第一大房企碧桂园面临抉择

　　昔日国内第一大房企无遗就是恒大与碧桂园之间的竞争，如今恒大已然坠落，那么碧桂园还好吗？
　　一、碧桂园的快
　　这两家都属于广东的企业，又都是民营企业，当恒大屡遭暴雷时，大家自然想到了碧桂园。
　　这两家企业都属于高举高打，大举扩张。
　　两家企业的老板风格有所不同。
　　恒大老板许家印异常高调。
　　碧桂园老板杨国强相对低调。
　　但同样的是，在企业内部都非常强势，这也是企业家的一个特质。
　　如果你是财务人员，没有看过《我在碧桂园的1000天》，多少显得孤陋寡闻。
　　这是一名曾在国企的财务总监跳槽到碧桂园之后，将他在碧桂园的所见所闻所思写成了一本书。
　　书出来之后，一时洛阳纸贵。
　　有意思的是，在书中我们也能看到两种不同观念的碰撞：
　　国企地产高管与民营地产大佬之间的碰撞
　　财务总监与民营企业家之间的碰撞
　　更令人叹为观止的是房地产的经营方式，尤其是杨国强对地产的经营思路。
　　比如：
　　成就共享中的567法则，买地之后，该地块必须做到：
　　5个月内开盘
　　6个月现金回笼
　　7个月达到资金收支平衡
　　开盘销售789法：
　　新入市项目，开盘一周内去化不低于70
　　买地后首期开工需销售80的货量
　　新入市项目，开盘当月去化率要达到90
　　核心就一个字：快！
　　实际上过去十年，房地产霸主之争就是恒大与碧桂园。
　　他们就是比谁比谁快，谁比谁打。
　　2019年销售面积：
　　碧桂园8144万平米，排名第一。
　　恒大5684万平米，排名第二。
　　2019年销售金额：
　　碧桂园7715亿元，排名第一。
　　恒大6080亿元，排名第三。
　　2020年销售面积：
　　碧桂园8613万平米，排名第一。
　　恒大7774万平米，排名第二。
　　2020年销售金额：
　　碧桂园7888亿元，排名第一。
　　恒大7035亿元，排名第二。
　　2021年销售面积：
　　碧桂园8412万平米，排名第一。
　　恒大5337万平米，排名第二。
　　2021年销售金额：
　　碧桂园7588亿元，排名第一。
　　恒大4400亿元，排名第五。
　　如今排名第二的恒大濒临垮台，自保已不错，已无力再争什么第一了。
　　同为民营企业，又是昔日霸主的碧桂园还好吗。
　　2022年19月份销售面积：
　　碧桂园2757万平米，依然雄踞第一。
　　恒大330万平米，已经掉到第30位了。
　　2022年19月份销售金额：
　　碧桂园3613亿元，还是第一。
　　恒大347亿元，落至第43位。
　　问题是，在房地产市场明显下行的情况下，碧桂园还能风雨不动安如山吗？
　　二、碧桂园遭遇的三大打击
　　在碧桂园多年的发展中，房地产开发商销售过程中形成的三大特色，如今成了劣势。
　　一是销售快：回款慢了
　　碧桂园项目实施4568法：
　　4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资。
　　碧桂园要求拿地之后的6个月，楼盘就要销售出去，资金就要实现回笼。
　　这在房地产火热时，基本没什么问题，但一旦下行，就很难实现。
　　原先快速运转的方式遭到打击，资金回笼慢，就会造成拿地慢下来，开发速度慢下来，最危险的是贷款不能及时还上，开发的楼盘不能及时完工。
　　这种快一旦慢下来，很容易暴雷。
　　因为绝大部分资金都不是自己的。
　　二是位置偏：需求少了
　　碧桂园与其他房企不同，很难看到碧桂园在一二线城市的核心地段的楼盘。
　　碧桂园楼盘主要是重仓三四线，下沉五六线，绝大多数的土储都在低能级城市，而这一轮楼市行情惨淡，受影响最严重的就是全国大规模的低能级城市。
　　碧桂园的策略是结合国家城镇化发展，坚持在三四五六线城市及一二线城市城乡结合拿地，面积要大，地价要低。
　　问题是当下房市分化极为严重，三四线城市供过于求，一路下行。
　　即便是一二线城市也出现了冷热不均，非核心地段、偏远地块也是明显遇冷，而这些正是碧桂园楼盘所主打的方向。
　　三是地块大：供过于求了
　　由于地块在三四线城市、或者在一二线城市的城乡结合部，碧桂园地块通常都很大，通常他们都要求300、400亩，也就是20万方的土地。
　　这样就保证土地价格足够低，房子价格低，能吸引人。
　　这在大家对市场看好的时候是没问题的。
　　因为超大地块意味着供给多，楼市下行，实现完全销售非常难。
　　在这三重打击之下，实际上碧桂园还是比较难的。
　　翼哥认为：今年碧桂园还能维持房地产的霸主地位，这只不过是强弩之末！
　　明年碧桂园很难再守住这个第一！
　　那么我们看看碧桂园的账目，到底难不难。
　　三、碧桂园的账目
　　这时候看收入、利润已没有太大意义，因为房地产的特性是今年的收入实际上是去年甚至前年的预收款，只不过是在今年完工交付之后确认为收入。
　　所以今年的利润表实际上反映的是去年甚至前年的销售情况。
　　我们主要看账面上的债务和资金。
　　一是债务1。6万亿。
　　截至2022年6月底，碧桂园：
　　总债务1。59万亿元
　　总资产1。89万亿元
　　资产负债率84。0
　　债务虽然不及恒大的2万元那么大，但1。6万亿元也足够惊人。
　　流动负债1。34万亿元，占总债务84。2，这是比较恐怖的事情。
　　因为流动负债越高，近期偿还债务的压力就越大。
　　流动负债的短期借款529。73亿元，应付账款及票据5049。97亿元，
　　而碧桂园的现金只有1234。83亿元。
　　存货高达1。01万亿元，主要是土地、房产，如果不能迅速回笼资金将产生资金链危机。
　　二是现金流。
　　上半年碧桂园：
　　经营活动现金流入52。53亿元
　　投资活动现金流入38。71亿元
　　筹资活动现金流出326。06亿元
　　也就是说碧桂园上半年主要是还钱了。
　　一方面是主观所为，降低自身债务风险。
　　另一方面是被动而为，贷款环境变差了。
　　总之，碧桂园的债务和流动性压力还是非常之大。
　　四、股市的凶险
　　关注房产的朋友，同时也需要关注股市，特别是要关注上市房地产公司在股市的表现。
　　有人对股市是经济的晴雨表这句话表示怀疑。
　　但具体到某家企业，一旦出现问题，股价暴跌是肯定的了。
　　恒大出现暴雷，遭遇破产清算的风险，股价已从23港币一路跌至1。3港币左右，随时有成为仙股的可能。
　　碧桂园也是一路下跌，毫无反抗。
　　从2021年1月的10。8港币一直跌至如今的1。4港币。
　　特别是近几个月，加上股市下行更是巨幅下挫。
　　7月份，跌幅38。
　　8月份，跌幅23。
　　9月份，跌幅22。
　　即便今天是在大盘大幅反弹的情况下，碧桂园10月份也已下跌20。
　　2022年以来，股价已经跌去80。
　　尤其是昨天了跌了9。8，又大幅放量，让人不仅怀疑：
　　碧桂园到底怎么了？
　　四、何以应对当下的艰难处境
　　事实上为了防止债权暴雷，特别是债权大幅下挫的冲击。
　　碧桂园不得不提前要约赎回部分债券。
　　此外，再以10亿元购买价格跌幅较大的地产债权，以稳定市场信心。
　　10月14日，碧桂园发布公告称：
　　截至目前，为了稳定债券市场，控股股东花费了3。3亿元购买碧桂园债券。
　　不过，在当前情况下债权风险仅是一个方面。
　　为了应对危机，碧桂园已经大幅收缩市场。
　　其实，从碧桂园的拿地情况就能看出来。
　　2022年19月份，碧桂园拿地金额只有94亿元，排在这所有房企的第30位。
　　这在过去是不可想象的。
　　这也显示着碧桂园真的是很难，真的是在全面收缩。
　　当然还有众所周知的工分制。
　　其实在《我在碧桂园的1000天》这本书对此就有专门谈到。
　　作为企业当家人杨国强自然也不可能没有这方面的意识，他曾提出：
　　万一公司遇到资金周转难题该怎么办？
　　然后总结出了以下四点：
　　一是停止在建项目，减少开支；
　　二是盘活有价值资产，促使资金尽快回笼；
　　三是寻求银行融资，利息高点儿也可以；
　　四是股权质押或出售股权。
　　本书作者，财务专业出身的吴建斌当然是持有保留意见。
　　因为他知道：
　　一是危机时，银行会更加吝啬于借钱，
　　二是资产价值严重打折，想割肉也卖不了多少钱；
　　三是在建项目停工会留下纠纷，
　　四是危机时股价下跌，想卖估计也没人要。
　　实际上，当下的房企不都是面临着作者所预言那四种情况吗？
　　在此，翼哥也祝福碧桂园，希望碧桂园渡过难关。
　　毕竟，碧桂园能成为国内房地第一，殊为不易。
　　更重要的是，碧桂园后面关系这千千万万的家庭！