房地产市场金融支持政策密集出台

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　　□ 本报记者 周芬棉
　　在坚持房子是用来住的、不是用来炒的前提下，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，人民银行和银保监会近日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），以维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
　　房地产市场的发展不仅关系到开发商、承建商、发包商、购房者各方利益，还关系到广大从业人员就业，为保障房地产健康有序发展，不仅两部门发布《通知》，多部门都为此纷纷出台相关政策。
　　支持优质房地产企业
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，目前，房地产市场仍处于深度调整阶段，行业并购重组增多，小房企将逐步退出，只有优质企业能够存活下来，这也是金融支持的重点所在。
　　西北政法大学教授强力说，金融支持的不仅有开发商，还有建筑企业等，但都要坚持市场化法治化原则，保障资金安全。
　　《通知》明确，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，金融机构要按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
　　鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
　　稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。
　　事实上，提供金融支持并不仅仅有银行信贷投放一条路。中银律师事务所高级合伙人刘晓宇说，自2018年起，针对部分房地产企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取＂三支箭＂的政策组合，支持房地产企业拓展融资。
　　今年11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行自主决策与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，此举措有效解决了房地产企业面临的资金流动性问题。
　　11月8日，中国银行间市场交易商协会发布信息称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
　　《通知》提出，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
　　做好保交楼服务工作
　　《通知》支持个人住房贷款合理需求。强力称，这一项政策是以前就明确的，并无实质改变，要支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
　　但是，如果房子已售因资金短缺无法交付，对于急需住房的消费者来说，只能是＂望房兴叹＂。故此有保交楼一说。
　　据刘晓宇介绍，今年10月国务院办公厅印发的《第十次全国深化＂放管服＂改革电视电话会议重点任务分工方案》，要求用好用足政策性开发金融工具额度和80000亿元新增信贷额度，优先支持专项债券项目建设，保交楼、防烂尾、稳预期。
　　《通知》细化此项要求，提出积极做好保交楼金融服务。支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放保交楼专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
　　鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行，按照市场化、法治化原则，为此专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
　　为做好保交楼金融服务，《通知》提出各项具体举措，包括细化借款与还款等，在严跃进看来，这些正是《通知》的亮点所在。
　　《通知》明确，新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认，并已制定＂一楼一策＂实施方案。按照＂后进先出＂原则，项目剩余货值的销售回款，要优先偿还新增配套融资和专项借款。
　　对于商业银行按照《通知》要求，自《通知》印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的、相关机构和人员已尽职的，可予免责。
　　拓宽多元化融资渠道
　　在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，早在2017年，我国就提出租购并举。随着保障性租赁住房的全面入市得到有效落实，有效缓解了一线城市和部分省会城市的高房价现象。基于此，当时就提出过鼓励金融机构，特别是银行、保险公司进入住房租赁市场。
　　《通知》提出两条举措，加大住房租赁金融支持力度。首先是优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。
　　鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
　　其次是拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。《通知》明确，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
　　赵然说，证监会近日提出研究推动公募REITs试点向市场化的长租房和商业不动产过渡，相信这一举措会极大提振市场信心。
　　赵然认为，《通知》的两条举措，分别可以从供给端吸引更多的资金特别是险资进入市场，从需求端可以由银行适度推出租金贷，鼓励新市民、青年人租房子，这对平抑房价、促进房地产市场高质量发展具有明显作用。