。
　　越来越多的人，在资金有限的情况下，更愿意选择外环外面积略大的房子。
　　以前如果说更多的刚需客在时间和空间的选择上举棋不定。
　　现在，随着产业布局的外扩，大家对外环外地域标签的概念越来越模糊化。
　　同样价格下，更愿意换取居住环境更好，功能性更好的房子。
　　而目前成交来看，就流通性上来说，外环外的老破小明显高于内环内的。
　　市场刚需对房龄的敏感度越来越高。
　　内环内动辄四五十年的房龄，与外环外二十年左右的房龄比较，居住感体验的差距也更加明显被放大。
　　同样的价格下，外环外的老商品房或者动迁房不仅在房龄优于内环内。
　　房屋结构的完整性和结构性而言，外环外的房子也更合理一些。
　　在内环内现存250万以内的房源多是分割类一居室，比如厨卫和卧室分离的户型。
　　所以，随着市中心概念逐渐被弱化，郊区的配套完善度越来越高。
　　地域的标签正在被彻底弱化。
　　也让内环内一些没有独立厨卫的老破小，流通性越来越差。
　　上海核验价，并没有影响到豪宅成交，但是让刚需的购买力在降级。
　　就是上海这批买老破小上车的刚需人群，上车的困难度在提升。
　　二手房的贷款金额比例下降，无疑就是提高了首付款的额度。
　　原本可以购入300万左右总价的房子，在核验价格之后，只能贷款原来房价的5-6成。
　　很多内环内的老破小，虽然总价低，但折合单价一点也不低。
　　核验后的单价比实际成交的单价要低15-20%
　　这样下来，一套总价不足300万的房子，基本上都要多付至少10%的首付款比例。
　　这让本就选择不多的刚需，再一次降低总价预期，选择面积更小，总价更低的房子。
　　300万的预算，可能现在只能买260万左右的房子。260万的预算，可能只够买220万的的房子。选择范围越来越小。
　　如果在首付款无法提高预算的情况下，只能不断下调总价。
　　在这样的影响下，让大家更倾向于面积大的郊区。
　　这对于内环内大量的老破小来说，是非常致命的。
　　我们以前总是说，老破小的命脉在于优越的位置和学区。
　　而随着地理位置标签的减弱，以及学区政策的不稳定性。
　　市区的老破小会越来越难卖。
　　如今，内环内非整套一居室（即厨卫与卧室分离）的大幅度降价只是前戏。
　　随着上海城市化进程的发展。
　　市区的老破小在未来还会不会有人愿意接手？
　　或者换一种说法，那就是，新一批的上海人，不再认同老上海上只角理论。
　　那时候，市区的老破小由谁来接盘？
　　大家对于居住舒适度本身的追求，远远大于所在的地理位置。
　　基于八月份的成交，九、十月份楼市基本面不会差。
　　因为更多的人，愿意割肉卖掉老破小，腾出房票，去置换更好的房子。
　　改善需求会在九、十月持续释放，这都需要周期去体现。
　　给到购房者一个建议：购房的本身，并不单纯是买房，也是购入优质资产。
　　居住的前提下，保证流通性也很重要。
　　老破小的确是很多人无奈之下的选择。
　　但是，对于很多房龄超过50年的老破小，真的慎重考虑。
　　现实是残酷的，实话是难听的。
　　都说，未来放眼全国，买房都不再是闭眼就能赚钱。而上海也是如此。
　　老破小是大基数，只有很小部分人，能在这条赛道里，杀出一个未来。
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