中泰证券给予滨江集团买入评级

　　中泰证券股份有限公司陈立近期对滨江集团进行研究并发布了研究报告《杭州拿地利润几何？》，本报告对滨江集团给出买入评级，当前股价为11.84元。
　　滨江集团(002244)
　　投资要点
　　供应规模年内最低，第三轮土拍热度平稳
　　9 月 15 日，杭州 2022 年第三轮集中供地落幕，出让地块总建面 207.6 万㎡，成交总价 430.6 亿元，环比二轮分别下降 39.6pct 和 22.7pct。三轮土拍推出的 19 宗地块全部成功出让，流拍率与二轮持平；其中，8 宗地块触顶，占比 42.1%，环比二轮提高 15.4pct；整体溢价率 5.1%，环比下降 0.1pct。与二轮土拍相比，虽三轮土拍规模缩小，但主城区地块占比 68.4%，地块质量较高。
　　同比来看，2022 年三轮土拍供应建筑面积较去年同期下降 208.5 万㎡（YoY -50.1%），流拍率持平；触顶地块占比下降 26.5pct，溢价率下降 1.87pct。
　　竞得三宗地块，拿地权益比持续提升
　　滨江集团杭州第三轮集中供地竞得 3 宗地块，总计容建面约 17 万㎡，环比下降 82.6%；合计金额 69 亿元，环比下降 69.2%。 2021 年杭州三轮土拍，公司累计获得 10 宗地块，总建面 99 万㎡；全年合计新增建面 462 万㎡。2022 年杭州前三轮土拍，公司拿地规模为 2021 年三轮集中供地合计建面的 2.5 倍，占 2021 拿地总规模的一半以上。公司拿地权益比进一步提高， 第三轮土拍新增项目权益占比 100%，环比第二轮提高 6.7pct， 较去年全年新增项目权益比提升 47.4pct； 2022 年前三轮土拍合计权益比 76.4%。
　　新获地块区位优越，项目层面利润充足
　　考虑公建影响，以算数平均法计算，公司 2021 年三轮及 2022 年前三轮集中供地获取项目的房地价差分别为 13949、12536、15108、17578、13060 及 15815 元/㎡，平均楼面价占销售均价的比例分别为 70%、68%、60%、55%、64%及 73%。虽然公司2022 年第三轮获取项目均为触顶拿地，地售比提高；但从区位来看，两块位于钱江新城二期、一块位于艮北版块，项目地理位置优越，有利于快速实现销售去化。
　　参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计公司杭州三轮拿地的 3 个项目可售货值为 97 亿元，项目层面净利润 8 亿元； 项目层面归属母公司权益净利润 8 亿元，权益净利润率 8.09%。2022 年三轮土拍 26 个项目合计的可售货值为 849.4 亿元，项目层面归属母公司权益净利润 77.1 亿元，权益净利润率 9.08%。
　　投资建议：杭州 2022 年杭州前三轮土拍中，公司所获项目建面是 2021 年三轮土拍合计的 2.5 倍，项目层面归属母公司权益净利润是 2021 年归母净利润的 2.5 倍，未来盈利能力有保障。
　　我们维持对公司的盈利预测，预计 2022 年-2024 年，公司可实现营业收入 492 亿、632 亿及 798 亿，同比增长 29.6%、28.5%及 26.1%；实现归属母公司净利润 35 亿、44 亿及 55 亿，分别同比增长 16.8%、24.9%及 24.2%；摊薄后每股收益 1.14、1.42及 1.76，当前股价对应 2022 年 PE 为 10.6 倍，维持＂买入＂评级。
　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。
　　证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中信证券陈聪研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达92.97%，其预测2022年度归属净利润为盈利34.98亿，根据现价换算的预测PE为10.77。
　　最新盈利预测明细如下：
　　该股最近90天内共有23家机构给出评级，买入评级20家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为12.21。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，滨江集团（002244）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
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