长治房价为何如此之高?
山西.长治.八一广场
长治是全国五线城市,辖有四区八县共十二个行政管理区,各城区房价有差异。长治房价是否偏高?需要经过分析评估,才能作出参考意见,与和尚一起探讨一下:
本题内容有三个部分:
长治房价走势
对长治房价的评估
评估参考结果的反馈长治房价走势
近一年来,长治房价呈震荡有涨走势。2019年10月,新盘参考 价格6826元,较年初价格6610元,上涨3.27%。
长治二手房呈持续强劲上涨走势,2019年10月参考价格8116元,较年初二手房价格6984元,上涨16.21%。目前为止,新盘价格落后 二手房价格达18.90%。
近三年来,长治房价呈持续上涨走势。2016年新盘参考 价格5358元,2019年10月新盘参考价格6826元。三年上涨27.40%,年化涨幅9.13% 。
其中:
2016年~2017年,新盘上涨幅度10.64%;
2017年~2018年,新盘上涨幅度11.50%;
2018年~2019年10月,新盘上涨幅度3.27%。
长治地区新盘参考价格段分布。楼盘主要价格集中在0.6万~0.8万之间,破万元以上价格有一部分。可以看出,长治各城区价格差异是比较大的。对长治房价的评估
长治收入状况
1、2018年城镇常住居民人均可支配收入32024 元,农村常住居民人均可支配收入13818元,城乡差距较大。城镇居民可支配收入高于 山西省城镇平均31035元水平,低于 全国城镇居民人均可支配收入39251元的水平,山西列全国31省市第28位。
2、2018年长治市城镇非私营单位就业人员年平均工资为59891 元,相当于月工资标准4991元/月。
长治住宅租金状况
长治三室套房租金水平走势,基本在1500元/月。
长治房价的评估
假定:城镇三口之家购买一套三室房,建筑面积100平米,总价682600元,一家有二人有收入。
1、房价收入比
——可支配收入
房价收入比=682600/67048=10.2 年。这是一家人不吃不喝 ,购套房需10.2年。
若按长治收支比重70%换算,即用节余资金购房 ,则房价收入比=34年 。
——就业工资
房价收入比=682600/119782=5.70 年。这是一家人不纳税费 ,不吃不喝购套房需要5.7年。
若按长治收支比重70%换算,即用节余工资购房 ,则房价收入比=19年 。
房价收入比,目前美国是4年,欧州为6~8年,深圳为35年。也就是说,长治房价水平偏高,居民购房压力较大 。
2、租售比
根据长治上面的租金水平,其租售比=1:455。
国际上衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1 300~1 200。如果租售比高于1 300,说明房价泡沫已经显现,长治租售比为1:455,长治房价偏高 。
通过评估,综合房价收入比和租售比的情况,长治作为一个五线城市,房价确实是偏高的。
反馈——长治房价偏高的原因
房价上涨有诸多因素影响导致,当一个地方的房价上涨到一定程度,偏离了当地经济社会基本面时,会给居民带来很大的生活压力,同时也会影响当地的经济社会的进步。长治房价偏高,和尚认为主要原因有以下方面:
全国楼市大环境影响
我国楼市已走牛二十年了,虽然在其上涨的过程中,也有许多阶段性周期调控,但是总体上,当前全国楼市仍处在上涨周期趋势中 。特别是近三年来,在"房住不炒"的指导思想下,稳房价、稳地价、稳预期的调控目标没有改变。山西作为一个资源大省,其房价也跟随全国楼市变化而变化,长治作为山西经济发展排第二的地级市,自然也是随同楼市大环境波动,这是正常的市场表现。
山西太原房价走势吻合全国百城房价走势,没有出现单向变化。
长治经济社会基本面也会影响其房价
1、2018年长治市年末常住人口 数量为346.82万人,与2017年相比增长了1.32万人,2018年长治市年末户籍人口 数量为346.8万人,与2017年相比增长了8.8万人。
长治存量人口和增量人口都处于比较稳定状态,作为一个五线城市,常住人口呈现净流入,这点对于长治楼市去化是有正面影响。
2、2018年GDP值1645.6亿元,人均4.75万元,全国水平6.46万元。三产结构比为3.9:54.2:41.9,工业经济占主导,城镇登记失业率1.92%,高于全国3.8%水平,就业率较好。
3、社会消费品零售总额664.6亿元,人均1.92万元,接近全国平均1.98万元水平。
4、居民存款1714亿元,人均存款4.94万元,全国水平5.19万元,非常接近。
5、城镇常住居民人均可支配收入32024元,农村常住居民人均可支配收入13818元。城镇居民家庭恩格尔系数 25.36%,农村居民家庭恩格尔系数35.18%,依联合国标准,长治城镇居民已达富裕水平(比较富裕) 。全国平均水平28228元。
综合经济社会发展数据,长治虽为五线城市,较同级别城市其经济基本面还算可以,尽管还算不上发达地区,但对于长治楼市具有一定支撑,不过弹性较脆弱,毕竟经济体量较小。
近几年,长治棚改计划助推了当地房价上涨
长治是山西省的地级市,在全国楼市稳健发展和城镇化过程中,长治也实行了棚改政策。众所周知,棚改货币化会助推当地楼市价格上涨,这个可以说是长治房价进一步走高的主要原因 。
2016年开工建设各类保障性住房(包括棚改)9.7万套,14万居民乔迁新居。
2017年全面强化住房保障,完成农村危房改造5142户,建成棚改住房9458套。新盘上涨幅度10.64%。
2018年推进实施天晚集、长丰片区和10个城中村改造,新开工棚户区改造4710套、开工率102.9%,基本建成6552套、建成率131%。长子门小学、火炬中学等3所学校竣工投入使用。各县区围绕"1+6"城镇群建设,同步实施了一大批城建重点工程,"1+6"城镇群的辐射带动能力进一步增强。全市常住人口城镇化率达到53.9%,较上年提高1个百分点。棚改+城镇扩张,助推2018年新盘上涨幅度11.50%。
2019年以来,随着楼市有史以来最严持续调控,以及棚改转向旧改,长治房价也出现了稳中波动走势,涨幅明显收缩至3.27 %。综合而言,长治房价偏高是多方面原因导致的。有全国楼市大环境的影响,也有长治经济社会发展水平的影响,更主要的还是近几年来棚改货币化政策的助推。作为一个五线城市的长治,在落实好楼市长效管理机制的作用下,长治房价将呈现稳中波动(或稳中有跌)走势的可能性较大。
上述楼盘数据,仅供参考。
谢谢阅读!
房价为什么10年中走高不下,是没有正确的手断来控制房价,所以说人们都去炒房了,轰动全中国,空置房,都被炒房客控制下进行倒买,倒卖,真正须求人买房都买不到,须求人要摇号才能买到,这种现象以在中国是晋遍了,今年中国政府相应出台控制房价的手断,今后房产锐出现,对炒房客是治命一击,被迫退出江湖,所以说空置房也不在炒房客手中了,供大于求,房价必然大跌。
真正的原因不能说。
目前,长治主城区房价均价已突破9000元/平米,全省排名前3,与长治的工资收入水平不匹配,为什么长治房价如此之高?下面谈一下我自己看法。
1.生态环境好。长治市在全省范围来看,生态环境相对较好,"东山西水,南秀北美","冬无严寒,夏无酷暑",适宜居住。
2.占有优质资源。长治市县改区进行的较迟,在发展的几十年里,全市优质资源主要集中于主城区(原城区),如医疗、教育、文体等公共基础设施,其他各区县优质资源分布较少,造成各县区人口逐渐流向主城区,主城区人口密度大,2020年第7次人口普查数据显示,长治所有区县中除潞州区人口是正增长,其他区县均是负增长。
3.土地资源供给有限。长治主城区面积在所有县区中最小,土地供给跟不上市场需求,造成地价上涨,从而推高房价。液压厂地块拍出10亿多价格,长丰片区地块突破13亿!房价可想而知。
哈哈,长治什么也没有就是房价高,你能咋滴?连周末带孩子去玩都发愁没地方,吃也没个吃的地。更别说吸引外地人了。高房价就是笑话。
7055元/平方米的长治的新房房价到底高不高?应该有个参照的标准进行比较,而不是自我感觉。
长治,山西省地级市,古称上党、潞州、潞安等。长治东倚太行山,与河北、河南两省为邻,西屏太岳山,与临汾市接壤,南部与晋城市毗邻,北部与晋中市交界。
长治2019年3月的新房均价在7055元/平方米。
长治是全国文明城市、中国优秀旅游城市、国家森林城市、国家园林城市、国家卫生城市、中国特色魅力城市、中国曲艺名城、国家公共文化服务体系示范区。
2016年9月,长治入选"中国地级市民生发展100强"之一。2017年4月,长治入选国家首批资源型城市产业转型升级示范区。2017年,长治市复查确认继续保留全国文明城市荣誉称号。2018年,长治入选"中国城市品牌评价(地级市)百强榜",位列第68位。
从这些荣誉看,目前长治的房产价格在7055元/平方米的均价,还是有比较坚实的基础。
那么,长治的房价应该与临汾,晋城,晋中这些临近的城市的房价做个对比。
我们都以2019年3月为基准时间统计,临汾新房的房产均价是5677元/平方米;晋城的房产均价是6680元/平方米;晋中的房产均价是7597元/平方米 。
太原夜景
山西共下辖11个主要城市。其中首府太原的GDP总量为3382亿,太原的新房房价在11920元/平方米。
山西第二大经济强市就是长治,长治的GDP总量为1477亿,这样的水平,要比晋中高193亿(新房均价7597元/平方米)。
这样看来,长治新房的房产价格,在7055元/平方米的均价水平,并不突兀,说不上房价很高。
长治作为山西第二大经济强市,其经济水平指数肯定较高。长治以东达河北境,以南可达河南境,以北可达太原经济圈,因此,长治的城市枢纽性、未来可塑性指数也会很高。
在我看来,经济发展势头不减的话,房产价格可能还会有新高出现。
【本文图片除太原夜景外,其余均为长治城市照片,长治的建设,真的还是不错的】
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物价和一线城市一样,房价怎么可能便宜了
说白了还是供需问题,供需不平衡
房价高是由于市场规律