疏解40万人，东西城和亦庄的有钱人将会超级多

　　北京常住人口的新格局已经开始形成。
　　最近北京市统计局公布了《党的十八大以来北京经济社会发展成就系列报告》。
　　在这个报告中，北京市针对2014年以来北京常住人口和产业的重新布局做了全面的数据统计。
　　【1】
　　核心区政务功能
　　主城区首都功能
　　新城区经济功能
　　北京城市功能新格局
　　在2017年出台的新一版北京城市总体规划中，北京的城市格局被确定为一核一主一副、两轴多点一区。
　　这样的城市格局其实就是一种功能分区：不同的地区发展不同不同的功能，大家要形成差异化发展。
　　比如东西城核心区的功能定位就是政务功能为主，六大主城区则是首都功能为主，包括文化、外交、科创等功能。
　　而在副中心和新城板块，则可以发展经济功能，包括新建CBD中心，中高端制造业产业区，零售商业中心区等经济功能。
　　这种差异化功能区的定位，必然导致北京的产业和人口要进行重新的分工和布局，常住人口向外疏解和扩散是一个不可逆的趋势。
　　所以在不久的未来，我们就可以看到越来越多的CBD商务区会在北京的新城区崛起：比如房山的长良CBD，通州的运河CBD，顺义的国展CBD，每一个新城区都有一个CBD商务区。
　　北京的经济功能不是没有了，而是从主城区转移到了新城区，必然会推动北京新城区的房价缓慢上涨。
　　【2】
　　东西城常住人口6年疏解40万
　　北京有钱人最多的区
　　是东西城和亦庄
　　根据北京市统计局的数据：2021年东西城核心区的常住人口是181万，要比2014年减少了超过40万人。
　　也就是说，6年时间北京东西城核心区可能疏解了超过40万人口。
　　这样的人口疏解趋势未来还将持续。
　　根据北京东西城核心区的控规指标：北京核心区最终的常住人口目标可能会在155万人左右，预计还有2030万人将会陆续离开东西城。
　　但是疏解人口并没有让北京东西城出现衰退。
　　根据北京统计局的数据显示：2021年北京东西城的GDP总值达到了8600亿，占到了整个北京经济总量的21。4，超过了五分之一。
　　而且东西城的人均GDP接近50万元人，排在全北京第一名，第二名是亦庄经开区，第三名才是海淀区。
　　也就是说北京最有钱的人，大部分依然集中在北京东西城，亦庄经开区和海淀区，朝阳区仅仅排在第四位。
　　尤其是亦庄的异军突起，是这几年北京的最大亮点。
　　人口越来越少了，但是人均GDP却越来越高了，这说明北京东西城核心区确实通过腾笼换鸟，实现了高质量增长。
　　但是未来随着央企总部和金融机构外迁雄安，北京东西城是否还能保持高GDP水平，可能还需要再观察。
　　随着东西城人口的腾笼换鸟和高质量增长，我们认为对东西城的楼市会有结构性的影响：随着人口疏解加速，老破小的房产价值会逐渐折损，而次新房和品质新房的房价会逐渐看涨。
　　简单理解就是：能买老破小的需求已经逐渐外迁，而留下来的需求，几乎都是瞄准了更加高端的品质改善。
　　尤其是在老城不再拆的政策背景下，未来东西城老破小的二手房挂牌量可能会出现激增，未来的议价空间会更大。
　　但是对于四环里的次新和新盘来说，由于稀缺性日益增强，我们认为还是有持续上升的空间，尤其是四环里的限价新房值得入手。
　　一句话，北京的有钱人其实还是想留在城里，但由于城里的老破小过多，能够满足需求的房子太少，从而将再次推动四环里新房的房价。
　　【3】
　　主城区将高度分化
　　产业决定发展前景
　　根据北京统计局的说法，未来北京城区主要重点转型：文化产业、国际交往中心功能和科创功能。
　　比如北京有84的文化公司和企业分布在北京城区，有超过9成的国际组织机构也在北京城区，超过8成的国际跨国地区总部也在主城区。
　　以前的北京主城区是什么产业都有，而未来的产业发展要做深度转型，文化产业，外资外企产业，科技科创产业将会允许在主城区进一步发展。
　　因为这些产业都属于首都功能。
　　那么，这些首都功能的产业主要分布在哪里？
　　第一，科创产业主要分布在海淀中关村和朝阳望京，所以在主城区居住板块中，大海淀板块和泛望京板块依然是买房投资的重点考虑和选择。
　　比如海淀永丰板块和大望京的奶西板块，都是科创产业辐射下的热门板块。
　　第二，外资外企产业主要分布在国贸CBD、未来的东坝等板块，这些板块从规划上，应该是北京需要重点发展的首都功能区板块。
　　但是由于这些年疫情的冲击，外循环经济受挫，这些所谓的外资外企板块其实有所下滑，进展变慢，热度明显下降。
　　第三，文化产业主要分布在东长安街沿线，目前已经布局了大大小小多个文化产业园，北京文化产业已经非常成熟。
　　这些年随着移动互联网的崛起，知识付费经济快速爆发，文化产业也产生了很多小独角兽企业。
　　比如樊登读书，逻辑思维等文化科技企业，北京的文化产业绝对不可小觑，年收入过亿的企业不在少数。
　　北京的文化产业主要辐射在大望路板块，朝阳公园板块，朝青板块和常营板块。
　　尤其是朝青板块和常营板块，随着配套的成熟，房价上涨非常明显，朝青板块已经8万，常营也即将8万。
　　由此可见，北京主城区的产业布局主要集中在北部和东部，而主城区的南部和西部，其实并没有太多的产业价值。
　　未来的北京主城区，高度分化了，不能再闭着眼睛随便买了。
　　【4】
　　副中心和新城人口暴涨200万
　　新城中心迎来大爆发
　　如果说东西城是高质量增长，主城区是分化增长，那么北京新城区就是面临集体大爆发。
　　根据北京市统计局的数据：2021年副中心和平原新城常住人口合计为874。7万人，较2014年增加188万人。
　　其中，副中心常住人口较2014年增加47。8万人，平原新城常住人口增加140。2万人。
　　这种人口疏解趋势未来还会进一步加速。
　　甚至北京会在落户政策，购房政策上加强引导城区人口向外疏解，包括亦庄、昌平、顺义、房山、大兴等在内的新城，将会面临重大发展机遇期。
　　亦庄经开区目前已经基本成型，是五大新城中发展最快的新城：GDP总量已经超过2500万，人均GDP水平超过海淀和朝阳，常住人口超过60万。
　　这说明亦庄已经成为北京的富人区之一。
　　随着产业、人口的转移承载，北京新城区的公共服务水平不断提高，更多的医院、学校都要来了，最典型的就是亦庄经开区。
　　一个亦庄独立学籍区，让亦庄的学籍优势直赶东西城海淀。
　　综上所述，北京的发展新格局正在加速形成：东西城已经初步完成腾笼换鸟，逐渐实现高质量增长。
　　而北京主城区正在加速分化，北京真正的增量发展几乎全部砸在了新城区，人口产业的加速疏解，北京新城核心区房价有望进一步提升。
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