谢逸枫取消限购！新一轮房地产救市打响

　　文/谢逸枫
　　降准降息、人才落户、购房补贴、税费减免、限跌令、首付下降、三孩与农民买房、限购放松、棚改货币化、房票安置、一人购房全家帮等政策，城市救市冲击波一波接着一波。
　　上一波13个（总共15个，上海、深圳未取消）城市全面取消二手房指导价制度之后，救市冲击波一直未停止。
　　当前新一轮全面放开楼市限购潮来临，正式打响救市高潮、三稳的信号。其意图为楼市金九银十创造机会，为房企自救创造条件，为楼市见底、触底，复苏回暖助力。
　　3月1日，郑州针对性全放开限购、全市放开限售
　　4月1月，衢州全市放开限购、限售
　　4月2日，秦皇岛全市放开限购、限售
　　4月4日，兰州针对性全市放开限购、全市放开限售
　　4月29日，沈阳全市放开限购、全市放开限售
　　5月23日，哈尔滨针对性放开限购
　　9月8日，宁波全市放开限购
　　9月14日，苏州全市放开限购
　　9月15日，青岛全市放开限购
　　笔者认为，经过上半年断断续续的挤牙膏式房地产政策调整之后，经济、房地产、地方、财政已经扛不住了，终于打出底牌之一的取消限购大招。
　　这轮房地产收紧调控周期历时5年，史上最长时间的调控。宽松周期五轮自2021年开始启动，效果不佳，因为疫情，因为底牌大招很多没有打出来，因为没有打刺激。
　　笔者认为，楼市政策周期的逻辑是不变的，房地产是政策市，房价稳涨。房地产稳增长，稳财政，稳就业，稳市场。当经济、市场、收入、就业下行，必救市。当房价、经济、收入上行，必收紧。
　　笔者统计计算，截止2018年底，约90城出台限购、限贷政策，约60城限售政策、约35城限价限签政策、约15城限离婚买房政策、8城限企业买房政策 。
　　截止2021年，全国74个城市（上海，南京，苏州，无锡，常州，扬州，徐州，淮安，镇江，泰州，南通，启东，合肥，六安，芜湖，武汉，襄阳，宜昌，孝感，鄂州，长沙，南昌，赣州，九江，济南。
　　青岛，菏泽，滨州，威海，临沂，东营，聊城，德州，淄博，沈阳，大连，丹东，郑州，开封，石家庄，廊坊，保定，秦皇岛，沧州，唐山，张家口，承德，北京，福州，厦门，泉州，宁德，三明，南宁，北海。
　　贵阳，太原，昆明，西双版纳，杭州，宁波，嘉兴，重庆，成都，广州，深圳，惠州，佛山，东莞，中山，珠海，哈尔滨，西安，长春）出台限购、限贷政策。
　　笔者认为， 救市底牌除了取消限购、限售、限贷、限价、限签、限企、限离、限跌令政策外，还有超过10项救市政策没有打出，底牌会随着市场的变化、节奏逐渐打出。
　　目前救市政策底牌已经打出第一张，意味着房地产政策宽松、力度不断加大，未来将会持续的加加码，直到楼市复苏回暖，房价上涨，市场信心恢复。
　　笔者认为， 房地产市场见底、触底、复苏、回暖的时间节点看，取决于政策宽松、力度、范围的程度，疫情不反复。其次是市场景气、信心的100归来。再次是危险房企的化解。最后是经济的扭转。
　　乐观地看，房地产市场2023年一季度见底、触底，二季度复苏、回暖。保守地看，2023年二季度见底、触底，三四季度复苏、回暖。因此，房企做好心理准备，3个市场预案是非常有必要的。
　　笔者认为， 即使房地产市场实现L型的逆转，房企不要盲目的扩大规模、扩大杠杆，避免再次陷入困境，因为三道红线、房地产贷款集中制没有取消，房地产的金融、民生属性依然存在。
　　未来房住不炒、长效机制、调控常态化、房企去杠杆化高周转化高债务化、产品与服务的长期主义、市场结构化、城市更新化、租购并举的八大房地产趋势不变。
　　零门槛落户来了，特大城市全面取消落户限制，成为楼市一大亮点。9月14日，郑州成为首个全国全面取消落户限制的特大城市，这是2022年全国首个全面取消落户限制的特大城市。
　　8月22日，央行贷款利息下降之后，9月15日，农业银行、建设银行发出公告，存款利息下调，这是双向降息，促进消费复苏。负利率依然没有结束，面对人民币贬值，买房才是首选。
　　经济、房地产市场、土地收入下行压力背景之下，各个城市限购政策已经失去原有的意义，被取消在预料之中，预计剩余4个月一线城市会松绑限购政策，二三四线城市都会取消限购政策。
　　9月12日，笔者参加一个部门房地产专家视频会议时提出， 国家应该出手，托底房地产大盘，稳定经济、房地产，避免行业收缩，影响经济、财政收入、就业，影响57个相关产业。
　　化险房企危机，不能靠房企砸锅卖铁自救，已难救活，要大力调整三道红线、贷款集中制，给险企输血，保复工、保交楼，要出台示范性、全国性的政策。
　　房地产市场、土地市场、房企复工、交楼最大的困难，是缺钱，缺信心，导致投资、销售持续下滑，复工、交楼非常困难，应该出台适度刺激、促进行业复苏回暖计划，已经是刻不容缓。
　　笔者同时提出房地产政策建议， 除了一线城市限制政策放松之外，全部二三四五线线城市全面取消限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离婚；全部卖房免增值税，新房二手房交易免减契税、印花税。
　　全面取消二手房20%的个人所得税；全部的纾困民营房企在＂会后＂可以担保发债、并且获得银行开发贷；建立险企专项借款、专项贷款、房地产基金，国家、地方政府与银行托底，免息或者贴息。
　　降准、降息；建立全国2万亿元的商品房转安置房、租赁房、共有产权房计划；三道红线、房地产贷款集中制松绑；22城宅地出让限制政策全部取消；房地产项目资本金比例下降5%。
　　事实证明，房地产再次赋予托底经济稳增长、稳财政、稳就业的重任，房地产依然是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，这是不变的大趋势，未来看好房地产业的发展前景。