二手房市场观察多地推行带押过户新模式

　　近段时间以来，全国多地推出带押过户的二手房交易新模式。有业内人士表示，各地热衷试水带押过户，主要源于这一模式可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。
　　带押过户是什么？
　　传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押，才能办理后续的过户；而带押过户即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。
　　据了解，带押过户于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
　　对卖方而言，这种模式一方面可以省下费用。节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。
　　带押过户如何操作？
　　据不完全统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个城市出台二手房带押过户新政或已实际执行。
　　具体如何操作？
　　按照目前各地的实践来看，大致分为三步。
　　第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。
　　第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。
　　第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
　　有何安全隐患？
　　带押过户可以提高效率，刺激市场。但任何交易都存在风险。
　　对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款来偿还卖方的贷款，在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。
　　目前来看，多数带押过户以在同一银行续贷为主。跨行间二手房带押过户可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。且跨行续贷，还可能涉及房产估值不同、利率存在差异等问题，在实际操作中仍然有许多现实问题需要解决。
　　也有业内人士担忧带押过户的资金安全问题。
　　对此，各地在发布相关政策时，大都提到了第三方公证机构。
　　比如深圳引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全。即便是遇到查封风险，此类资金也会原路返回。济南在带押过户中引入公证提存账户，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还。
　　无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。
　　广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房带押过户可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
　　实际案例较少，对楼市的影响有待观察
　　尽管已有十多个城市宣布推行带押过户，但据了解，现阶段二手房带押过户，在不少城市还是处于试行，在实际操作中应用的还不多。除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，目前大范围的政策执行尚未全面落地。
　　部分业内人士认为，带押过户模式的确可以降低购房成本，从短期来看，这种模式会激活二手房市场，但从长远角度来看，是否会变相增加其他方面的交易成本还有待考量。同时，对于市场交易量和房价的影响会有多大也有待观察。
　　封面新闻记者黄益辉