中央9字定调楼市，9月起该不该买房，房价涨还是跌？都有结论了

　　8月24日，国务院召开常务会议，主要针对当前的经济、楼市、旱灾等问题提出了解决办法，我数了一下，关于稳增长一共19条方案。
　　其中关于房地产只有一条表述：允许地方＂一城一策＂灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。加上标点符号，一共35个字符。
　　俗话说得好，字越少，事越大。中央最新定调楼市，到底释放了哪些积极信号？
　　在分析之前，我们先看看当前的房地产市场，到底处于何种状态。换言之，国常会是在何种语境下，对房地产作出了何种指导。
　　如果用四个字总结当前的楼市，个人认为＂寒气逼人＂再合适不过。 实际上，这还是今年1-7月份，全国220+城市，出台近600次调控政策后的结果。
　　接下来我们就从房价涨跌、贷款新增、房地产开发投资、房企销售额、土地出让金收入等几个维度，加以验证：
　　房价涨跌：统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新房下跌的城市有40个，二手房下跌的城市有51个，环比上月分别增加2个和3个，占比分别为57.1%和72.9%。这意味着当前时期，全国主要城市中的绝大多数房价都在下跌。尤其是真正反映市场行情的二手房，更是近乎于＂全线下跌＂。
　　贷款新增：央行数据显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，居民户中长期贷款新增1486亿元，环比少增2680亿元，非金融企业中长期贷款新增3459亿元，环比少增1.1万亿。信号很明确，7月份居民和企业部门信贷扩张意愿都严重不足。尤其是老百姓购房的意愿降至历史最低水平。
　　另外，从今年二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元，可以看出，当下大家不仅不愿意贷款买房，相反，还都在扎堆提前还房贷。
　　大家不愿意贷款购房，是因为市场上的资金不充裕吗？恰恰相反，7月的M1-M2增速剪刀差回升至-5.3％，前值为-5.6％，代表市场资金＂活期化＂。换句话说，当下市场流动性仍相对宽裕。
　　房地产开发投资：1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%。1-7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。
　　房企销售额：1-7月份，商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。其中百强房企的销售额下滑得更厉害，前7个月百强房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，近乎＂腰斩＂。这是什么概念？今年前7个月百强开发商只卖了，去年同期业绩的一半多一点。
　　值得一提的是，截止到7月末，今年已经有31家百强房企，因为无法偿付到期债务而暴雷。
　　销售市场密切影响土地市场，1-7月份销售、投资、贷款等指标均大幅萎靡，土地出让金收入也好不到哪去。今年1-7月全国土地出让金收入28279亿元，同比去年同期的41407亿元，降幅31.7%。专业人士指出，考虑到大量的地块由当地政府的城投平台公司由底价竞得以托市，实际上，今年前7个月，地方的卖地收入降幅可能超过50%。
　　了解完当下楼市各指标的基本情况，再来看824国常会关于房地产的定调，我们也就能明白＂事出有因＂这个道理了——允许地方＂一城一策＂灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
　　乍一看，很多人可能会觉得，这次的定调也毫无新意，因为这和之前的定调并未区别。以前说的是＂因城施策＂，现在是＂一城一策＂，这不是一样的吗？
　　当然不一样，这次对楼市的定调重点其实在＂灵活运用信贷等政策＂这9个字上面。 众所周知，信贷是调控楼市的最惯用也是最好用的手段，因为房地产说白了是资金密集型产业，它对信贷的依赖，就如同鱼儿对水的依赖。去年底以来，暴雷的开发商，基本上都是资金流出现了问题，究其根本是信贷不畅。
　　虽然没有明说，但其实潜台词就是：房地产复苏，牵涉重大，事关百业兴衰，稳楼市各城市可以继续加大力度。说白了就是，可以继续添柴加火，放开手脚。
　　那么除了信贷之外，还能用什么工具？这涉及的面就多了，发放购房补贴、减负降税、提高公积金贷款额度、支持＂商转公＂、一二线城市可以适当放开限购、棚改发房票、现房现售等。
　　有人可能会说，这些政策今年前7个月，基本上该出的都出了。事实也证明，这些措施作用不大。在我们看来，这就是典型的认知谬误。上半年很多城市确实尝试性推出了很多有创新的政策。但之所以不管用，主要是两方面原因：第一，这些措施没有和其他措施，形成合力。比如珠海，全国首创＂一人购房全家公积金帮＂政策。这个政策其实是非常高明的，之所以施展不开，是因为不具有普适性，且力度偏小。如果珠海把其他措施与之形成合力，结果肯定不一样；
　　第二，绝大多数城市在调控楼市时，仍然是老思想，＂既要又要还要＂——既不想房价下降，又想要保住土地财政，还想大家都踊跃买房，这不是典型的异想天开吗？
　　比如云南昭通发布的《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中提出，稳定房价促销售，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。
　　＂不准开发商降价卖房＂，出发点是好的，稳定楼市，但这种做法显然是不可取的。开发商不降价，房子就卖不掉，房子卖不掉，债务问题就无法解决，房企可能连活下去都很艰难。这样做，到头来对卖地，还是没有好处。正常的做法是，地方应该联合开发商，研究制定更好的、更稳妥的降价方案，以地方牵头，来让利于民。而不是直接设置＂房价跌停板＂。站在老百姓的角度，这类政策出台的越多，市场的观望情绪会越浓厚，越不利于稳定楼市。
　　央行最新9字定调楼市，其实释放的信号总结就是一句话：楼市复苏责任重大，毕竟房地产仍然是经济的压舱石，所以为了大局着想，9月起，各地仍然要加大力度稳楼市。说白了就是，楼市行情差的地方，可以继续出台政策救市。病未痊愈之前，不能停止用药。
　　9月起房价涨还是跌，该不该买房？个人认为都有结论了：
　　首先，不管是一二线城市还是三四线城市，在成交量未恢复之前，房价很难再上涨。也就是说，在买房人的信心没提振之前，楼市很难在短期迎来复苏。事实上，从各大城市的库存去化周期来看，房价短期也很难上涨。以青岛为例，7月底新房库存全国前3，库存去化周期超过20个月，典型的＂供大于求＂。而且按照上半年的流速，去化周期可能高达30个月以上。这种情况下，下半年房价上涨的底气在哪里呢？
　　再比如深圳，7月份二手房住宅成交量2036套，同比下跌20.37%。仍处于历史性低位，冰冻期依旧在。7月末新房住宅去化周期也接近12个月，处于历史性高位。所以短期内，即便是深圳这样的一线大城市，房价仍然有下跌的压力。
　　一二线城市尚且如此，更何况全国数百个新房严重过剩，人口大量流失，购买力接近枯竭的三四五线城市。8月15日，统计局高层总结，＂房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段＂，释放的信号再明确不过，房价尚未见底。房产专家解读，9月起，整体而言，房价仍然会继续下跌。
　　其次，该不该买房，个人认为要因城而异。一二线城市，现在几乎是大范围放松了购房门槛，而且在公积金贷款、首套房利率、购房补贴等层面，也做到了应出尽出，算是利好不断。尤其是相较于2020年，很多城市的房价也下降了不少。综合下来，现在买房比前两年，要节省不少成本。更重要的是，对于购房者而言，现在的市场上买方说了算，这等于买房人有了充分的话语权，可以和卖家充分讨价议价。所以，对于真正的刚需而言，现在确实是看房、选房的好时机。
　　不过对于全国为数众多的三四五线城市，个人认为现在进场无异于高位接盘。尤其是很多出台＂限跌令＂的城市，买房更不是好时机。这些城市之所以会出手＂托市＂，本质上就是需求严重不足、库存严重积压，且房价无法支撑。大家不妨再等等看，至少等到年底，一方面11、12月份，开发商有冲业绩的需求，降价促销欲望很强烈，能实打实降低购房成本；另一方面，接下来两个月很关键，尤其是顶不住的城市，大概率会加大救市力度，这有利于买房人做出最有利的选择。