数据告诉你，房子还能买吗？

　　房子和老百姓息息相关。房地产政策不断变化，各种新闻不绝于耳，很多人在问房子还能买吗？房价未来涨跌？现在是机会吗？本文基于数据干货客观分析，希望对你有所启发。篇幅略长，重要的事情三言两语是说不透的。
　　价格的走势主要受供求关系影响。清楚这两者的未来变化，就能为决策提供支持依据。
　　先说供给侧：
　　一、 房地产行业自2015年开始＂去库存＂，截止当下，仍然是高库存时代。
　　据国家统计局数据，至4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，加之各省还在大力＂卖地＂，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，足够满足近一亿人的居住需求。从数据上看，广西防城港、哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月。
　　二、供给侧还有一项来源，在近四年激增，也要引起重视，那就是——法拍房。
　　用一组数据就能直观地看出来……接下来这个数字是增加还是减少呢？
　　再来看需求侧：
　　一、目前国内住房保有量数据。
　　中国人民银行调查统计司2019年底的调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。2022年，我国人均住房面积超过41平方米！从表面数据看，目前国内的住房需求实际已经趋于饱和。
　　二、结婚率及出生率现状及趋势：
　　现今中国不但生育成本过高，而且结婚成本也过高（天价彩礼，城市婚房等），年轻人婚恋观的改变，都是中国近年来结婚人数和结婚率不断下降的原因之一。民政部数据，2020年的结婚登记人数共计814.33万对，这也是自2013年达到1346.93万对后，连续7年下降，也创下近17年中的新低。
　　参考育娲人口研究：2022年中国生育成本报告， 中国全球几乎最低的生育率的根本原因是全球几乎最高的生育成本。 （参见如下二图）
　　城镇一孩0-17岁养育成本近百万
　　我国是全球抚养成本第二高的国家
　　按照国家统计局公布的1062万新生人口计算，2021年中国总和生育率仅为1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少。 中国少子化趋势越来越明显！
　　你家的房子会涨吗？
　　结合供需分析，人员的流动确实会带动房价变化，净流入地区房子有需求，租赁市场也有承接端，价格会比较坚挺，房子相对有保值的安全边际。人口净流出的区域，自身去化周期也会延长，租赁市场的有效需求也有限，并不是增加购买的好选择。未来 房地产区域分化会加剧 ，在参考净流入数据的同时，也要参考当地出生率水平变化， 人口净流入和新生儿出生率环比双正向 是更为理想的购房选择地。
　　但总体而言，房地产的大周期结束了，大开发时代过去了。 ＂房住不炒＂不仅仅是一句倡导，也着实＂炒不动＂。 理念的转化和深入转变需要时间，但趋势不可逆转。
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