房子卖不动，为什么开发商不降价？

　　房价下跌到多少，你会买房？
　　大多数人会认为房价的高低由开发商决定，其实不然，新房有合同备案价，各地的定价虽有不同，但基本都是规定调价范围在5%至10%之间，如果超过这个范围，是无法备案网签的，这就是限跌令和限涨令，也就是说开发商是不能随便降价和涨价的。
　　要想了解房价为什么不能下跌，首先就要从先了解房价的构成，
　　第一部分是拿地成本，也就是土地出让金，这部分占房价44%。
　　第二是开发建设成本，占比26%左右，包含建筑设计，建筑工人工资，施工建材，安装装修绿化等等。
　　第三运营成本，占比8%至10%，包含房企人员管理成本，营运推广成本，融资成本。
　　第四税费，占比13%，包含企业所得税，营业税，附加税。
　　剩下的就是开发商净利润，占比10%左右这个利润在哪一个行业都算不上高，但是体量大，10%算下来就不少，加上杠杆的作用，投资回报率就会很高。
　　从这可以看出，卖房的大部分收入以土地出让金和税费形式流入了地方财政，7月14日，财政部发布了2022年上半年财政收支情况，数据显示，地方政府性基金预算本级收入2.607万亿元，其中，国有土地使用权出让收入2.3622万亿元，该数据透露了一个重要信息，国有土地使用权出让收入占地方政府性基金预算本级收入高达90.61%，土地财政依赖程度高。
　　钱不是万能的，但没钱是万万不能的，有了钱就可以扩大建设队伍，提升行政能力，提高内部人员福利。另外，地方官员的晋升是需要业绩的，要多做事，就要更多的钱。从分税制的改革实施，税收大头归中央，地方只占小头，收入减少了，但是开支是不能少的，当税收不能支持开支时，房地产税也还没有开征的条件，地方只能把目光放到了土地上。
　　土地出让金的首要功能就是供给城市公共设施，包括道路交通、医疗卫生等基础设施和地下管网、水电煤气等市政设施。如果没有了土地出让金，新开发区的建设，旧城改造工程都会戛然而止，平常市政实施的维护也会减少，那老破小随处可见，公路不再宽敞平整，相关行业从业人员面临失业，公务员面临降薪和裁员，像地铁公交，供水供电这些需要常年补贴的便民设施会提高定价，私人资本有机会接盘，很多像免费核酸之类的免费服务开始收费。
　　要稳定地价，保证财政收入的稳定，就要有人买房买地，不断的出台各种利好拉人入市，宁愿补贴购房款，也要限制价格下跌，但是在购买了恢复之前，再多的办法也只能激起一个小水花，构不成风浪。
　　9月10日，湖南浏阳发布通知，鼓励房企自行制定让利政策，说白了，就是房企可以自主的决定是否降价卖房了，也就是取消了＂限跌令＂。除此之外，广州，惠州也放款了合同备案价的降价幅度，广州将之前的降幅不超过10%，调到30%。
　　效果如何，我们静观其变吧。