突发！30亿元境外债不还了，旭辉官宣爆雷，优质房企何以至此？

　　浓眉大眼的旭辉也爆雷了。
　　今早（11月1日），旭辉发布公告称，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息。
　　截至公告日，公司的境外债务总额约68.5亿美元（约500亿元人民币），暂停支付的款项（即到期未付的本金和利息总额）约4.14亿美元（约30.30亿人民币）。
　　这表明，优质民营房企旭辉官宣境外债务爆雷，老板林中进入至暗时刻。受此影响，旭辉今日股价大跌，跌幅一度达近30%。
　　01 旭辉怎么就爆雷了？
　　尽管前段时间已有传言，但旭辉的爆雷多少有点让人意外。
　　与激进的恒大、融创之流不同，它是属于稳健的优质房企，一向被认为是好学生。9月22日，它还成功发行了12亿元的中票。
　　这样的房企，只要销售还说得过去，融资正常，债务还不至于违约。
　　就在今年3月份，旭辉2021年业绩发布会上，老板林中还胸有成竹地讲：我深信我们已经走过了黎明前最黑暗的时光＂、＂房地产行业的春天已经不远了＂。没成想，还不到一年，旭辉先出问题了。
　　看来房地产老板还是少立flag比较好，因为结果总会打脸。上一个立flag的，还是孙宏斌，在2021年8月底的中期业绩会上，他说：＂除了融创以外，其他房企都可能爆雷＂。
　　旭辉都发生债务违约，那只能说明：市场真的是太差了。
　　据克而瑞，10月份，房企整体销售仍持续低迷，top100房企单月销售额5560.7亿元，同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。
　　前1-10月，百强房企销售金额同比下降44%，相当于今年的销售规模只有去年的近一半，这还是在房贷利率不断下降，各地不断降首付等刺激房地产的情况下。
　　正如旭辉的公告所言，＂今年以来，全国地产销售市场尚未转暖，民营房企融资尚未恢复，公司的融资性现金流持续流出。旭辉一直本着恪守信用的大原则，努力兼顾日常经营与债务偿付。遗憾的是，公司虽竭尽全力，依然无法按时偿付近期大量集中到期的境外债务。＂
　　＂9月以来，市场进一步恶化，销售疲弱，行业融资愈趋困难，公司现金流恶化程度超出预期。＂ 02 销售恶化，融资承压
　　那么，旭辉的基本面怎么样呢？
　　据中指研究院数据，旭辉1-10月销售额1133.8亿元，同比下降45.8%。最近2个月，旭辉没公布销售数据，最新公布的8月份销售额为150.6亿元，同比去年降幅为24.78%。这个降幅在房企中算是比较小的了，如果销售一直保持这样的态势，回款及时，债务应该没啥问题。现在现金流出问题，说明近两个月旭辉的销售在恶化。
　　三道红线方面，2021年底，旭辉也已全部转绿。
　　据旭辉今年年中报表，公司现金及等价物为311.4亿元，短期借款为193.5亿元，现金短债比为1.61。按理来讲，现金足以支付一年内到期的借款，但依旧发生了违约。
　　原因可能有几个，一是公司的现金受限了；二是还有表外债务；三是金主爸爸不支持了。
　　9月27日，旭辉董事局主席林中通过邮件给旭辉干部发了一封内部信，信中称未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。
　　林中说，7月份的＂断供潮＂让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压， ＂这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。＂
　　同在9月底，旭辉未能如期偿还一笔非标债务引发投资人和业主关注。发生纠纷的项目位于天津滨海新区，为天津兴卓房地产开发有限公司（下称＂天津兴卓＂）旗下的部分非标债务，天津兴卓持有天津滨海新区一个住宅开发项目旭辉滨海江来。
　　天眼查显示，天津兴卓的两大股东为大业信托和平安不动产。旭辉2022年中报显示，旭辉对于天津滨海江来项目占有权益为30.5%。项目地块于2020年9月30日通过招拍挂市场拍得，该项目出让面积为8.99万㎡，目前已预售面积为7.19万㎡。
　　据财经十一人，一位股东方知情人透露，旭辉质押了该项目部分股权给大业信托，项目本身卖得不错。在合同到期之前，旭辉想和大业信托谈展期，但后者想尽快清算，因此产生了纠纷，目前，双方正在谈判。
　　此外，除了明面上的1124.2亿借款总额（930.7亿长期借款，193.5亿短期借款），旭辉应该有不少表外债务。今年年初，瑞银发报告称，旭辉的表外负债有600亿-900亿元。
　　当销售和融资承压，负面舆论发酵的时候，评级也自然跟着下调了。
　　10月17日，穆迪报告称，将旭辉控股（集团）有限公司的企业家族评级从＂B3＂下调至＂Ca＂，将高级无担保评级从＂Caa1＂下调至＂C＂。展望维持＂负面＂。这个评级已经是很危险的水平，基本上房企到这个评级，离债务违约也不远了。
　　不过，和其他房企不同的一点是，旭辉本次只宣布了境外债务不付了，保内不保外。境内债务应该暂持还是可以维持支付，但基本面如果不好转，境内债务违约也是时间问题，楼盘停工、公司裁员这些同样会接踵而来。 03 结束语
　　前两天，龙湖老板吴亚军突然隐退，引发了市场动荡。昨天，保利、万科等一众房企大跌，龙湖跌幅更是一度达40%。
　　市场还没缓过来，旭辉又官宣债务违约，让本就风雨飘摇的地产行业雪上加霜。无数次事实证明，地产的光环已经褪去，房价一直涨的定律也已被打破，行业的大环境以及发展的逻辑已经重新被定义，房地产正在变成一个平平无奇的普通行业。
　　＂飓风过岗，伏草犹存＂，苟着或许是当下最好的选择。