业主拒交物业费被起诉？律师教你正确维权姿势

　　第134期
　　此前，高某以自家防护栏被物业切除、采光等受影响为由，拒交6年物业费，被物业公司起诉到县人民法院。最后法院判决，高某支付原告营山县某物业公司2015年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理服务费。对物业服务不满意，不交物业费违法吗？会有什么后果？物业不作为或乱作为，业主应该如何维权？湖南省消费者权益保护委员会第一届律师团律师王丹艳（湖南弘天律师事务所）作出了专业解答。
　　本案中，业主高某和物业公司之间构成物业服务合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
　　物业服务企业应当按照物业服务合同约定以及相关规定为业主提供服务，物业服务具有公共性和整体性。物业费的构成也就包含了物业企业在提供服务过程的对建筑物公共区域及附属设施的维修养护费用、保洁费、保安费、绿化费等等。
　　业主对物业服务不满意，不交物业费违法吗？
　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
　　《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用。
　　因此，业主仅以对物业服务不满意为由，不交物业费违反了《民法典》关于业主应当按照约定向物业服务人支付物业费的规定。对逾期不交物业管理费的，物业服务企业可以依据物业管理合同约定向业主主张物业费。但如物业服务企业存在以下情形的，业主亦可以要求减免或拒付物业管理费：
　　1、在签订物业服务合同后提供的服务和质量与合同约定差距明显，且有证据支持的，业主可以要求物业服务企业减免物业管理费。
　　2、未提供物业服务，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的，业主可以拒付物业管理费。
　　担损害赔偿责
　　物业不作为或乱作为，业主应该如果维权？
　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
　　《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　因此，物业应当履行合同约定的义务，法律也对此作出了相应的规定。如物业不作为或乱作为，业主可以通过以下途径维护自己的合法权益。
　　1、催告履行。业主有权向物业发出催告履行义务通知，限期物业履行合同义务。
　　2、投诉。业主根据物业不作为或乱作为的性质，分别向有关管理部门进行投诉。
　　3、协商。物业不作为乱作为造成业主人身或财产损失的，可以要求物业公司采取补救措施或者赔偿损失。
　　4、仲裁或诉讼。如业主和物业公司不能就相关问题达成一致的，业主亦可以通过诉讼或仲裁进行维权。
　　5、解聘物业。物业长期不作为、乱作为的，业主有权根据《中和人民共和国民法典》第二百七十八条规定，召开业主会议，依程序表决解聘物业。
　　本文由湖南弘天律师事务所律师王丹艳解答。