房企中报季愁云惨淡万科碧桂园龙湖成绩亮眼

　　2021年的年报还有开发商至今＂没交卷＂，新一季的中报披露已相继结束，这是地产行业史上最惨的一次半年报，上市房企亏损的数量和金额都创了新高。
　　根据克而瑞的统计，上半年百强房企累计销售规模的同比降幅达到51%，房企的发展重心已从规模增长转变为了＂活下去＂。
　　申万三级行业（住宅开发）的87家A股上市房企中，有32家归母净利润录得亏损，54家营业收入同比下跌，69家归母净利润同比下跌。其中，营业收入同比增长率的中位数为-22.60%，归母净利润同比增长率的中位数为-48.98%。
　　中大型房企情况也不乐观，今年中报营业收入前20的A股上市房企中，有7家归母净利润录得亏损，11家营业收入同比下跌，13家归母净利润同比下跌。其中，营收同比增长率的中位数为-19.48%，归母净利润同比增长率的中位数为-34.61%。
　　捌哥看了下，房企中报季信息量很大，整理收集了7张图来给大家解读下：
　　寒冬之下
　　房企盈利情况
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　　·营收和利润的表现上，从不同房企类型来看：
　　央企方面，2022年上半年，中海发展营收1038亿元，净利润仍达到175.9亿元、净利率为16.95%；保利发展今年上半年实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.1%。净利润149.24亿元，同比增长1.6%。
　　混合制企业方面，万科上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，营收净利双双实现企稳回升。
　　民企方面，龙湖地产上半年营业额同比增长56.4%至948.0亿元，归属于股东的净利润则为78.4亿元。核心税后利润率为10.3%，核心权益后利润率为6.9%。
　　作为民企代表，碧桂园同样实现了盈利。在8月30日的2022中期业绩报告中，碧桂园总营业收入约1623.6亿元，毛利约172.1亿元，归属股东的核心净利润约49.1亿元。
　　·营收和利润，两个指标分别分析：
　　在营收方面，今年中报营收排名前20的港股上市房企中，有9家营业收入同比下跌，16家股东应占净利润同比下跌，仅龙湖集团、万科、建发国际集团、长实集团的净利润实现增长。
　　在盈利方面，87家A股上市房企中，有57家毛利率相比去年同期下跌，75家ROE比去年同期下跌。行业毛利率和ROE的中位数分别为21.98%和0.84%，去年同期分别为27.28%和3.04%，两项数据相比去年同期均大幅下滑。
　　·营收前10的房企数据分析
　　营收前10的A股房企中，有8家毛利率下跌，9家ROE下跌，毛利率和ROE中位数分别为16.61%和3.83%，去年同期分别为21.29%和5.78%。当中，毛利率较高的有保利发展（25.52%）、金地集团（21.98%）；ROE较高的有华发股份（9.84%）、滨江集团（6.06%）。
　　港股情况也类似，营收前10的上市房企中，有9家毛利率下跌，7家ROE下跌；毛利率和ROE中位数分别为20.85%和4.74%,去年同期分别为25.31%和6.64%。
　　行业分化明显
　　突破资金困局
　　·行业分化严重，多元化为转型升级
　　行业普遍惨淡，但依然有企业有不俗表现，呈现分化是房地产在下行周期优胜劣汰的反映，也倒逼企业抢早开启战略转型，布局多元业务，以保持业绩增长。
　　以房企巨头万科与有＂行业底线＂之称的龙湖为例，能看得很清楚。
　　万科，营收和利润均企稳回升，但销售规模明显下降。
　　中报显示，上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；股东应占净利润122.2亿元，同比增长10.6%；销售规模方面则表现不佳，上半年实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，分别同比下降 41.1%和 39.3%。
　　龙湖，则表现更让人眼前一亮：营收与利润双增，销售规模也回暖。
　　2022年上半年，龙湖集团营业收入达到948亿元，同比增长56.4%，且回款率为100%；实现归属于股东的核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%；全口径销售金额达到858亿元，权益销售面积为341万平方米，5月、6月分别环比增长23%、76%。
　　两个优等生，都是提前布局并获得收益的表现：万科将＂开发、经营、服务＂并重，龙湖则除了地产开发外，增加轻资产布局，如：商业投资、租赁住房及空间服务等。
　　采取多元战略，背后还有更重要的原因是：盈利指标之毛利率的下跌，已成趋势，因为房低价差已经没有竞争力。
　　2017年起，不少城市开始执行＂土地限价政策＂，即土地从挂牌开始，就规定了未来地上住宅的销售价格。2018年后，前些年买的高价地进入结算周期，房企们试图降价促销换取销售规模，或低价卖资产项目，这就导致资产可回收金额明显低于账面价值，运营等销售成本却相对提高，缩表出清后，净利润水平无疑被拉低价
　　此外，房企拿地规模，特别是今年大幅下跌，与＂正确＂的大方向也有关：不能有抄底的小心思。
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　　比如华润，截至8月底，全国＂拿地王＂被华润置地斩获，成都土拍一次就拿6块地，上半年拿地金额670亿，风头太盛。也同样是8月底，华润高层被查。两者联系起来，未必没有深意。
　　所以，面对行业分化，各房企老板们还是多谋出路的好。
　　·资金困局：唯有稳健才能破局面
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　　既然已经是追求＂活下去＂的境况了，房企们总得往自己办公室贴上＂稳健＂、＂自律＂两个警示词。即便是走多元布局、轻资产模式，财务自律也十分必要。
　　今年中报的偿债指标显示，上市房企之间的财务稳健度分化严重。A股营收前20房企中，资产负债率中位数为79.25%，流动比率中位数为1.37，速动比率中位数为0.46，现金短债比中位数为0.85。
　　港股方面，营收前20房企中，资产负债率中位数为79.22%，流动比率中位数为1.42，速动比率中位数为0.51，现金短债比中位数为1.97。（由于两地会计准则不同，部分两地均有上市的公司在指标计算上会有少少偏差，但不影响我们对其偿债能力的观察）港股房企的情况比A股稍好，但我们也注意到某些房企手上现金仍然不足以应付短期负债。
　　在现金短债比这个指标中，龙湖以5.3位居榜首，意味着手头上的现金是短期债务的5倍以上，显得十分难得。
　　龙湖集团CEO陈序平在业绩会上表示：「高杠杆企业出清之后，土地市场的玩家和拿地竞争在减少，上半年我们获取的17宗土地平均溢价率只有5%，其中一半是0溢价获取。只要保证我们资金的安全穿越周期，土地方面是有常态化机会的……」这就是底气！
　　而龙湖更难得的是，拥有较低的融资成本。＂融资贵＂是民营房企长期面对的困难。以2021年末的数据为例，融资成本最低的10家房企中，仅有龙湖集团一家为民营。
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　　而从碧桂园的成绩单来看，上半年的整体表现中也有不少亮点。上半年，碧桂园累计权益销售1851亿元，权益现金回款1702.9亿元，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%，经营性现金流继续为正；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿元，可动用现金是短期债务的2倍。
　　下半年楼市
　　大佬如何判断
　　房企年中报季可谓一片萧瑟，再次宣告了房地产高增长的时代已经一去不复返，＂活下去＂已然成为房地产行业眼下最为真实的写照。那么接下来房企们该采取什么策略？？楼市会如何走？看看各个房企与大佬们的判断：
　　积极谨慎推进收并购
　　今年以来，房地产市场并购金融政策利好较多，市场也存在较多项目收并购机会，各家房企对于收并购基本都持积极谨慎的态度。
　　越秀地产表示持续关注，有合适的会考虑；中海则表示要坚持聚焦三个主流：城市、地段、产品；绿城的态度相对更为谨慎。
　　销售目标有望达成
　　旭辉控股认为2022年是从事房地产行业30年以来最艰难的一年，在行业下行的大背景下，稳住，反而成了最好的业绩。
　　越秀地产则表示下半年，从政策角度看，各大城市房地产行业财税、货币政策等都会继续放松，整个房地产行业将逐步企稳，对于今年1235亿元的全年销售目标，有信心达成。
　　确保项目如期交付
　　上半年令人心有余悸的停贷危机，如今用＂保交付＂都措施在化解。面对上否有保交付压力，大多房企给的回答比较乐观。
　　行业信心恢复仍需时间
　　从中长期来看，大多房企对市场有坚定信心。毕竟行业的蛋糕体量还是在。
　　中海地产认为，中长期市场有信心复苏，同时希望稳中有进，抓住危机中的机遇。
　　碧桂园莫斌亦表示，＂信心的恢复仍需要一段时间，行业的未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求，但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。＂
　　而最早预言了活下去的郁亮，在8月31日万科年报业绩推介会的发言中又重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。
　　最后，捌哥想说，马上10月到了，二十大的召开也有新方向与转机的可能，咱们拭目以待吧。