是什么决定了福州房价？这才是真相

　　近期，国家统计局公布了8月70城房价涨幅数据：福州新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.5%， 结束了此前连续两个月环比上涨的势头，房价跌回一年前。
　　跌是现在福州的基本面，但很多购房者，对福州房价为什么涨？为什么跌？完全看不清楚。
　　借着这个机会，我来和大家分析一下房价涨跌背后的真相。
　　所谓房价，大概可以理解为：土地+建筑+税费+营销+利润。
　　福州市面上，有很多性质的土地，有的是旧改拆迁、有的是烂尾楼收地、有的是定向出让，建产业园和写字楼，有的是像9月29日的第三轮集中供地一样，拍卖，拿到手＂七通一平＂ 就可以开发的。
　　所以，地价，一定是一个楼盘成本中的核心部分。
　　再者是建安成本，也可以计入设计、规划、勘察等成本。
　　很多对房地产不懂的人，会觉得这个成本非常高，毕竟要建这么高的楼，实际上，不管是北上广深，还是福州厦门这类二线城市，或者是三线小城，除非是高规格建设+豪装，否则这个成本基本是大差不差的。
　　所以很多人用楼面价，来计算，是不准确的。
　　例如北京7万的中海寰宇天下，和福州2万的闽侯区-高新区中海寰宇天下，建筑成本基本就是5000-6000元/㎡。所以算上15%之内的营销费用和利润，楼面价和税费，占了大部分。
　　买中海寰宇天下的人，大多数是因为市区房价太高，他的预算在城区只能买老破小，或小面积，但为了平衡品质和面积，最后选择来了闽侯。
　　在这个逻辑下，在福州还没有学会通过通过城市运营来创收之下，要真想让房价跌、楼面价跌，基本没戏。
　　再加上国内，除了房产，基本没有容纳能力如此强的蓄水池，也没有一个投资标的，能像房产一样承受这么大额的资金，安全又升值。
　　其实，房子并不是因为少数炒作的投资客才如此高的，决定大势的，还是供需，福州需求端的刚需、改善和投资，因为看好房产，争相把热钱投入到房产端。
　　而在2016-2018年，供应端无法满足需求端的需求，供不应求，自然就出现了上涨现象。
　　你走在路上，看似房子多得没人住，但这些房子，只要不是在市面上挂盘出售的，就是存量，就不会是供应量的一部分。
　　所以，只要基本盘是稳的，没有什么大危机之下，福州作为一个有人口流入的城市，短期回调，只是因为市场、政策和预期出现调整。
　　而我在之前的文章，也早就分析过了，福州是非常缺地的城市，大趋势一定是稳。
　　福州整个城市的经济、人口、房价都是相互关联、闭环、循环的，从某个角度来说，福州的高房价不是没有道理的。
　　所以，现在福州的房价，只是短暂回调，底盘还是很稳。
　　从辩证的角度来看，没有无缘无故的高房价，只看你是否把握国家发展、社会进步、人口带来的红利，看你能否吃到房子带来的红利，吃到福州房产的红利。
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