房地产救市轰轰烈烈，曾经的龙头恒大，还能等来新一轮的希望吗？

　　近两年的时间，中国最大的房地产开发商之一的中国恒大集团发生的违约危机让人们更多地关注房地产行业的债务危机。 该行业占中国GDP比重接近30%，几十年来，它帮助中国维持了快速的经济增长。
　　房屋销售的反弹对于任何复苏都至关重要。 国家出台的以拯救陷入创纪录放缓和流动性紧缩加剧的房地产市场促进该行业的平稳健康发展的16条措施引发了市场反弹。 这是否可以让陷入危机的恒大看到希望呢？
　　一、房地产市场何时复苏？
　　16条措施包括为负债累累的房地产开发商提供信贷支持，为确保项目完工和移交业主提供金融支持，以及为购房者提供延期付款贷款援助。 此举是为了扭转国内两年多来的房地产市场紧缩政策，拉动国内多家大型房地产开发商的股价大幅上涨。
　　按收入计算，中国最大的房地产开发商碧桂园的股价在11月翻了一番多，而另一家房地产巨头龙湖的股价也上涨了约90%。 由于房地产市场的利好消息，铁矿石期货11月也上涨了约16%。
　　按照16条的要求官方鼓励银行向满足受监管的、合乎规范要求的房地产开发商提供贷款。 还鼓励银行可将到期贷款期限最多再延长一年，同时要公平对待非私营和私营房地产公司。
　　这的确可以暂时缓解房地产开发商必须履行的偿还债务状况。 然而这只是流动性的暂时缓解而非根本性的改变。 最重要的是国内基础市场的改善和重塑人们对房地产行业的信心。
　　按照统计数据2022年前10个月中国房屋销售同比下降28.2%。 10月中国70个城市的房价同比下跌1.4%，三线城市房价下跌3.9%。与此同时标准普尔全球评级预测中国房地产市场整体下降趋势会比2008年金融危机期间的20%降幅还要糟糕。
　　经济增长放缓、疫情常态化防控、国际形势的不确定性及对未来收入的担忧抑制了消费者的购房需求。如果救市政策得到迅速实施，这会阻止房地产市场的预期恶化并恢复投资者对房地产开发商的信心。 因此对中国房地产市场何时复苏的评估为时尚早。
　　二、恒大复苏还有希望吗？
　　许家印和他的公司反映了中国经济从农业经济向资本主义经济的崛起。 通过大量借贷和经营政商关系，他将恒大从一家只有不到十几名员工的小公司发展成为中国最多产的开发商。恒大在数百个城市建设了千余个项目，每年创造超过330万个就业岗位。
　　当全球经济开始降温时，恒大的债务问题变得不容忽视。它曾经是中国最畅销的开发商，目前是中国房地产市场危机的焦点。在拖欠付款后，其227亿美元的离岸债务现在被视为违约。 它几乎没有可用于境外债务重组的外国资产。
　　由于缺乏新的资金来源和房地产销售低迷，总负债达3000亿美元的恒大已开始处置资产。 它一直在盘点其在岸资产并将其作为额外的信用增级以期在2023年初寻求债权人批准重组提案。
　　该提议可能包括以债务换取该公司在香港上市的汽车和物业管理部门的股份。 如果它得到获准，恒大将成为第一家使用国内资产来增加此类债权人投资回收可能性的中国开发商。
　　恒大国内被处置的资产越来越多。 如恒大在香港元朗地区的一处未开发住宅开发地块的权益已被接管人以6.3694亿美元的价格出售用于偿还公司部分与项目相关的债务。开封住建局回购兰考恒大帝景1050套房源用作保租房。它被各地官方收回的地块已近60处。
　　许家印的个人财产也出现被接管和出售，如3栋香港别墅也被相关机构接管、伦敦豪宅也开始出售，还有2021年的个人抵押股票和卖掉私人飞机的个人筹资行为。 而且恒大的汽车产业前景也不太乐观。
　　尽管官方的干预平息了人们对恒大崩溃会动摇世界经济的担忧，但债券持有人最担心的还是可以收回多少资金。 许家印和他的公司虽然出售了部分资产以筹集新资金但收效甚微。
　　当官方金融机构表示将以市场化方式处理该公司时，人们对官方长期救助恒大的希望逐步消退。暂时也没有其他信息表明，恒大可以成为受益于16条的授信房企。 综合现有迹象恒大的未来希望渺茫、道阻且艰。
　　三、结语
　　恒大的管理好像一直存在问题： 借入太多资金并投资了远远超出其能力的项目。 这些都是该公司高层过度自信和傲慢阻碍核心业务发展的迹象。这是公司内部的弱点，源于执行失败而不是市场问题。
　　金融16条虽然让中国的各类房企看到曙光并开始受益。像恒大这样背负债务的企业巨头犹如张开的血腥大口会不断吞噬国家和人民的财富。 最好的结果可能就是对其的资产进行有序的拆除和重新分配。 对恒大的未来，你是如何看待的呢？