房地产业与中国经济，特色服务的居住环境，是老龄化社会发展趋势

　　房子是用来住的、不是用来炒的！2013年以来，国家从＂房住不炒＂到＂住有所居＂，再到＂不将房地产作为短期刺激经济的手段＂，不仅明确了房地产业的地位及产业作用，也指明了未来房地产业发展的方向。
　　中国房地产业存在一二线和三四线城市市场分化的问题，我国城镇化已经过了拐点，尤其在缺少产业支撑及人口净流出的地区要谨防由＂去库存＂变成＂补库存＂。
　　城市如果再用房地产提振经济，那就是饮鸩止渴，它带来的副作用非常大。土地财政不仅不利于房价稳定，并且自身也不可持续。我国经济转型及房地产业的调整，城市要为房地产业的健康发展及经济的稳定发展做出贡献。
　　回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。
　　1、中国房地产市场发展现状
　　我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。
　　90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。
　　房地产规模迅速扩大，房价频频创出新高，房价及房价预期始终处于上行通道，甚至在上行通道内的回调都难以出现，单边上涨趋势十分明显，持续20年未经历一个完整周期的现象世所罕见。
　　21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近 30年的发展取得了令人瞩目的成就。
　　中国房地产业快速发展不仅极大地改善了居民的居住质量和水平，对于促进经济发展也具有重要作用。
　　根据国家统计局公布的数据，2020年全国城镇常住人口突破了9亿大关，城镇率也提升至64.72%。2021年底我国城镇居民人均建筑面积达到41平方米，比住房改革之前的人均17平方米提高了一倍多，空置率达12%。使用效率不够高主要是居民住房改善过程中保留原有住宅并且部分闲置造成的。2022年中国的房产自有率已经达到了70%多，户均1.2套。
　　1998年启动住房改革时，中国经济总量排名世界第7位，房地产投资3 580亿元；2010年中国经济总量超过日本升至世界第2位，房地产投资15万亿元。
　　2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。今年1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。
　　住房改革后20年的房地产投资增长40倍，拉动中国经济总量增长10倍。住房改革促使房地产业迅速成为国民经济的主导产业，有力推动了国民经济的发展，助力我国经济20多年蓬勃发展。
　　我国土地财政通过基础设施建设和其他途径，对我国经济增长的贡献率大致在8%~12%。这一贡献率呈现逐年下降的趋势，主要是投资的边际效益递减所造成的。
　　今年房地产业投资下降，我国房地产市场改革再次站在了十字路口，未来房地产业应该怎么改，怎么才能继续发挥房地产合理的产业功能，怎么处理好高房价、经济发展和居民购买力三者之间的关系，这些问题不仅是决策者关注的焦点，也是老百姓关注的民生问题。
　　住房问题既是民生问题也是发展问题，关系到千家万户的切身利益。不过，解决住房问题是一项系统工程和长期任务，不可能一蹴而就，必须要细水长流、久久为功，逐步提升住房保障能力，不断实现＂让全体人民住有所居＂的目标，让保障性住房真正成为民生保障。
　　党的十九大报告强调:＂加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。＂2019年国务院政府工作报告指出：＂继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。＂
　　而保障性住房建设更是党和政府为解决困难家庭住房问题而实施的一项惠民政策，能够为困难家庭起到雪中送炭、兜底保障的作用，是意义重大的民生工程，从中央到地方，再到基层干部职工、普通群众都十分关切。
　　房地产业属于第三产业，是土地和建筑物流通环节的产业，与属于第二产业的建筑业有紧密联系，但也存在严格界限。
　　房地产业不仅为居民提供住房和居住服务，也在经济增长、投资、就业、财政收入、金融信贷等方面发挥着重要作用。对居民而言，住宅是生活中不可或缺的部分，在居民的消费和投资中占较大比重。居住消费是居民生活中的基本需求之一，是居民安居乐业的必要条件。
　　2、房地产市场未来发展趋势
　　房地产市场要市场化，要警惕房地产调控出现＂逆市场化＂倾向，从供需结合的调控理念，加大供给侧的改革力度。对高房价问题，通货膨胀、利率等外部宏观经济因素对房价具有长期的影响。
　　房地产调控的预期管理是＂挤泡沫＂。具体方法是长期保持房价基本稳定，并使居民收入增速持续高于房价涨幅，从而不断降低房价收入比，从根本上解决我国高房价的问题。这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。
　　我国十几年来的房地产调控政策，有一个明显的规律，就是经济下行时放松调控以拉动经济，房价上涨过快时则收紧调控来平抑上涨势头，政策始终在两者间反复和摇摆。
　　从长期来看，如果既要保持房地产业健康发展，又要实现其与经济协调发展的目标，必须深入研究房地产业在经济中的作用和地位，以及对于民生和社会的影响，以此来给房地产业合适定位，才能提供未来房地产业健康发展和构建房地产长效调控机制的合理的政策建议。
　　房企多元化转型是必然趋势，也并非易事，＂投易盈难＂是必然会遇到的问题，房企转型机遇与挑战并存，面对未知投资风险，更加考验各大房企管理层的投资眼光和转型能力。
　　房企多元化转型，合理的路径选择至关重要，警惕＂病急乱投医＂，盲目转型。要详实研判新领域所处的发展阶段、市场前景，也要充分审视自身资金、资源及其战略布局、开发运营等能力。
　　进入新领域后，增长目标出现阶段性下滑，短期利益损失，甚至要放弃一些原有增长的目标，这都是必经的转型阵痛，转型寻求的是企业的长远持续发展，在这机遇与挑战共存的过程，要保证房地产业务的输血能力，更重要的是通过深度思考，尽快吃透新领域，踩准脉搏节点，模式创新，打造持续竞争力。
　　房地产业在试错和探索的过程中，随着老龄化社会的深入，谁能把握楼市巨变机遇，变革图存，提前探索出清晰的发展模式，谁才能在＂下半场＂竞争中先胜一筹!
　　房地产业对于经济增长的贡献符合＂倒U型＂规律，房地产相关指标已处于下行阶段，但是目前仍然在经济增长中发挥着较为重要的作用。
　　我国住宅市场已经从＂数量型＂步入＂质量型＂发展阶段。从房地产业与其他产业之间的关系来看，我国房地产业的产业关联属性在不断增强，金融属性尤为突出。
　　由于我国技术没有大幅进步，要素成本的上升造成实体产业利润率下降；逆周期调控下，房地产业起到刺激经济增长的作用，形成了房价只涨不跌的预期。
　　由于投资渠道匮乏、房地产业与其他产业的利润差距较大，生产要素向房地产业集聚，最终形成房价与经济背离的现象。购买住房也是我国居民重要的投资方式。
　　2030年前我国住房市场仍有较大的发展空间，这不仅关系到2亿多农民进城的住房需求的满足，在未来经济发展中也起着不可替代的重要作用。
　　3、房地产长效调控机制
　　房地产市场的作用是将市场作为土地资源的配置方式，引导资源向最有潜力的土地流入，进行土地开发投资，使稀缺的土地资源发挥出最优经济产出。
　　2016年面对房地产市场反复调控与放松以及房价持续上涨带来的问题，中央转变思路，当年年底的中央经济工作会议首次提出＂房子是用来住的、不是用来炒的＂，次年中共十九大报告再次强调。
　　2017年4月25日的政治局会议提出要加快形成房地产长效调控机制。
　　2018年7月的政治局会议更是提出＂坚决遏制房价上涨＂的政策目标。
　　2019年4月19日，政治局会议再次对房地产定调：＂要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。＂
　　2019年7月30日，政治局会议提出＂不将房地产作为短期刺激经济的手段＂。严控房地产市场的趋势短期未发生变化。
　　2020年初，新冠疫情让城市的流动性几乎按下了暂停键，疫情肆虐至今仍未消停。2021年全国房地产市场调控总量达到651次，也刷新了历史记录，在如此高的密集调控下，房地产市场调控也产生了效果。
　　伴随着这些年国家对房地产市场监管和控制的不断加强，房地产市场的泡沫消除率急剧上升，越来越多的投机性投资者也退出了市场，使真正的房地产市场需求最终克服了重重障碍而显现。2022年下半年国内某些城市的房产有可能出现一波贬值。
　　目前房地产市场的矛盾逐渐由曾经的过热转为过冷，房价指数明显下降，这种情况短期内难以转正，从以往的房地产市场周期分析，一般这种情况会持续8个月。
　　4、房地产业大洗牌
　　2022年上半年暴雷的房企就有30家之多，房地产企业，不是在暴雷，就是在暴雷的路上！地产企业的集中暴雷，拖累了房地产行业的整体发展，为2022年的房地产蒙上了一层未知的阴影。
　　在今年上半年，二手房的＂抛售潮＂汹汹来袭，不仅三四线城市二手房放量，一二线城市二手房也是疯狂站台，当然这种现象绝对不是＂雷阵雨＂，预计今年下半年这种事态还会持续增量。
　　大部分城市房价开始呈现稳中有跌的趋势，作为投资属性的房产已经失去了盈利的的可能性，对于投机客能够及时止损已经是最好的选择。
　　这几年我国国内经济受国际环境和疫情影响非常巨大，很多的行业和企业深受影响，企业已经举步维艰，倒闭的企业接二连三，2021年倒闭了46万家，310万家个体户注销，无论是企业老板还是从业者收入也是影响巨大。
　　住房是居民财富积累的重要方式。无论是从居住、投资还是财富积累的角度，住房在我国人民生活中都占有重要地位。因此，房地产业是关系国计民生的重要行业，其稳定健康发展有重大意义。
　　在中国，老年抚养比越高，房价越高；而少年抚养比越高，房价越低，这可能与中国年轻人需要父辈资助买房有密切的关系，其最终来源是上一代人沉淀下来的积蓄。
　　但是从长期看，老年人的收入终究不如年轻人，老龄化社会发展的最终结果是房价上涨动力的消失。人口老龄化、家庭小型化与人口集中化是未来我国人口情况发展的三大趋势。
　　2022年中国65岁以上人口将占到总人口的14%，2030年以后，我国总人口将呈现净减少趋势，并且老龄化趋势增强，若以60岁及以上作为划定老年人口的标准，到2050年中国将有近5亿老年人。
　　我国的人口总量将在2024年达到顶峰，约为14.18亿人，而我国劳动力人口比重则将持续下降，从2019年的70.33%下降到2030年的67.37%。我国人口形势的变化将对房地产业的经济发展带来重大影响。
　　5、优质的居住服务是未来趋势
　　我国流动人口从2000年的1.2亿人上升到2022年的2.47亿人。目前有约2.6亿的农民工及家属子女未能市民化，2020年户籍人口城镇化率仅45.4%。地理环境、产业发展差异及区域经济社会发展的不平衡使人口继续向南方、东部集聚。未来人口继续向一二线核心城市集聚，深圳、成都、合肥人口年均增量或超18万。
　　解决三四线城市房地产市场风险问题最根本的途径就是以十九大报告精神为准则，以国家中心城市为引领，协同带动发展三四线城市，把三四线城市发展纳入整体区域规划中，要依托特色优势，发展模式要＂去房地产＂化，这样才是化解三四线城市房地产市场风险，促进三四线城市经济健康长期稳定发展的根本途径。
　　对于三四线城市，其经济水平相对较低，人口整体呈现流出的趋势。而＂去库存＂之后的＂补库存＂现象无疑造成了三四线城市住房与人口的错配，带来潜在的供给过剩风险。由于我国地区间经济发展存在较大差异，较为发达的三四线城市的风险相对较低，但是对于欠发达的三四线城市，住宅供给过剩风险需要重视。
　　随着经济的发展，房地产业先满足居民住房数量的需求，之后满足居民居住质量的需求。我国当前的经济发展阶段和房地产业发展状况显示了我国处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是房地产业未来的发展趋势。因此房地产业增加值持续上升，而住宅投资的比重下降。
　　房地产业的发展需要与一个城市的经济发展水平相匹配。城市的产业发展、工业化和城镇化的加深带动了住房需求，进而推动住宅投资的扩大。
　　房地产市场繁荣带来的房价、地价上涨会加剧当地居民的购房压力，也会在一定程度上提高企业的用地、用人成本，不利于产业发展。
　　房地产市场过度发展会造成土地与人口的错配，以及土地资源浪费。国家18亿亩耕地红线是我国粮食安全的基准线，在未来一定时期内也不会动摇。
　　因此，土地作为不可再生资源，是愈加稀缺和珍贵的。土地资源的浪费往往是一个不可逆的过程，这将会对一个城市，进而对一个国家造成长期的不利影响。
　　最近几年来，地方政府都在大力发展支柱产业，并且大力培植创新产业，因此产业地产以及特色小镇等成为三四线城市的热点。
　　中国目前面临着严重的老龄化问题，海南、云南、广西北部湾经济区城市群（南宁、北海、钦州、防城港、崇左、玉林）气候宜人，沿海城市以＂长寿之乡＂打造康养文旅产业的发展，宜居宜业宜旅宜乐成为了北方人的第二故乡。
　　北部湾畔的防城港位于北纬21°，和夏威夷、迪拜、马尔代夫、迈阿密在同一纬度上，空气中的负氧离子是内地的100倍，水质100%达标。
　　沿海城市吸引全国各地游客前来旅居，体验山清水秀，风光旖旎的天然氧都生态网络化城市，既有大都市感，又有田园风光；既有碧海蓝天，又有绿树鲜花。
　　独特的地理位置得天独厚，稀缺的生态环境资源，2019年6月，防城港国际医学开放实验区建设落户于北部湾经济区，定位于建设面向上海合作组织成员国与东盟国家的国际医学创新合作示范区。
　　三年来，防城港的区域价值发生了一个本质性的变化，从一个边关港城变成特殊功能城市，以比肩世界的规划，对全国乃至全球的人流、物流、资金流都能产生虹吸效应的流量池，第三产业发展前景广阔！