楼市禁令已到！利空出现，这些人的日子不好过了

　　有些人的苦日子要来了。
　　昨晚和一个朋友吃饭聊天，她说自己当了老师才发现，原来学生时代我们自以为很缜密的小动作，其实老师在上面看的一清二楚。
　　为啥不管，小打小闹，无伤大雅，真要动静大了影响学习，早就管了。
　　这让敬业的 地产圈搬砖的 我本人，马上联想到 最近有件事，和这个很像......
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　　＂禁令＂已到
　　再找人兜底 很难了
　　10月14号，财政部发布了一条《关于加强＂三公＂经费管理严控一般性支出的通知》。
　　其中，有一点提到：
　　严禁通过举债储备土地， 不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入， 不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
　　进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
　　怎么翻译？
　　地方卖地卖不出去，找城投兜底这个 左手倒右手的游戏，以后玩不转了。
　　为了防止有小伙伴误会，提醒一下，文件中提到的国企，不是针对咱常看到的那些大IP（比如中海，保利...等）。
　　国企主体分两类：
　　一类是以地产开发为主的房地产企业，比如中海、保利、华润等国央企。
　　另一类是ZF平台下的城投公司，一般是ZF的投融资平台，可能会参与土地的一级整理，但多数没有开发的能力。
　　有部分城投拿地后，自己没有开发能力又找不到代建，地攥在手里不能产生价值， 拿地仅是为了完成大哥的土拍任务。
　　这种情况下，城投拿地的钱一般也不是自己出，这部分钱可能来自财政拨款资金，也可能先垫上后期财政又通过其他渠道返还。
　　这个操作，算虚增土地出让收入，以后不让了。
　　当然，如果拿地的城投后期会想办法开发建设，这部分土地会变成房子进入市场中转起来，这也不算虚增了。
　　所以，这个文件不针对所有国企，主要是地方城投；也不是全部城投，而是走形式兜底的城投。
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　　低温之下
　　国家队拿地现象增加
　　每次北京土拍我都会带大家跟踪拿地情况，看过的应该知道这几轮土拍中国家队是拿地主力。
　　不止北京，放在全国都是这样，民企露面的越来越少国央企拿了大部分，而且城投兜底的现象在北京其实算很少的。
　　去年下半年开始，楼市持续低温状态，销售情况大面积下滑，房企回款困难。
　　在房企融资的三道红线下，又没法贷款融资， 很多企业早已没有余粮，没钱拿地是常态，尤其是民企。
　　几家研究中心分别给出了不同维度的数据， 咱来看看实打实的数据咋说：
　　据财政部公布数据显示，今年1-8月，国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期 下降28.5%。
　　据中指研究院数据显示，2020年百强房企拿地中，国企数量为37家，2021年上升至58家，2022年已经上升至 79家 。
　　据克而瑞研究中心数据显示，自2021年2月至2022年7月，实行土地集中出让的22个重点城市， 近4成 地块由地方城投公司获取，并且底价拿地的金额占比达到 近8成。
　　据中泰证券研究所数据显示，今年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金的 比重为11.77%。
　　城投拖底拿地的现象，在市场更加疲软的三四线城市中最为明显。
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　　利空出现
　　楼市分化会越来越大
　　市场不好的时候，地方找城投拖底，一方面数据好看，同时地拍出去了也稳住了价格，把场子烘托起来。
　　如果小打小闹的这么操作可以，但如果规模大了风险就来了。
　　一是如果通过财政资金返还这种方式卖地， 算虚增收入。
　　二是如果城投拿地的钱需要自己垫，没有就得先朝金融机构借，由于是地方ZF背书，所以金融机构一般都会放款，
　　但是借钱拿的地，市场不好等不来溢价，找不来代建根本不开发，就没法产生增值收入。
　　那这个借的钱，拿啥还呢？找谁要呢？借的多了雪球越滚越大， 这就是隐性债务风险。
　　现在叫停，正是出于上面两点考虑。
　　叫停后，很显然对城投拿地多的城市影响较大， 也就是三四线利空明显。
　　没法找人拖底，地价又不能降太多去卖，场子更冷了，地方的日子不好过了。
　　北京也有城投拿地的区域， 比如密云这些远郊的部分地块，但是这个叫停对北京不会有太大影响， 谈不上利空。
　　因为即便是密云，城投拿了地也会开发建设，基本面摆在那，盖了房子也不愁卖只是时间或长点。
　　这就会造成楼市的 分化进一步加大 ，基本面本来就好的城市依旧好着，差的只会越来越差......
　　最后再说说，叫停后有啥新思路可以借鉴。
　　之前这种情况，可以说是土地在空转，市场不好建了房子也卖不出去，所幸城投就不开发。
　　但是，如果建了房子后，房子有人要就好办了。
　　前几天像苏州、济南等城市已经有了盘活的方法—— ZF回购商品房做保障性住房。
　　城投该正常拿地就拿地，ZF出让目标完成，场子烘托住了；建了房子后ZF回购，库存去起来；回购的这部分住房用作保障性住房再输出，一些人会有便宜的房住。
　　链条被疏通不再是空跑，市场又动起来了。
　　但这就比较考验地方ZF的实力了，有钱有人口流入都好办，实力差的还是无异于拆东墙补西墙。
　　说到最后其实终是那俩字，＂分化＂，会越来越大。