养老院暴雷频发，2。6亿人将如何安度晚年

　　中国的养老院三年来以孤岛之势抵御一波又一波的疫情冲击，其安危关系着最为脆弱的老龄人口的命运。然而为外界所忽略的是，三年来它们也在同时经受着另一重毁灭式打击，它的名字叫暴雷。
　　暴雷是指养老院陷入资金危机而骤然倒闭。这对那些已经入住或等待入住的老人而言，意味着晚年希望的破灭、终身积蓄的破产，有时也会导致最悲剧性的结局在绝望中结束自己的生命。
　　2021年1月，62岁的湖南人曹迎林在沉默中跳入资江，他生前将17万积蓄投入纳诺老年公寓以预定床位。
　　深圳XX树项目暴雷后，患有结肠癌的老人在妻子离家报案时自杀身亡。两位老人为项目充值20万，成为至尊卡会员
　　养老院暴雷集事件集中于疫情三年。2020年湖南省内十余家养老院接连暴雷，此后事态蔓延广东、浙江、四川等多地。最近的一次，是在今年9月，湖北鄂州数百名老人被当地最大的石竹生态颐养院的宣传吸引，投入万元计的床位预定金，期待着入住前的返利和入住后的折扣，但他们再也没有拿回预定金。
　　暴雷事件背后是非法集资，无论是返利、折扣还是会员费，极具诱惑性的的名目遮掩着巨额资金的真实流向短债长投、挪用其他项目或投向理财。有民间统计揭示截至2021年，全国总计发生逾6000起养老院非法集资案。以养老院和非法集资为关键词在中国裁判文书网上检索，共有427篇文书，其中2020年裁判的数目最多，为116份。
　　应对乱象，各地监管纷纷收紧。《湖北省养老机构会员费管理办法（试行）》规定，自今年9月起，预收的单个会员费不得超过本机构月均服务收费的12倍；2022年10月实施的《河南省养老服务条例》措施更紧，最多只能一次性预收3个月的会费，押金数额最多为一个月的月费。
　　八点健闻获悉，北京、广东、安徽、江西、贵州多地也出台了类似规定。养老行业司空见惯的会员制将要玩不转了。
　　中国养老院兴建热潮已逾十年，形形色色的投资人、所有者和运营方接踵入场，房产商、险资和大型国企的身影频现。养老的招牌之下，不乏房地产商的变相攻城略地或盘活、金融玩家屡见不鲜的资金拆借或挪用。如今，随着疫情三年带来的全国性经济下行，面对各地监管的持续收紧，中国养老机构正面临前所未有的危局。
　　这一回，这个承载着中国老龄化社会未来命运与走向的行业，该如何渡过？
　　疫情三年频频暴雷，借养老玩金融失灵
　　时间回到2017年。做养老产业投资的杨万林，已经看出了养老院暴雷的端倪。
　　彼时疫情还遥无踪影，养老产业也在政府的扶持下吸纳着各行各业人士的参与：除了为突破瓶颈期、获得土地减免的房地产商，还有通过《保险资金投资不动产暂行办法》加入的保险公司，和为响应政府号召而踏足养老的国有企业。
　　鱼龙混杂的行业里，不乏有人找杨万林合作。接触了几次，他发现，有些人不是在实实在在想做养老，他们是在玩。
　　这群人利用国家相关扶持政策，加上自己玩得纯熟的商业技巧，在市场上忽悠、煽动不明真相的公众购买他们所谓的产品或者服务。他们被杨万林称为弄潮儿，并非褒义。
　　最典型的例子，是深圳一家养老机构的XX树项目。杨万林曾在地铁口见过他们的工作人员，拿着精美的册子招徕行人。据报道，该项目会带着老人们去参观漂亮的样板房，嘘寒问暖，提供免费午餐，再让他们充值服务卡，预定床位。同时告诉老人们，这是限时特价，后续还会涨价。被吸引的老人们交的钱，从5万到75万不等。
　　后来项目烂尾，老人们建立了维权微信群，索要退款未果，转而选择报案，有的老人还没等到结果就离开了人世。
　　在杨万林来看，这类养老机构初心就是想圈钱。相较于养老服务，它们所提供的更像一个投入本金、回报利息的金融产品，专门针对风险意识不足的老年人。这种模式就像击鼓传花，一旦停止就会暴雷：最早投资的一批（老人），该给的利息、回报都给了，再通过不断售卖服务去补足后续的利息和回报。补不动的时候就跑路，基本上都是套路。
　　别的玩法也未必能安全着陆会员制也是养老院暴雷的重灾区。有的养老机构以锁定床位为诱饵、收取一次性会员费或床位预定费等，金额在数十万甚至上百万。有的机构把入住门槛设定为相关保险产品，比如有一个高端养老社区，需要购买200万年金险才有资格入住。广州某机构想出的名目是，针对失能失智老人收取所谓一次性设备使用费，金额从5万到40万不等，最高达200万左右。
　　其实，养老产业完全可以让金融工具为我所用：中信证券的一份行研报告指出，养老机构或可通过会员制、床卡类金融产品、分时度假、信托、资产证券化等许多方式实现养老服务产品金融化，从而最大化企业利润，同时也降低了后期运营和营销工作的难度。但是，这一系列玩法显然有章可循，操作不规范就会带来经营风险乃至法律风险，杨万林说。
　　2021年中，江西新余市的东鑫曜阳老年公寓发生暴雷。办案人员发现，项目公司通过老年公寓吸取大量资金用于房地产和酒店项目，甚至远赴西南省份搞房地产。结果并没有做起来，所有的项目都亏了钱，约有2000多位老人受到损失。
　　宜春市百乐休闲福利服务中心旗下的养老机构则出现超卖。有会员发现，该机构不仅在资金链断裂后继续签合同，且实际床位数仅为购买床位的老人数的五分之一。2021年中，法院以涉嫌非法吸收公众存款逮捕了有关人士。
　　今年11月28日，民政部下发了关于加强养老机构非法集资防范化解工作的意见。由此不难反推，养老机构扎堆玩金融，暴雷频频。
　　那些玩金融的养老机构，有不少是在效仿泰康集团。在保险行业人士王健看来，这完全是对泰康模式的误解。他对八点健闻解析：首先，泰康集团实力雄厚，资产超过2万亿，多个板块均对养老业务提供支撑。其次，泰康更多是以养老社区的床位促进寿险保单的销售，而后者带来了丰厚的保费现金流。因此押金对他们来说只是锦上添花，预收政策的变化只是拉长了投资回收期，不会活不下去。
　　对此，杨万林干脆地概括：养老社区只是其保险业务的底层资产养老机构是保险产品的展示面，在养老社区的所有投入，最终都会增加保险的销售。
　　此外，泰康非常老到地进行了规避风险的安排。王健看过他们给到寿险客户的入住确认函，只承诺届时会安排房源保证入住，但并没有与具体的养老社区房产相对应。如果客户意愿入住的养老社区满员了，可以安排到同等档次的其它地方相当于泰康售卖的只是一个若干年后行权的期权，王健说。
　　同时，泰康要求需要入住的客户提前18个月通知。王健指出，这是留了足够的时间以筹措房源。通过上述安排，泰康完全规避了养老社区超卖的风险，操作时间上也游刃有余。
　　早已退局的老玩家和产业的摇摆向前
　　把办养老变成玩金融，并不是养老产业里最初的游戏。
　　1999年，中国60周岁以上老年人口占总人口的10，按照国际通行标准，我国人口年龄结构已进入老年化阶段。进入新世纪后，人口老龄化速度持续加快，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2。67亿，占总人口的18。9；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14。2。国人的养老需求凸显。
　　20112013年，在老年人口突破两亿之际，国家出台了一系列与养老服务产业有关的政策与文件，包括《中国老龄事业发展十二五规划》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、以及《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》等。
　　政策层面的关注和推动，使养老问题冲出单个家庭，汇聚成一股需求潮，嗅觉敏锐的资本快速响应，各路玩家纷纷涌入。有需求，有供给，市场就此形成，养老产业雏形初显。
　　风生水起的2012年被称为中国的养老元年。闻风而动的先行者中，最多的便是保险系、房企系、和央企系公司。
　　保监会2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，拓宽了保险资金投资范围，以中国人寿、新华人寿、太平洋、平安养老等为首的寿险公司积极参与房地产开发，联动保险产品锁定客户，掀起了养老地产建设的高潮。
　　房企系则是另一个极端：为了应对宏观调控，它们需要重新调整发展重心。以万科、华润、首创、保利等为代表的龙头企业，率先转向潜力巨大的老年地产市场。
　　中字头的国有企业同时承担着一部分社会责任。在国家号召发展养老产业时，他们也成为不可小觑的力量。中国石化、中国水电、中国石油等听上去与养老八竿子打不着的企业纷纷规划立项，重金投入养老地产项目。
　　尽管入局的原因不同，但这些老玩家们的玩法大同小异：用养老的概念作为包装，获取各种政策支持和税费优惠，大搞房地产项目。当时市场上的这类项目包括高端养老社区、异地养老社区、旅游养老项目等，最为著名的有北京的太阳城国际老年公寓、上海的亲和源老年公寓等。
　　行业的勃兴也触发了资本市场的活跃。20152016年，资本对养老项目的投资热度达到空前高潮，炙手可热的上海亲和源老年公寓和北京汇晨分别被宜华健康、光大控股收购。《中国养老服务行业资本投资及收并购的全景回顾、趋势研判》一文中提到，共有22家养老公司先后被资本投资或收并购，占比超过50。上海中金瑞华（佰仁堂）利用这两年的窗口期，实现了10000床位的快速扩张，这在世界养老发展史上也极为罕见。
　　这场狂欢在2017年快速退潮。20172020年，资本对养老产业的出手，渐渐从规模扩张转型到投后管理。通俗来说，资本从关注养老床位转向关注客户流量，拥有更多高质量、粘性强的老年客户的机构更加得到青睐。
　　资本是冷血的，但同时也是风向标，上述转变宣告假养老之名进行房地产开发的时代终结。国人未富先老、高龄老人失能失智需要专业照护等因素，让大量定位高端或位置偏远、缺乏配套服务的养老房产空置，入住率无法快速上涨。而中银国际的分析报告指出，养老机构达到80的入住率才能实现收支平衡。
　　养老房地产的溃退也让决策层意识到，养老行业的社会福利性质很强，需要更多政府扶持与参与。然而，有些陷入困境的养老机构等不及优惠政策，不得不腾挪资金以维持运转；还有一些则和杨万林此前的观察相一致，从一开始就没打算深耕行业，而只想打着养老的旗号玩金融。
　　行业起起落落，是谁还在经营养老产业？
　　2010年，吴天新抵押了自己的房子，租了上海的一处房产，带领十几个员工，白手起家做养老。在那之前，他曾涉足汽车等多个行业，因为看好养老产业未来的发展，他毅然踏入这个当时还是公办机构占主流的领域。
　　吴天新的团队中无人接触过养老行业，更没人懂护理，他们从给老人洗澡、做饭开始做起。两三年后，拥有500个床位的养老院入住率达到100；又经过近十年的发展，吴天新创立的品牌医养机构实现了连锁经营，拥有3家养老院和3家护理院，在疫情之前基本都是满员的状态。
　　十多年大浪淘沙，养老产业留下的多是像吴天新一样踏踏实实的经营者或投资人。不同于投机者追求快速变现，这些人是在用长期主义的心态做实业。
　　毋庸讳言，养老行业前期投入大，回收时间长，租赁来的业务用房无法抵押、融资困难，对人力资本的要求也很高。那么，养老还是一门好生意吗？
　　留在决赛圈的项目，可以按照经营主体大致归为三类：第一类是国企办养老，虽然也在亏损，但是现金流充足，运营团队压力不大；第二类是政府出物业投硬件、社会资本负责运营的公建（办）民营，前期投入少，有公信力背书；第三类是社会资本办养老，由于前期投入大、回收时间长、成本不断上升等因素，几乎肯定亏损。
　　大多数项目最多达到社会平均投资收益率水平，杨万林介绍，养老机构最主要的成本有两块：其一是物业成本，包括房租和设备的折旧和维护；第二块是运营成本，其中最大的支出是快速上涨的人工成本。作为一个以服务品质为本的行业，这些刚性成本很难松动。
　　养老机构活得好不好，取决于其经营管理水平。因为工作需要，王健考察过200多个养老项目。他给八点健闻讲述了一个生动的案例：某高端养老院拥有一个室内恒温游泳池，为了在保温的同时降低能耗成本，每天晚上老人们游完泳后，院长会安排人把泳池罩住，以减少热量损耗。如果不注意细节，从早到晚地加热泳池，一个月在燃气费上花20万都是有可能的。
　　节流的路难走，那么就攻开源。吴明英是吴天新的女儿，近几年被父亲动员回家子承父业。她同样认为养老院的成本很难压低，最主要的还是提高入住率。
　　吴明英表示，自己始终不擅长玩金融，就是做实业，抱着必胜的信念去做每一家。她认为自家品牌与众不同的地方在于，创始人是从一线开始做起来的。和我父亲一起创业的老员工们非常吃苦耐劳，全身心扑在事业上，非常投入。现在我们要考虑这种精神如何传承的问题。
　　杨万林认为，如今存活下来的养老机构还有一个共同点：定位于不同程度失能失智的刚需人群，为他们提供照护服务。尤其在上海，由于有长护险试点以及针对老人护理的政府补贴，老年人个人花很少的钱就能得到很好的护理，因此相关机构的入住率高。养老行业的明星企业福寿康就主要得益于这种营收模式，其利润绝大部分来自于长护险，虽然仍是微利运营，但保证了稳定发展。
　　另外，受到经济、政策、以及人口老龄化程度影响，在不同的城市或区域，经营养老项目面临的挑战不同。华南某大型健康产业集团负责人徐兵告诉八点健闻，由于深圳的老龄化率低（注：第七次人口普查数据显示，深圳60岁及以上人口比例为5。36，同期上海的数据为23。38，是深圳的4。4倍），因此这里的养老项目资金回收周期比上海要长，平均入住率只有30左右，普遍面临较大的运营压力。
　　有一个理由支撑着眼下深耕养老行业的经营者们：目前整体的养老需求可能还没有充分释放，再过1520年，等60后到了要住养老院的时候，社会上的老人将更多，整个群体的意识越来越强，消费能力也比较高，这是大势所趋。但如行业人士所言，如果等到那时候想再入局，就没有机会了。
　　（文中杨万林、王健、吴天新、吴明英、徐兵均为化名）
　　张雨箫、张晓艺丨撰稿
　　李芃责编
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