假如房产税开始征收，房价会涨？还是跌？

　　先抛出一个问题：假如我国正式开征房产税，房价是涨还是跌？
　　对于这个问题，各位心里肯定有不同的答案。
　　有认为跌的，原因是：房产税会导致房子持有成本上升，会迫使持有多套房的人卖出多余房产减少税费压力，市场抛压过大，价格下跌。
　　有认为涨的，原因是：正是因为房产税增加了房子的持有成本，从而在卖出房子的时候会把这一成本叠加到房价上面，所以房价会上涨。
　　表面看起来，双方的观点好像都合理，都挑不出毛病。事实真如此吗？
　　我觉得，上面两个观点的理论支撑点都错了，他们陷入一个误区：认为商品的价格是由成本决定的。其实，根据西方经济学原理，影响商品或者投资品价格的关键因素是：供求关系。
　　不同阶段的供求关系演变。
　　一个行业的生命周期分为四个发展阶段：初创期、发展期、成熟期、衰退期。
　　初创期：供求都小，因为客户认知的原因，供应会略大于需求。
　　发展期：供应和需求都会爆发，但宏观上是供不应求。
　　成熟期：供需趋于平衡，但不同的细分市场会出现供不应求或供大于求的情况。
　　衰退期：供求都会逐渐萎缩，但会维持均衡状态。
　　经过二十多年的发展，我国房产行业已经越发成熟。房产税开征，更会是房产制度走向完善的里程碑。制度的完善，代表着房产市场将由原来的成长期转变为成熟期。（有人说现在还处于发展期，因为城镇进程才65多还没达80的目标。但我觉得：城镇化进程和楼市发展进程是两码事。）处于成长周期的房市，需求才刚爆发，需求远大于供给，价格趋势就是不停上涨。此刻是卖方主导型市场。
　　而一个成熟周期的房市，需求已趋于稳定和饱和，新增需求都是非常理性，此刻是买方主导型市场。在我国现阶段楼市，影响供求关系的因素有哪些？
　　我国现阶段的房产需求可以划分为三类：居住需求、投资需求、投机需求。1、居住需求，就是我们通常说的刚需。买房子就是单纯为了居住，是一种纯消费行为。
　　2、投资需求，就是在力求资产保值的同时，赚取收益。在房产上表现为出租赚取房租收益，是一种商业投资行为。
　　3、投机需求，就是我们通常说的炒房。这种需求的人就是为了低买高卖赚差价，是一种纯投机行为。
　　虽然三种需求的出发点不同，但都是受到相同的因素影响。
　　1、人口影响。人口对市场需求的影响最为关键。
　　如果一个地方或城市的人口呈流入状态，也就是说常住人口数量不断的增加。大家都知道，一个地方的土地是有限的，房子数量当然也会有限。当人口越来越多的时候，房子数量就会显得不足，形成狼多肉少的局面，供求关系表现为供不应求。这个时候，三类房产需求都会提升。
　　如果一个地方或城市人口呈流出状态，代表着常住人口越来越少。当人口越来越少的时候，房子数量就会显得多，形成狼少肉多的局面，供求关系表现为供大于求。这个时候，无论是住房、投资还是投机需求，都会非常低。
　　2、政策因素。政策因素主要包括有税费、首付比例、贷款利息、购房补贴等。
　　如果税费、首付、利息等都下降，会形成一个不容忽视的合力。这个合力会导致购房门槛和后续还款压力大降，会大大激发人们购房的热情。许多刚需、改善刚需都会纷纷冒出来，市场需求量就会增加。
　　反之，如果税费、首付、利息等都上涨，会提高购房门槛和后续还款压力。这样肯定会打击人们的购房热情，就算想买也无能为力。这个时候，市场需求量就会变少。
　　3、经济收入因素。正所谓安居乐业。
　　中国人的传统赚到钱了，生活富裕了，手头宽松了，首先想到的基本上是购房置业。因此经济收入水平也是影响购房需求的一大因素。这个因素尤其对居住需求影响最大，毕竟有一个温暖舒适的家是每个人的需求。如果经济收入水平不见涨，还是以吃饱饭为首要任务。
　　4、房价预期因素。看到这个，也许有朋友疑惑了：不是说需求影响价格吗，怎么价格反过来影响需求了？其实，这个没有矛盾。价格预期和需求本身就是相互影响的。通俗来说来就是：追涨杀跌。
　　楼市和股市一样，当市场都预期会涨的时候，会吸引资金追捧，当市场预期会跌的时候，资金会恐慌出逃。
　　尤其是对于投资需求和投机需求，对于房价的未来预期，会很大程度影响当前需求热情。
　　投资和投机资金都是追逐利润的。只要它们意识到未来房价可能上涨，就会抓住当前机会买入，需求量自然就会增加。只要它们意识到未来房价可能下跌，它们就会及时抛售，这样的市场不仅仅需求量减少，供给量还会增多。敲重点：房产税对价格的影响。
　　前面已经提到过，现在我国房产正处于成熟期，宏观层面的需求趋于稳定。但由于地理位置和地段的差异，有的地方会表现为供大于求，有的地方会表现为供不应求。
　　而房产税无论对卖方还是买方，都是一项额外的成本支出。因此对应不同的市场，对价格有不同的影响。
　　对于供不应求的地方，是卖方主导型市场。因此，卖方有权把房产税成本叠加到房价，则房价会上涨。而这些地方就是人口流入城市的发达城市，包括一线城市和各大省会城市等。在这些城市的核心地段的上涨乘数会更高，毕竟有钱人不在乎房产税。
　　对于供大于求的地方，是买方主导型市场。因此，买方有权刨除卖方房产税成本，价格保持不变。甚至买方会把自己的房产税成本算在卖方头上，要求让利交易，则房价下跌。而这些地方肯定是人口流出的低收入城市了。
　　总结就是：人口流入的地方更涨，人口流出的地方更跌。
　　影响房价的另一个重要因素：货币政策。
　　最后想说的是，房价除了受供求关系的影响之外，货币政策也是一个重要因素。
　　当政府实行宽松的货币政策时，比如扩表、降息、降准等。社会上的货币供应量就会增加，造成货币的购买力被稀释下降，对应物价就会上涨。这个时候，无论供求关系如何，价格也会水涨船高。
　　当政府实行紧缩的货币政策时，比如缩表、加息、升准等。社会上的货币供应量就会减少，货币的购买力就会上升，对应物价就会下跌。那房产也不可能例外，价格行情也会跟随下跌。
　　房产税的征收，固然会对房产价格造成重要影响。但房价的涨跌，最终还是要看全局因素的综合影响。
　　但值得重点说明：房产税对房价的影响只在短期内效果明显，长期来看，影响会逐步淡化。
　　以上只是一家之言，欢迎交流斧正。