房价下跌不好吗？国家为啥要救市？

　　2022年的楼市，可谓是‘冷清惨淡’。
　　根据国家统计局公布的数据，
　　今年1—8月份，
　　商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
　　全国房企土地购置面积同比下降49.7%；
　　简单概述就是，
　　房企不愿拿地了，百姓不愿买房了。
　　房企为什么不愿拿地了呢？
　　国家政策紧，
　　三道红线管住了开发商，
　　两道红线看住了商业银行和其他金融机构。
　　房企普遍由激进转型保守，
　　不拿贵地、不拿错地、减少合作拿地，成为地产圈新主流。
　　疫情销售难，
　　房不好卖，手里没钱。
　　反作用影响拿地的积极性。
　　那百姓为什么不愿买房了呢？
　　缺钱，
　　疫情一年又一年又一年，经济低迷，收入普遍下降；
　　缺信心，
　　房企暴雷、烂尾频发，
　　谁买房，谁害怕。
　　缺动力，
　　买涨不买跌，一直是亘古不变的人性使然。
　　于是，铺天盖地，
　　各个城市陆续出台刺激政策，救市刻不容缓。
　　据不完全数据，
　　今年出台的楼市刺激政策累计出台超280次，
　　覆盖160+个城市。
　　最初还只是三四线城市，比如山东菏泽、广西榆林。
　　到了现在，一二线城市也加入到‘救市’队伍中，比如如郑州、福州、广州等。
　　或许是刺激效果不够显著，
　　国庆前一天，中国官方连发三条重磅楼市支持政策。
　　1. 换房退税
　　2. 首套房公积金贷款利率下调
　　3. 首套房商贷利率下限放宽
　　如何解读这些政策？
　　房价＂跌跌不休＂不好吗？国家为啥要救市？
　　01
　　先看看国庆发布的三条刺激政策。
　　1. 换房退税
　　财政部、国家税务总局9月30日发布新政称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　优惠力度如何？得和当下政策比。
　　当下的政策是，
　　如果你的房子符合＂满五唯一＂，
　　则本就不需缴纳个人所得税。
　　满五唯一指什么？
　　卖房者的房产证满5年，且是家庭唯一住房。
　　如果不符合＂满五唯一＂怎么办？
　　如果卖方的房产证不满2年，
　　购房者要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）；
　　以及增值税（税率为5％）。
　　而如果卖方的房产证满5年，但并不是家庭唯一住房的，
　　购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）。
　　所以，财政部的这条退税刺激，
　　对于不符合＂满五唯一＂的房屋，且又着急换房的卖家而言，还是很划算的。
　　以北京为例，
　　如果以500万购得一套房，现在以1000万出售，
　　差值是500万，个税100万。
　　现在这100万都退回，相当实惠！
　　2. 首套房公积金贷款利率下调 & 首套房商贷利率下限放宽
　　央行9月30日消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
　　同日晚间，央行、银保监会发布通知，部分城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据机构统计，符合条件的城市超过20个。
　　这两条政策，带来的影响又是什么？
　　显而易见，
　　就是无论你是新购房者，还是已在还房贷的人群，
　　如果有公积金贷款，月供都会下降。
　　咱们买房贷款，
　　一般都会涉及两个利率，
　　一是公积金贷款利率，一是商业贷款利率。
　　公积金贷款利率比较低，
　　之前首套公积金贷款利率是3.25%，
　　此次降息后是3.1%。
　　商业贷款利率会高很多，
　　比如之前很多都是超过6%，
　　今年因为疫情，普遍降到5%以下。
　　虽然公积金利率低于商业贷款利率，
　　但问题是公积金贷款有额度限制。
　　以北京为例，
　　公积金贷款上限只有120万元，
　　而房价却动辄大几百万，
　　所以，房贷大都采用组合贷款，
　　即一部分房贷用公积金贷款，超出公积金额度外的用商业贷款。
　　对于一二线高房价的城市，
　　利率下调带来的影响实在有限。
　　相对而言，
　　这两条政策更利好房价较低的三四线城市。
　　当然，无论降得多或少，
　　只要是能绛低购房成本，总归是好事儿。
　　02
　　国家为啥一定要出手 救房地产？
　　救房地产，
　　其实就是在救中国经济。
　　先来说经济。
　　拉动一国经济增长有三驾马车：
　　总消费、总投资、净出口。
　　如果三驾马车都跑起来，
　　一国的经济发展速度就会加快。
　　但如果有一驾马车倒下，经济发展就会放慢减速，甚至衰退。
　　那经济衰退了，
　　对百姓的影响是什么？
　　首当其冲，失业率会提高，
　　企业倒闭，百姓失业；
　　都得勒紧裤腰带过日子。
　　楼市价格下跌，很多人还不起贷款，银行会收房。
　　百姓丢了房，银行也好不到哪儿去。因为房屋贬值，成本无法收回。
　　银行的窟窿，谁来补？只能靠超发人民币。
　　超发人民币会怎样？
　　可能会引发通货膨胀，
　　也就是，大家手里的钱会越来越不值钱。
　　如果上面几件事，如同多米诺骨牌一样一张张倒下，百姓还能安居吗？社会还能稳定吗？
　　那房地产和中国经济，是什么关系？
　　这20年来，
　　房地产堪称中国经济发展的火车头。
　　截至2020年数据，
　　中国房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约60%的家庭资产等。
　　一方面，
　　房地产造成了中国城镇居民的高负债。
　　中国居民的家庭资产中，住房占比近六成。
　　与此同时，
　　家庭负债主要是房贷，占家庭总负债的75.9%。
　　显而易见，
　　中国人的家庭财富，是和房子深度捆绑的。
　　另一方面，
　　房地产提供的土地出让金和税收收入，
　　在过去的20年间，
　　让地方政府有钱搞建设，
　　比如推进大规模基建、工业税收减免和地价补贴等，
　　帮助中国成为制造业大国，
　　为国家创造大量外汇收入，
　　使出口成为拉动经济发展的重要马车。
　　所以，
　　过往国家的房地产调控中，
　　无论是鼓励，还是限制，
　　本质都是为了稳健中国经济，
　　因为，
　　房地产是和整个社会经济深度捆绑的。
　　03
　　那么，2022年，
　　这么多房地产刺激政策的高频推出，
　　是为什么呢？
　　咱们来看看三驾马车的数据。
　　第一驾马车：出口，
　　今年上半年，货物贸易进出口总值19.8万亿元人民币，同比增长9.4%。
　　其中，出口11.14万亿元，增长13.2%；
　　进口8.66万亿元，增长4.8%。
　　第二架马车：投资，
　　经济萧条时，政府需要增加公共开支，
　　才能促进生产，带动就业和消费，从而行程经济良性循环。
　　目前，全国各地总计数十万亿的基建投资，
　　已经公布并陆续开工了。
　　现在就差第三驾马车登场了：消费，
　　刺激消费才能保GDP，
　　消费是挽救GDP最简单粗暴有效的灵丹妙药。
　　2022年1-7月，
　　社会消费品零售总额246302亿元，
　　同比下降0.2%。
　　虽然，随着疫情防控形势好转，
　　消费正在逐步修复中，
　　但看看周边倒下的餐饮，中小企业，
　　以及动不动就管控的城市、交通，
　　可预测的，
　　消费恢复速度必然缓慢。
　　所以为什么全国各地政府在发‘消费券’，
　　刺激消费呀。
　　那房地产销售算消费吗？当然算。
　　而且还是大体量的消费，
　　所以，必须出台政策，持续刺激。
　　说到底，
　　救楼市，救的是百姓的信心，
　　有信心才有消费，
　　开发商才能有回款，能存活，
　　而有了楼市的交易，地方才有财政，才有经济来源，
　　最终完成一个经济正循环的闭环。
　　04
　　任泽平有个金句：
　　房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
　　道理没错，
　　只是，在中国特色下，
　　应该再加一句：
　　＂关键看政策＂。
　　而政策到底会推动房地产大跌还是大涨？
　　相信大家在理解了前面关于＂整个楼市和经济关系的底层逻辑＂后，会有自己的判断。
　　结合目前形势来看，
　　虽然拉动中国经济增长，仍然离不开房地产。
　　但＂房住不炒＂的根本原则没有变，
　　房地产行业去杠杆化、去投机化这个趋势不会变。
　　所以，
　　持有＂是房子一定能涨＂老观念，等着抄底赚一笔的，
　　无异于是在逆趋势赌博。
　　而期待房子跌到谷底再出手的，
　　就如同期盼股票跌到谷底再出手是一个道理，
　　你不可能知道什么时候见底。
　　唯一能做的，
　　是有能力判断，那里的房产属于‘优质资产’，以及有长期持有的信心。
　　再来看国庆前的几条刺激政策，
　　支持的还是刚需，和有改善型需求的人来买房。
　　符合这两类的朋友，
　　购房就是为了居住，而不是投资，
　　那么，也没必要分析太多的价格趋势，
　　抓住这次政策放宽的机会上车，
　　或许是个不错的选择。