房企化债进行时，部分债务延期5年以上

　　以时间换空间的＂化债＂之路，是投资人与房企的唯一选择吗？
　　作者 | 蒲肃
　　来源 | 债市观察
　　从2021年开始，房地产行业开始出现集中性债务违约，而进入2022年，则成为房企集中＂化债＂的元年，从今年开始，多家房企正在和债权人协商，将单笔或整体债务向未来数年延长，以待行业和公司自身恢复正常运营状态。
　　据不完全统计，2021年至今已有37家房企出现实质性债务违约，受限于不同房企的债务清算进度，当下出险房企实际违约债务总额并没有完整的统计数据。
　　从房企公告来看，目前只有华夏幸福基业、富力地产、阳光城、蓝光发展等少数房企公布过违约债务总额，其中以人民币计算的累计违约规模超过1966亿元，以美元计算的违约规模超过365.85亿美元，两者合计违约债务规模约合人民币4609.63亿元，这仅仅是十几家房企公布的部分违约债务额度。
　　＂化债＂进度条大比拼
　　多家房企表示，公司目前最重要的工作，除了＂保交楼＂之外，就是＂化债＂。但由于＂化债＂工作需要对接境内外不同的债权人需求，涉及银行贷款、理财基金、信托融资、境内外信用债、商票等多种债务形式，＂化债工程＂注定道阻且长。
　　其中境外债务重组复杂程度更高，推进过程也更为曲折，已经公布或有境外债务重组消息的房企仅有富力地产（2777.HK）、花样年控股（1777.HK）、龙光集团（3380.HK）等，而更多房企至今仍未公布境外债务重组方案。
　　到目前为止，包括华夏幸福（600340.SH）、富力地产、中国奥园（3883.HK）、龙光集团、当代置业（1107.HK）等房企已公布或敲定债务重组方案，但基本以境内债务重组为主。
　　2021年2月，华夏幸福首次公告债务违约，当年9月发布《债务重组计划》，对总额2192亿元金融债务按照＂兑、抵、接＂等清偿方式分批安排偿还，并在2021年11月获得通过。
　　从去年9月公布债务重组计划到今年9月，华夏幸福在1年中完成了1250.84亿元债务的重组，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计111.69亿元，目前累计违约金额约592.01 亿元。
　　去年10月美元票据违约后，当代置业在今年3月与大多数债权人完成重组支持协议签订，债务重组计划于6月末获债权人批准，7月初获开曼群岛大法院认许。
　　今年7月，佳兆业集团（1638.HK）公告称，已与若干境内金融机构订立安排延长其若干现有借款的期限，并计划10月后公布境外债务重组计划。
　　而花样年中国自2021年10月以来，已经有5笔境内债通过展期，累计展期48.98亿元，利息累计展期4.3亿元，总计53.28亿元。
　　今年8月，有消息称花样年控股向债权人提交了境外债务重组方案，但要求最高减免本金60%以上的债务，并将剩余的部分换成公司股权。这是目前已知房企重组债务中最＂硬气＂的重组方案，只是不知道＂底气＂何来？
　　最新的重组消息来自中国奥园，10月12日奥园集团公告称，于2022年9月30日，其已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾230亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。
　　从时间进度上看，从官宣债务违约到推出重组方案或阶段性重组成果，当代置业用了5个月，华夏幸福用了7个月，佳兆业集团用了8个月，中国奥园用了11个月......
　　而龙光集团似乎早有准备，在今年8月7日官宣5只美元债利息违约后，仅过了半个月，即8月23日，便公告称完成境内12笔公开市场债券的展期工作， 并表示一笔境外贷款签署了展期协定。
　　重组计划与债务都在延期
　　有人快速反应，也有人悬而未决。
　　去年12月，中国恒大（3333.HK）美元债实质违约，随后启动债务重组进程，但重组方案一再推迟。中国恒大先是在债权人会议上表示，计划在今年7月底前公布境外债务重组初步方案；但7月底又表示推迟到9月，而9月又推迟到今年年内，目前尚无具体日期。
　　上述当代置业重组方案虽然已获通过，但生效日期已经连续8次推迟，最初生效日期为7月5日，当前预计生效日期为11月4日。
　　其他房企如融创中国、世茂集团（0813.HK）等对于境外债务重组方案，也没有明确的日期，和恒大类似，融创中国计划在今年年底前公布最终债务重组方案条款。
　　此外有消息称，世茂集团在今年8月提交了一份债务重组草案给投资人，提议将其离岸债务延长3-8年归还。
　　这也是目前重组债务中，年限最长的一份方案。在境外债务延长年限上，各家房企略有不同，但相较而言，延后年限都在增加。
　　据了解，今年7月宣布完成10只美元债展期的富力地产，债务整体展期年限为3~4年，10只原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票据，在同意征求通过后，成功合并置换为三笔票利均为6.5%(或首18个月7.5% PIK票息率)的票据，分别将于2025年、2027年、2028年到期。
　　而9月8日市场消息称，龙光集团向部分债权人推介重组逾60亿美元离岸债务的提议草案，包括公共债券、私人票据和一些银团贷款，计划分批在未来5-7年内偿付。
　　其中最迟的是一笔2028年到期的4.5%优先票据。根据上述消息，若方案通过，这笔美元债有可能推迟到2033年到期，也就是10年以后才偿付完毕。
　　相对而言，境内债务展期多为1年到2年，如金科股份（000656.SZ）在今年5月，宣布将＂20金科03＂债券展期12个月；奥园集团也对旗下多只公司债进行为期1年的展期偿付计划。
　　业内人士分析指出，相比较而言，境外债务多以交换要约形式获得重组，境内债务则以展期为主，交换要约的条件更多，包括提高票面利率、贴现奖励等，而展期则主要以追加延长期限利息为主，这也导致境外债务重组的难度大于境内债务。
　　此外，境外债务延长也意味着房企对现金流回稳所需的时间更为谨慎，＂行业恢复需要一个缓慢的时间＂已经成为共识，但具体多久并没有人能掐算得知，尽可能延长债务到期时间，才能最大程度确保公司现金流安全。
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